纽约房地产指南

政府机构与基础知识

各类记录由哪个机构保管，以及用来识别一栋建筑的编号。

纽约市楼宇局(DOB) — 纽约市楼宇局负责什么、建筑许可证从申报到验收签字的流程、什么是入住许可证，以及DOB违规和停工令如何开出、如何撤销。
纽约市房屋保护和发展局(HPD) — 纽约市的住房管理机构负责什么——执行《住房维护法规》、为可负担住房提供融资、主持住房抽签和管理第8条住房券——以及每栋出租建筑为何每年都必须在HPD登记，列明业主和一名管理代理人。
纽约市财政局(DOF) — 纽约市财政局在房产方面做什么——每年的房产评估名册、房产税税单及其日程、登记地契和抵押贷款的市登记处、转让税、税务豁免，以及其他机构记在房产账户上的费用。
ACRIS与市登记处：地契和抵押贷款在哪里登记 — 市登记处登记哪些文件，ACRIS是什么、如何搜索，地契或抵押贷款要多久才能进入记录，哪些内容不在ACRIS中——史泰登岛、未决诉讼通知、1966年以前的记录——以及有文件登记到业主的房产名下时，业主如何收到提醒。
BBL、街区和地块：纽约如何为土地和建筑编号 — BBL是什么，行政区、街区和地块如何组成它的十位数字，共管公寓为什么既有计费地块又有单元地块，地块如何合并与分割，以及用来识别建筑的BIN有何不同。
建筑类别代码与土地用途：A1、C6、D4、O4和R4是什么意思 — 纽约市财政局的两位建筑类别代码如何描述纽约市的每一处房产；从A到Z的25个字母大类；初学者最常遇到的代码；建筑类别与税务类别的关系；以及城市规划局据此划分的十一个土地用途类别。
311、社区区，以及房产所在的地图单元 — 什么是311，向它提出的建筑投诉会经历什么；以及纽约市每个地块所归属的地图单元——社区区和社区委员会、市议会选区、人口普查区和社区统计区。
PLUTO、NYC Open Data以及房产背后的公共登记册 — 什么是NYC Open Data，城市规划局的PLUTO地块文件包含什么、其字段从何而来，市有土地如何标注，纽约州州务厅的公司登记册对拥有建筑的公司说明了什么——以及BlockLot如何使用其中每一项。
BlockLot Intelligence：我们的数字是怎样算出来的 — BlockLot指南中实时更新的计数和时长从何而来——它们依据哪些公共记录计算、多久更新一次、等待时间如何衡量，以及这些数字能说明什么、不能说明什么。

房产价值与房产税

市政府如何评估房产价值、税额如何计算，以及业主应缴多少。

市场价值（纽约市房产税） — 纽约市财政局所说的“市场价值”是什么，为什么它不是房产能卖出的价格，DOF如何为每个税务类别估算它——包括收入公式——以及业主可以如何、在何时对它提出异议。
评估价值与纽约市房产税的计算方法 — 纽约市如何把市场价值变成一张税单——四个税务类别、6%和45%的评估比率、每年的增幅上限和五年分阶段计入、税务豁免和税务减免、税率——并以一栋真实建筑为例逐步计算。
房产价值通知书与评估日程 — 纽约市房产价值通知书逐行显示什么，以及从1月到10月的评估日程，附2026年的具体日期。
房产税豁免：STAR、老年房主、残障房主、退伍军人、神职人员、J-51、421-a和485-x — 纽约市房产税豁免详解：STAR、老年和残障房主、退伍军人、神职人员、421-a、485-x、J-51和非营利组织房产。
房产税减免：合作公寓和共管公寓、J-51、太阳能、绿色屋顶、ICAP和CEP/CRP — 纽约市房产税减免详解：合作公寓和共管公寓、J-51、太阳能、绿色屋顶、ICAP和CEP/CRP——谁符合资格，每项价值多少。
对评估提出异议：RPIE、税务委员会和SCAR — 如何对纽约市的房产评估提出异议：DOF的复核申请、税务委员会、RPIE申报、SCAR和第7条诉讼——附成功率。
逾期未缴的房产费用、利息与税务留置权出售 — 纽约市逾期未缴的房产费用：2026/27财政年度的逾期利息、分期付款计划、税务留置权出售如何运作，以及2026年为何没有举行出售。
供水和排水费(DEP)：一项房产费用，也是一项留置权 — 纽约市的供水和排水费如何向业主开具账单、2026/27财政年度的费率、逾期费用，以及未缴的水费账单如何成为留置权。
“临时寓所”附加税（非主要住所附加税） — 纽约市2026年起对不作为任何人主要住所的高价住宅征收的“临时寓所”附加税：谁要缴纳、税率多少，以及它的法律现状。

