评估价值与纽约市房产税的计算方法

纽约市如何把市场价值变成一张税单——四个税务类别、6%和45%的评估比率、每年的增幅上限和五年分阶段计入、税务豁免和税务减免、税率——并以一栋真实建筑为例逐步计算。

在纽约市，房产税并不是按房产值多少钱来征收的，而是按它的评估价值(assessed value)征收。评估价值是纽约市财政局(Department of Finance, DOF)所定市场价值的一部分，受每年增幅限制的压制，再扣除各项税务豁免，然后乘以一个随房产类型而定的税率。本页逐一讲解每个步骤，再用一栋真实建筑把它们完整算一遍。

完整的计算过程

从市场价值到税单，一步一步来。

用DOF的写法，一行就能概括：税额 =（评估价值 − 税务豁免）× 税率 − 税务减免。下面的内容都在解释这一行中的某一部分。

四个税务类别

每个税务地块(tax lot)都属于四个税务类别(tax class)之一，类别决定了评估比率、增长限制和税率。

类别	包括哪些房产
第1类	一至三个单元的住宅，包括以住宅为主的小型混合用途建筑；小型共管公寓；曼哈顿以外大多数划为住宅用途的空地。
第2类	其他所有住宅房产——出租楼、四个及以上单元的合作公寓(co-op)和共管公寓——但不含酒店。其中，2a指4–6个单元的出租楼，2b指7–10个单元的出租楼，2c指2–10个单元的合作公寓或共管公寓，单纯的2则指11个及以上单元的任何房产。
第3类	公用事业房产——公用事业公司的设备。
第4类	其他一切：办公楼、商店、酒店、工厂、车库、商业用途的空地。

DOF的数据中还有1A、1B、1C和1D。对照建筑类别(building class)来看，它们分别标示低层建筑中的共管公寓单元、住宅用途空地、原属第1类的建筑中的共管公寓单元，以及合作所有的平房社区——都是州法律单独列出的第1类子类。

从市场价值到评估价值

实际评估价值(actual assessed value)等于市场价值乘以该类别的评估比率(assessment ratio)，比率由州法律规定：

第1类：市场价值的6%。
第2、3、4类：市场价值的45%。

因此，一栋被DOF估值$1,000,000的住宅，目标评估价值为$60,000；一栋估值$10,000,000的办公楼，目标评估价值为$4,500,000。这些比率看起来很低，但税率（见下文）也相应定得很高，所以这些百分比单独看并没有意义。

上限与分阶段计入

评估价值不允许随市场大起大落：

第1类——评估价值每年最多上涨6%，任意五年内最多上涨20%。
10个及以下单元的第2类（2a、2b、2c）——每年最多8%，五年内最多30%。
11个及以上单元的第2类，以及第4类——没有上限，但每一次变化都要分五年计入，每年计入20%。几年的变化相互叠加，累计得出的结果就是过渡评估价值(transitional assessed value)。
第3类——既没有上限，也不分阶段计入。

DOF按实际评估价值与过渡（或受上限约束的）评估价值中较低的一个开具税单，这就是计费评估价值(billable assessed value)。实物变化不受这些限制：新建建筑、扩建或翻修按全额计入，而不是分阶段计入（小型第2类建筑可获得部分宽限）。

这就是为什么同一条街上两栋一模一样的住宅，评估价值可能相差很大——一栋多年来一直被压在上限之下，另一栋则重建过；这也是为什么评估价值可能在市场价值下跌时反而上涨：它仍在追赶此前的涨幅。DOF自己举过一个例子：市场价值从$100,000涨到$150,000，再回落到$140,000，受上限约束的评估价值则从$6,000变为$6,360，再变为$6,741。

从全市来看，这种效应很大。下图把最新房产评估名册(assessment roll)上所有未被完全豁免的税务地块加总，显示各类别的计费价值和应税价值比市场价值低多少：

From market value to taxable value, FY 2026/27 roll

类别	市场价值	计费价值	应税价值
1	$8216.6亿	3.6%	3.4%
2	$4213.5亿	35.4%	29.7%
4	$3568.5亿	41.9%	40.6%

计费价值和应税价值占该类别市场价值的比例，按所有未获全额豁免的地块加总。计费价值是经过涨幅上限和分期计入调整后的评估价值；应税价值是计费价值减去税务豁免后的金额。 BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月9日。

在2026/27财政年度的名册上，第1类住宅名义上按市场价值的6.0%评估，但上限把它们的计费价值压在3.6%，扣除税务豁免后，实际只按3.4%纳税。第4类则按其市场价值的40.6%纳税——这就是第1类税率必须高得多的原因。

