Недвижимость Нью-Йорка: справочник

Все термины, которые встречаются вам в недвижимости Нью-Йорка, объяснены с нуля: что это такое, как это определяют, кто за это отвечает и где это проверить. Каждую страницу пишет BlockLot по публикациям самого города и штата, с актуальными цифрами из открытых данных.

Учитесь пользоваться самим BlockLot? Смотрите уроки.

Ведомства и основы

Кто ведёт какой реестр и какие номера обозначают здание.

Департамент строительства (DOB) — Чем занимается Департамент строительства Нью-Йорка, как проходит разрешение на строительные работы от подачи документов до приёмки, что такое сертификат о вводе в эксплуатацию и как DOB выписывает и снимает нарушения и приказы об остановке работ.
Департамент сохранения и развития жилищного фонда (HPD) — Чем занимается жилищное ведомство Нью-Йорка — следит за соблюдением Жилищного кодекса, финансирует доступное жильё, проводит лотереи и ведёт программу «Секция 8», — и как каждое арендное здание должно каждый год регистрироваться в HPD, указывая владельца и управляющего агента.
Департамент финансов (DOF) — Чем занимается Департамент финансов Нью-Йорка в сфере недвижимости — ежегодный налоговый реестр, счёт на налог на недвижимость и его календарь, Городской реестр, где регистрируются акты и ипотеки, налоги при передаче прав, льготы и начисления, которые другие ведомства ставят на счёт недвижимости.
ACRIS и Городской реестр: где регистрируются акты и ипотеки — Что регистрирует Управление Городского реестра, что такое ACRIS и как в нём искать, сколько времени проходит, прежде чем акт или ипотека попадёт в реестр, чего в ACRIS нет — Статен-Айленда, уведомлений о судебном споре, записей до 1966 года, — и как владелец может получать уведомления, когда на его недвижимость что-то регистрируют.
BBL, квартал и участок: как Нью-Йорк нумерует землю и здания — Что такое BBL, как из округа, квартала и участка складываются его десять цифр, почему у кондоминиумов есть расчётные участки и участки помещений, как участки объединяют и делят и чем от BBL отличается BIN — номер здания.
Коды классов зданий и землепользование: что означают A1, C6, D4, O4 и R4 — Как двухсимвольный класс здания Департамента финансов описывает любую недвижимость в Нью-Йорке, 25 буквенных семейств от A до Z, коды, которые новичок встречает чаще всего, как класс здания связан с налоговым классом, и одиннадцать категорий землепользования Департамента городского планирования, построенных на его основе.
311, районы общественных советов и территориальные единицы, в которые входит объект — Что такое 311 и что происходит с жалобой на здание, поданной туда, и в какие территориальные единицы записан каждый участок Нью-Йорка — районы общественных советов и сами советы, избирательные округа Городского совета, переписные участки и статистические районы (NTA).
PLUTO, NYC Open Data и публичные реестры, из которых складываются сведения о недвижимости — Что такое NYC Open Data, что содержит файл участков PLUTO Департамента городского планирования и откуда берутся его поля, как отмечена городская земля, что реестр компаний Государственного департамента штата Нью-Йорк говорит о компаниях, которым принадлежат здания, — и как BlockLot использует каждый из этих источников.
BlockLot Intelligence: как получаются наши цифры — Откуда берутся живые подсчёты и сроки в руководствах BlockLot — из каких публичных записей они вычисляются, как часто обновляются, как измеряется время ожидания и что цифры могут и чего не могут вам сказать.

Стоимость и налог на недвижимость

Как город оценивает недвижимость, как рассчитывается налог и сколько должен владелец.