违规与执法

违规如何开出、各个类别代表什么，以及违规如何结案。

HPD违规：A、B、C和I类 — 什么是HPD住房违规，A、B、C和I类分别是什么意思，业主各有多长时间整改和认证，违规怎样结案或撤销，以及C类违规被置之不理时会怎样。
DOB违规和ECB传票：等级、补救与罚款 — DOB违规和ECB传票详解：1级、2级和3级，补救、罚款和缺席裁决，以及为什么缴纳罚款并不能让违规结案。
OATH听证、未缴罚单和登记在案的判决 — OATH是什么、它审理哪些罚单、缺席要付出什么代价以及如何重新审理，还有登记在案的判决对业主和建筑意味着什么。
腾空令：HPD、DOB和FDNY，以及谁来支付安置费用 — HPD、DOB和FDNY的腾空令：部分腾空还是全楼腾空、如何解除、租户的权利，以及业主可能被收取的安置费用。
HPD紧急维修、维修费和7A管理人 — HPD的紧急维修计划如何修复业主置之不理的危险状况并向业主收费，维修费如何变成留置权，以及7A管理人做什么。
替代执法计划(AEP) — HPD如何每年为替代执法计划挑选250栋问题严重的建筑，四个月的整改期、各项费用和命令，以及如何退出计划。
房屋法庭、HP诉讼与HPD诉讼 — 写给业主和买家的房屋法庭指南：HP诉讼、HPD提起的案件、骚扰认定、执法官驱逐，以及HPD的投机观察名单。
BlockLot的困境评分：它衡量什么 — BlockLot的困境评分如何把违规、法庭案件、腾空令、留置权和未缴费用合成一个0到100之间的数字，以及它不是什么。

建筑系统与检查

锅炉、电梯、外墙、燃气管道和入住许可证(certificates of occupancy)。

入住许可证、临时入住许可证、无异议函和完工函 — 纽约市的入住许可证载明哪些内容、建筑何时需要它、临时入住许可证如何一次次续期直到取得最终许可证，以及无异议函和完工函各有什么用途。
锅炉检查：谁来提交、何时提交、缺陷与罚款 — 纽约市哪些锅炉必须每年检查、谁有资格检查、14天的提交期限、缺陷如何整改和确认、逾期或未提交报告的罚款，以及DEP的锅炉规定有何不同。
电梯检查：CAT1和CAT5试验、定期检查与罚款 — 纽约市如何检查电梯、自动扶梯和升降机——每年一次的定期检查、第1类空载试验、每五年一次的第5类满载试验、提交期限、罚款，以及设备改造的截止日期。
外墙检查（FISP，《第11号地方法》）与人行道棚架 — 纽约市外墙检查与安全计划如何运作——哪些建筑、由谁检查、“安全”、SWARMP和“不安全”三种评级、各个周期及其2025年的变化、罚款，以及人行道棚架为何迟迟不拆。
燃气管道检查（《第152号地方法》）与女儿墙检查 — 纽约市《第152号地方法》燃气管道检查——哪些建筑、由谁检查、按社区区排定的时间表、60天的提交期限、整改与罚款、2025–2026年的变化——以及每年一次的女儿墙观察。
烟雾和一氧化碳探测器、窗户护栏与自动关闭门 — 纽约市要求公寓配备的安全装置——烟雾、一氧化碳和天然气探测器、窗户护栏和自动关闭门——由谁安装和维护，HPD针对它们开出的违规意味着什么，以及修复速度有多快。
施工工地：非工作时间施工、围栏、停工工地和市政项目 — 您隔壁的纽约市施工工地要遵守的规则——允许施工的时间和非工作时间施工许可、施工围栏和棚架、工程停工后会怎样，以及市政府的学校建设项目。