税务豁免与税务减免

两者听起来相似，却作用在不同的步骤上：

税务豁免(exemption)在计算税额之前减少评估价值。剩下的部分就是应税价值(taxable value)。例如：老年房主税务豁免(SCHE)、残障房主税务豁免、退伍军人和神职人员税务豁免、已享有STAR的业主所保留的STAR，以及针对新建和翻修的税务豁免（421-a，现已由485-x接替，以及J-51）。
税务减免(abatement)在税额算出之后减少税额本身。例如：面向住在自己公寓里的业主的合作公寓和共管公寓税务减免（根据建筑每个单元的平均评估价值，减免17.5%至28.1%）、J-51税务减免，以及太阳能和绿色屋顶税务减免。

STAR是州政府的学校税减免计划，现在大多以支票形式发放：自2016年起，新申请人获得的是州所得税抵免，而原本已享有STAR税务豁免的业主可以保留它，在税单上显示为一笔金额扣减。

每一项都在税务豁免和税务减免两篇指南中有完整说明。

税率

每个类别都有自己的税率，以每年占应税价值的百分比表示。下表按财政年度列出。税率由市议会每年制定，所依据的州法律限制了每个类别在税款总额中所占份额的增长速度——这就是各类别税率差别如此之大的原因。

类别	2024/25	2025/26	2026/27
1	20.085%	19.843%	20.909%
2	12.500%	12.439%	12.440%
3	11.181%	11.108%	11.108%
4	10.762%	10.848%	10.658%

第1类的税率最高，因为它的应税基数最小：第1类约占全市市场价值的一半，但经过6%的比率和上限之后，它在应税价值中所占的份额要小得多。

计算实例：帝国大厦

帝国大厦(338 5 Avenue)归一家公司所有，属于第4类税务类别。以下是根据纽约市财政局的评估名册算出的2025/26财政年度税额：

市场价值：$1,186,766,000。
按45.0%计算的实际评估价值：$534,044,700。
过渡评估价值，即此前涨幅的五年分阶段计入：$459,434,969。它比实际评估价值低$74,609,731——这是仍在分阶段计入的涨幅。
计费评估价值，取两者中较低者：$459,434,969。
税务豁免：$0，因此应税价值为$459,434,969。
按第4类税率10.848%计算的税额：每年$49,839,505，未计任何税务减免。

由于它的评估价值超过$250,000，税单每年开具两次——每年7月和1月各约$24,919,753。

住宅的算法相同：一栋被DOF估值$714,000的房屋，目标评估价值为其6%，即$42,840。减去$2,000的税务豁免后，应税价值为$40,840；按2025/26财政年度第1类税率19.843%计算，税额为$8,104，再扣除$396的税务减免，税单金额为$7,708。（这是DOF在其第1类房产指南中给出的例子。）

缴纳税单与逾期缴纳

评估价值$250,000及以下的房产按季度开具税单，缴款日为7月1日、10月1日、1月1日和4月1日；其余房产每年两次，缴款日为7月1日和1月1日。提前缴纳可享受小额折扣。
逾期税款从原缴款日起按日复利计息。2026/27财政年度，评估价值在$250,000及以下的，年利率为6%；在$450,000及以下的为9%；超过$450,000的为16%。
未缴的房产税和市政府的其他费用会成为该房产上的留置权(lien)。往年市政府会把这类留置权出售给一家私人信托；2026年的出售已暂停以待审查——见税务留置权出售。

在BlockLot中哪里能看到这些

在建筑页面上，«Value & tax»（“价值与税”）卡片显示«Market value»（“市场价值”）、«Assessed»（“评估价值”）、«Tax class»（“税务类别”）、«Taxable»（“应税价值”），以及«Annual property tax»（“年度房产税”）的估算值——即应税价值乘以该类别的税率，未计税务减免，旁边注明财政年度。点击年份可以查看往年的税额计算，点击«Exemptions»（“税务豁免”）可以查看每份名册上豁免了什么。

税额估算：应税价值乘以该类别的税率，并注明所属财政年度。此界面为英文。
估算的年度税额——点击年份查看往年
适用税率的价值

常见问题

为什么我的评估价值只有市场价值的6%？州法律把第1类定为6%（其他类别为45%），税率则定得足够高来弥补。由于每年的增幅上限，大多数住宅实际上还低于6%。

我的评估价值会下降吗？会。它永远不能超过市场价值的6%（其他类别为45%），所以市场价值跌得足够多时，它就会被拉低。如果受上限约束的价值仍在追赶，小幅下跌则可能不会让它下降。

税务豁免和税务减免有什么区别？税务豁免减少的是被征税的价值；税务减免减少的是税单金额。

租户或合作公寓业主会收到房产税单吗？不会。房产税已包含在租金或维护费中；税单由合作公寓董事会或房东收取。

为什么第1类的税率比第4类高这么多？每个类别都必须从自己的应税基数中，筹集全市征税总额里依法分配给它的那一份；而经过6%的比率和上限之后，第1类的基数很小。

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来源

作者：BlockLot。审核于2026年10月9日。数据由BlockLot Intelligence于2026年10月15日根据公开数据计算得出。本页概述的是一般规则，不构成法律或税务建议。如需就具体房产作出决定，请查阅官方来源或咨询专业人士。发现错误？请告诉我们。