Рыночная стоимость (налог на недвижимость в Нью-Йорке) — Что такое «рыночная стоимость» Департамента финансов, почему это не цена, за которую можно продать недвижимость, как DOF определяет её для каждого налогового класса — с формулой дохода — и как и когда владелец может её оспорить.
Налоговая оценка и как рассчитывается налог на недвижимость в Нью-Йорке — Как Нью-Йорк превращает рыночную стоимость в налоговый счёт — четыре налоговых класса, коэффициенты оценки 6% и 45%, ежегодные потолки роста и пятилетнее поэтапное введение, льготы и налоговые скидки, налоговые ставки — на примере настоящего здания.
Уведомление об оценочной стоимости и календарь налоговой оценки — Что показывает нью-йоркское уведомление об оценочной стоимости, строка за строкой, и календарь налоговой оценки с января по октябрь, с датами 2026 года.
Льготы по налогу на недвижимость: STAR, для пожилых, для людей с инвалидностью, для ветеранов, для священнослужителей, J-51, 421-a и 485-x — Льготы по налогу на недвижимость в Нью-Йорке: STAR, для пожилых домовладельцев и домовладельцев с инвалидностью, для ветеранов и священнослужителей, 421-a, 485-x, J-51 и недвижимость некоммерческих организаций.
Налоговые скидки на недвижимость: кооперативы и кондоминиумы, J-51, солнечные панели, зелёные крыши, ICAP и CEP/CRP — Налоговые скидки на недвижимость в Нью-Йорке: для кооперативов и кондоминиумов, J-51, за солнечные панели и зелёные крыши, ICAP и CEP/CRP — кто имеет на них право и сколько стоит каждая.
Как оспорить налоговую оценку: RPIE, Налоговая комиссия и SCAR — Как оспорить налоговую оценку недвижимости в Нью-Йорке: запрос на пересмотр в DOF, Налоговая комиссия, декларация RPIE, SCAR и статья 7 — и как часто это удаётся.
Просроченные начисления по недвижимости, проценты и продажа налоговых залогов — Просроченные начисления по недвижимости в Нью-Йорке: проценты за просрочку в 2026/27 финансовом году, планы платежей, как устроена продажа налоговых залогов и почему в 2026 году её не было.
Начисления за воду и канализацию (DEP) как начисление по недвижимости и залог — Как в Нью-Йорке владельцу выставляют счета за воду и канализацию, тарифы на 2026/27 финансовый год, начисления за просрочку и как неоплаченный счёт за воду становится залогом.
Надбавка за пьед-а-терр (надбавка за жильё, которое не является основным местом жительства) — Нью-йоркская надбавка 2026 года на дорогое жильё, которое ни для кого не является основным местом жительства: кто её платит, какие ставки и каков её правовой статус.

Нарушения и надзор

Как выносятся нарушения, что означают их классы и как их закрывают.

Нарушения HPD: классы A, B, C и I — Что такое жилищные нарушения HPD, что означают классы A, B, C и I, сколько времени у владельца есть на устранение и подтверждение каждого из них, как нарушение закрывают или снимают и что бывает, если нарушение класса C игнорируют.
Нарушения DOB и повестки ECB: классы, устранение и штрафы — Нарушения DOB и повестки ECB простыми словами: классы 1, 2 и 3, устранение до слушания, штрафы и неявка — и почему оплата штрафа не закрывает нарушение.
Слушания в OATH, неоплаченные квитанции и зарегистрированные судебные решения — Что такое OATH, какие квитанции оно рассматривает, чего стоит неявка и как отменить заочное решение, и что зарегистрированное судебное решение значит для владельца и здания.
Приказы об освобождении здания: HPD, DOB и FDNY и кто платит за переселение — Приказы HPD, DOB и FDNY об освобождении здания: частичные и полные, как их отменяют, права жильцов и расходы на переселение, которые могут выставить владельцу.
Аварийный ремонт HPD, начисления за ремонт и администраторы 7A — Как Программа аварийного ремонта HPD устраняет опасные условия, которые владелец не исправляет, и выставляет ему счёт, как начисления за ремонт становятся залогами и что делает администратор 7A.
Программа альтернативного принуждения (AEP) — Как HPD ежегодно отбирает 250 запущенных зданий в Программу альтернативного принуждения, четыре месяца на исправление, сборы и предписания, вывод из программы.
Жилищный суд, иски HP и судебные дела HPD — Жилищный суд для владельцев и покупателей: иски HP, дела, которые возбуждает HPD, установление притеснения, выселения маршалами и Список наблюдения за спекуляцией HPD.
Индекс неблагополучия BlockLot: что он измеряет — Как индекс неблагополучия BlockLot сводит нарушения, судебные дела, предписания о выселении, залоги и неоплаченные начисления в одно число от 0 до 100 — и чем он не является.