地方法

为建筑业主规定义务的市级法律。

面向业主的纽约市地方法 — 什么是纽约市地方法、它如何制定和编号，以及给业主规定义务的各项地方法——能源与排放、外墙与燃气管道、含铅油漆、霉菌与虫害、临街店铺、短期出租和中介费。
《第97号地方法》：建筑排放上限 — 纽约市的《第97号地方法》为面积超过25,000平方英尺的建筑设定温室气体排放上限：哪些建筑受管辖、上限如何确定、年度报告、每吨$268的罚款，以及2030年会有什么变化。
能耗基准申报与能效等级：《第84号地方法》和《第33号地方法》 — 纽约市的能耗基准申报法（《第84号地方法》，经《第133号地方法》扩大适用范围）要求大型建筑每年报告其能源和用水量；《第33号地方法》则把能源之星评分转换为从A到F的等级，张贴在建筑门口。
能源审计与既有建筑调适：《第87号地方法》 — 纽约市《第87号地方法》要求面积超过50,000平方英尺的建筑每十年审计一次能源使用并调校其系统，具体年份由税务街区决定；另附《第88号地方法》的照明与分表要求。
含铅油漆：2004年《第1号地方法》与业主的义务 — 纽约市的含铅油漆法律：适用于哪些住宅、年度通知、有六岁以下儿童居住的住宅每年检查、2025年XRF检测期限、换租整改、HPD的含铅油漆违规及其代价。
霉菌与虫害：2018年《第55号地方法》与臭虫报告 — 纽约市的《无哮喘住房法》（2018年《第55号地方法》）：业主检查并清除霉菌、小鼠、大鼠和蟑螂的义务，HPD如何按面积对霉菌分类，须由持牌人员处理的霉菌工程，以及年度臭虫报告。
临街店铺登记与空置：《第157号地方法》 — 纽约市的临街店铺登记册（2019年《第157号地方法》）：哪些业主每年须向纽约市财政局登记一层和二层的临街店铺、空置申报、DOF公布的内容，以及有多少临街店铺空着。
短期租赁登记：2022年《第18号地方法》 — 纽约市的短期租赁法律：什么算短期租赁、谁可以做房东并向特别执法办公室登记、禁止建筑名单、预订服务的义务，以及罚款。
《FARE法案》：谁支付中介费 — 纽约市的《FARE法案》（2024年《第119号地方法》）：自2025年6月11日起，为房东工作的经纪人不得向租户收费，每一项费用都必须披露，并由DCWP负责执行。