Системы здания и проверки

Котлы, лифты, фасады, газовые трубы и сертификаты эксплуатации (certificates of occupancy).

Сертификат о вводе в эксплуатацию, временный CO, письмо об отсутствии возражений и письмо о завершении работ — Что указано в нью-йоркском сертификате о вводе в эксплуатацию, когда он нужен зданию, как временные CO продлевают до выдачи окончательного и для чего нужны письмо об отсутствии возражений и письмо о завершении работ.
Проверка котлов: кто подаёт отчёт, сроки, дефекты и штрафы — Какие котлы в Нью-Йорке нужно проверять каждый год, кто имеет право их проверять, 14-дневный срок подачи отчёта, как устраняют дефекты и подтверждают устранение, штрафы за поздний или неподанный отчёт и чем отличаются правила DEP для котлов.
Проверки лифтов: испытания CAT1 и CAT5, периодические проверки и штрафы — Как в Нью-Йорке проверяют лифты, эскалаторы и подъёмники: ежегодная периодическая проверка, испытание категории 1 без нагрузки, испытание категории 5 с полной нагрузкой раз в пять лет, сроки подачи отчётов, штрафы и сроки модернизации оборудования.
Проверка фасадов (FISP, Местный закон № 11) и скаффолдинги — Как устроена нью-йоркская Программа проверки и безопасности фасадов: какие здания, кто проверяет, оценки «Безопасно», SWARMP и «Небезопасно», циклы и изменения 2025 года, штрафы и почему скаффолдинги стоят годами.
Проверки газовых трубопроводов (Местный закон № 152) и осмотр парапетов — Проверки газовых трубопроводов в Нью-Йорке по Местному закону № 152: какие здания, кто проверяет, график по районам общественных советов, 60 дней на подачу, устранение нарушений и штрафы, изменения 2025–2026 годов — и ежегодный осмотр парапетов.
Детекторы дыма и угарного газа, оконные ограждения и самозакрывающиеся двери — Какие устройства безопасности Нью-Йорк требует в квартирах — детекторы дыма, угарного газа и природного газа, оконные ограждения и самозакрывающиеся двери, — кто их устанавливает и обслуживает, что означают нарушения HPD по ним и как быстро их устраняют.
Строительные площадки: работы во внеурочное время, ограждения, замороженные стройки и городские проекты — Правила, по которым работает нью-йоркская стройка по соседству: разрешённые часы работ и разрешения на работы во внеурочное время, строительные ограждения и скаффолдинги, что происходит, когда стройка останавливается, и городские проекты по строительству школ.

Местные законы

Законы города, которые возлагают обязанности на владельцев зданий.