地契、抵押贷款与房产买卖

房产出售或用作贷款抵押时，会登记哪些文件。

纽约市的地契：地契的种类，以及出让人与受让人 — 什么是地契，纽约州法律描述了哪些种类——买卖地契、放弃权利地契、遗嘱执行人地契、法院指定人地契——还有身故转让地契和终身产权地契，出让人和受让人分别是谁，以及ACRIS中任何文件上的第一方和第二方是什么意思。
抵押贷款、清偿证明、转让与CEMA — 什么是抵押贷款，抵押人和抵押权人分别是谁，抵押贷款登记税，以及在ACRIS中跟随一笔贷款的各种文件——贷款被出售时的转让文件、再融资时的CEMA、还清时的清偿证明——还有反向抵押贷款、HMDA和贷款价值比。
UCC申报、联邦税务留置权、施工留置权及房产上的其他留置权 — 除抵押贷款之外，纽约市房产上还可能存在哪些权利主张——合作公寓贷款和附着物上的UCC融资声明、IRS的联邦税务留置权、施工留置权、共管公寓共管费留置权和判决——各自在哪里提交、有效期多久、如何终止。
转让税：纽约市RPTT、纽约州转让税和豪宅税 — 纽约市房产易手时须缴纳的税——市政府的不动产转让税、州政府的房地产转让税及其在纽约市的较高税率，以及豪宅税——包括各自的税率、由谁缴纳，以及住宅和建筑的计算实例。
公共记录中的成交价格：ACRIS、DOF的销售文件、$0地契和打包交易 — 纽约市的成交价格在哪里公布——ACRIS中写在地契上的价格，以及纽约市财政局的滚动销售文件和年度销售文件——为什么这么多成交显示$0，以及部分权益、打包交易和非公平交易如何扭曲价格。
纽约的止赎：从90天通知和未决诉讼通知到法院指定人地契 — 纽约州是司法止赎州，止赎在这里如何进行——90天止赎前通知、诉讼及其未决诉讼通知、和解会议、判决和法院指定人主持的拍卖、法院指定人地契——以及以地契代替止赎、短售、租户的权利，还有纽约市止赎出售发生的频率。
可比销售：专业人士如何使用，以及BlockLot如何挑选 — 什么是可比销售；估价师和税务评估师如何挑选和调整可比销售；他们比较时使用的单位——每平方英尺价格、每单元价格；以及我们根据公共记录作出的解读：BlockLot如何为一栋建筑挑选可比销售，何时不估算价值。

分区规划与土地用途

地块上可以建什么，以及可以建多大规模。

分区：R、C、M分区，叠加区和特别区 — 纽约市《分区决议》如何把城市划分为住宅、商业和制造业分区，如何读懂R7A或C4-5X这样的代码，以及商业叠加区、特别用途区、限高区和跨区地块又带来哪些规则。
容积率(FAR)：已建、住宅、商业和社区设施 — 什么是容积率，分区规划如何为住宅、商业和社区设施分别设定容积率，哪一个对建筑起决定作用，“是”之城改变了什么，以及为什么一些较旧的建筑远远超出所在分区的允许值。
空中权、未使用的可建面积与分区地块合并 — 纽约市的空中权是什么，未使用的可建面积如何通过分区地块合并转到相邻地块，或通过开发权转让转到更远的地方，这些交易如何登记，以及BlockLot所说的开发潜力地块和地块整合候选是什么意思。
“是”之城与强制性包容性住房：2023至2024年的分区规划变化 — “是”之城三项分区修正案——碳中和、经济机会和住房机会——改变了什么，包括通用可负担住房优惠、停车、附属住宅单元和改建，以及强制性包容性住房如何要求重新分区地区建造可负担住房。
地块面积、临街宽度和进深：转角地块、贯通地块、不规则地块和宽街 — 纽约市如何测量一个地块——面积、临街宽度和进深；什么使地块成为转角地块、贯通地块或内部地块；为什么不规则地块和宽街在分区规划中很重要；以及“是”之城之后最小地块规模变成了多少。
地标与历史街区：地标保护委员会的指定意味着什么 — 纽约市如何指定单体地标、室内地标、风景地标和历史街区，指定之后业主必须做什么——许可证、维护、罚款——以及地标如何出售其未使用的可建面积。
洪水区与飓风疏散区：FEMA的地图、纽约市的预测与“了解您的疏散区” — FEMA洪水区（VE、AE、A、X）和基准洪水高程对纽约市的房产意味着什么，纽约市为什么同时使用FEMA的2007年地图和2015年初步地图，预测洪泛区显示了什么，以及六个飓风疏散区与它们有何不同。

租金监管与租户保护

租金稳定、禁止骚扰租户的规定，以及将这些规定与具体建筑挂钩的各项计划。

纽约市的租金稳定 — 纽约市租金稳定详解：哪些建筑适用、租金指导委员会2026年的租金冻结、租约与续租、2019年的HSTPA、解除管制的历史，以及如何查询一套公寓。
纽约市的租金管制，以及它与租金稳定有何不同 — 纽约市租金管制详解：哪些公寓仍受管制、最高基础租金制度、2026年2.55%的涨幅、租约继承，以及它与租金稳定的区别。
MCI和IAI涨租：主要资本改善与个别公寓改善 — 纽约市受租金监管的租金如何因改善工程而上涨：主要资本改善(MCI)和个别公寓改善(IAI)、2019年和2024年的限制，以及租户如何核查。
与税务优惠挂钩的租金稳定：J-51、421-a和485-x — 为什么纽约市较新建筑中的公寓实行租金稳定：421-a、485-x和J-51税务优惠附带的租金规则、租约通知，以及优惠结束后会发生什么。
无骚扰证明(CONH) — 什么是无骚扰证明，哪些建筑、哪些工程需要它，HPD如何调查，认定存在骚扰后会怎样——以及该计划为何在2026年成为永久性计划。
《正当理由驱逐法》：纽约州2024年的这项法律在纽约市涵盖哪些内容 — 纽约州《正当理由驱逐法》在纽约市的适用：它涵盖哪些公寓、有哪些豁免、驱逐理由有哪些、2026年8.38%的租金测试，以及房东必须提供的通知。
纽约市的驱逐与市执法官 — 纽约市的驱逐如何进行，从14天催租通知到市执法官：各类通知、欠租案件和逾期占用案件、驱逐令、暂缓执行、非法锁门驱逐，以及每年的数字。
SRO建筑：单间住房、寄宿公寓和酒店租户 — 纽约市的SRO（单间住房）建筑是什么，SRO和酒店房间如何实行租金稳定，什么是永久租户，2026年0%的酒店指导性涨幅，以及SRO骚扰规则。
HUD资助住房：项目型第8条补助、第202条和第811条合同 — 纽约市建筑上的HUD租金补助合同：项目型第8条补助、第202条和第811条，租户的租金怎样计算，合同到期时会怎样，以及业主退出。

房产所有权

合作公寓、共管公寓、LLC（有限责任公司），以及如何查明一栋建筑归谁所有。

合作公寓与共管公寓：您拥有什么、董事会、转手税、发起人与税务 — 纽约市合作公寓与共管公寓的区别——一边是股份加专有租约，一边是完全归您所有的单元；董事会、发售计划、发起人和转手税如何运作；两者各自如何缴税；以及两者在公共记录中如何呈现。
谁拥有一栋建筑：LLC、登记业主与受益所有人 — 如何查到纽约市一栋建筑的业主——地契、HPD登记、纽约州州务厅的登记册——为什么这么多业主是LLC，登记业主与受益所有人有何区别，以及BlockLot如何归并同一业主的建筑。
非自住业主、业主自住住房与业主的邮寄地址 — 纽约市房产记录中的“非自住业主”是什么意思，业主的邮寄地址从何而来，哪些规则取决于业主是否住在该住房里——HPD登记、STAR、老年房主税务豁免、合作公寓和共管公寓税务减免、《正当理由驱逐法》——以及地契上的地址有多可信。
业主去世后：遗产、遗嘱认证，以及房产记录显示什么 — 纽约市的业主去世后，其房产会怎样——共同所有、身故转让地契和终身产权、遗嘱认证法院中的遗嘱认证和遗产管理程序、遗嘱执行人地契、遗产税留置权——以及每一步在ACRIS和房产税账单上留下什么。
土地租约、净租约和已登记的租约备忘录 — 什么是土地租约，以及在土地租约下谁拥有什么；净租约如何把建筑的各项费用转给租户；为什么长期租约以租约备忘录的形式在ACRIS中登记；转让税和房产税如何对待租约；以及炮台公园城在这一切上说明了什么。

术语索引

这些页面讲解的所有术语，包括它们的各种别称。