Местные законы Нью-Йорка для владельцев зданий — Что такое местный закон Нью-Йорка, как его принимают и нумеруют и какие местные законы возлагают обязанности на владельцев зданий: энергия и выбросы, фасады и газовые трубопроводы, свинцовая краска, плесень и вредители, торговые помещения, краткосрочная аренда и комиссии брокеров.
Местный закон № 97: лимиты выбросов для зданий — Местный закон № 97 Нью-Йорка ограничивает выбросы парниковых газов зданий площадью более 25 000 квадратных футов: на кого он распространяется, как устанавливается лимит, ежегодный отчёт, штраф $268 за тонну и что меняется в 2030 году.
Энергетический бенчмаркинг и энергетические оценки: Местные законы № 84 и 33 — Закон Нью-Йорка о бенчмаркинге (Местный закон № 84, расширенный Местным законом № 133) обязывает крупные здания каждый год сообщать о потреблении энергии и воды; Местный закон № 33 превращает балл ENERGY STAR в оценку от A до F, которую вывешивают у входа.
Энергоаудит и повторная пусконаладка: Местный закон № 87 — Местный закон № 87 Нью-Йорка обязывает здания площадью более 50 000 квадратных футов раз в десять лет проводить аудит энергопотребления и наладку своих систем — в год, который задаёт налоговый квартал; плюс требования Местного закона № 88 к освещению и отдельным счётчикам.
Свинцовая краска: Местный закон № 1 от 2004 года и обязанности владельца — Нью-йоркский закон о свинцовой краске: на какие квартиры он распространяется, ежегодное уведомление, ежегодные осмотры там, где живёт ребёнок младше шести лет, срок XRF-анализа в 2025 году, работы при смене жильца, нарушения HPD по свинцу и во что они обходятся.
Плесень и вредители: Местный закон № 55 от 2018 года и отчёт о клопах — Нью-йоркский Закон о жилье без астмы (Местный закон № 55 от 2018 года): обязанность владельца проверять дом на плесень, мышей, крыс и тараканов и устранять их, как HPD определяет класс нарушения по плесени по её площади, работы с плесенью силами лицензированных специалистов и ежегодный отчёт о клопах.
Регистрация и пустование витрин: Местный закон № 157 — Реестр витрин Нью-Йорка (Местный закон № 157 от 2019 года): какие владельцы каждый год регистрируют витрины на первом и втором этажах в Департаменте финансов, заявления о пустовании, что публикует DOF и сколько витрин пустует.
Регистрация краткосрочной аренды: Местный закон № 18 от 2022 года — Нью-йоркский закон о краткосрочной аренде: что считается краткосрочной арендой, кто может принимать гостей и регистрироваться в Управлении по особому контролю, Список запрещённых зданий, обязанности сервисов бронирования и штрафы.
Закон FARE: кто платит комиссию брокеру — Нью-йоркский закон FARE (Местный закон № 119 от 2024 года): с 11 июня 2025 года брокер, который работает на арендодателя, не может брать плату с арендатора, о каждом платеже нужно сообщать заранее, а за соблюдением закона следит DCWP.

Акты, ипотеки и продажи

Что регистрируется, когда недвижимость продают или берут под неё кредит.

Акты о передаче права собственности в Нью-Йорке: виды актов, отчуждатель и приобретатель — Что такое акт о передаче права собственности, какие его виды описывает закон штата Нью-Йорк — акт купли-продажи, акт отказа от прав, акт исполнителя завещания, акт судебного распорядителя, — что такое акты о передаче на случай смерти и с сохранением пожизненного владения, кто такие отчуждатель и приобретатель и что означают сторона 1 и сторона 2 в любом документе в ACRIS.
Ипотека, погашение, переуступка и CEMA — Что такое ипотека и кто такие залогодатель и залогодержатель, налог на регистрацию ипотеки и документы, которые следуют за кредитом в ACRIS, — переуступка, когда кредит продают, CEMA, когда его рефинансируют, погашение, когда его выплачивают, — а также обратная ипотека, HMDA и соотношение кредита и стоимости.
Заявления UCC, федеральные налоговые залоги, залоги подрядчиков и другие залоги на недвижимость — Требования, кроме ипотеки, которые могут лежать на недвижимости в Нью-Йорке, — финансовые заявления UCC по кредитам на кооперативные квартиры и по принадлежностям здания, федеральные налоговые залоги IRS, залоги подрядчиков, залоги кондоминиума по общим платежам и судебные решения: где подаётся каждое, сколько оно действует и как прекращается.
Налоги на передачу недвижимости: городской RPTT, налог штата и налог на особняки — Налоги, которые платятся, когда недвижимость в Нью-Йорке переходит к новому владельцу, — городской налог на передачу недвижимости, налог штата на передачу недвижимости с его повышенной ставкой для Нью-Йорка и налог на особняки, — их ставки, кто платит каждый из них, и расчёты на примерах жилья и зданий.
Цены продаж в открытых реестрах: ACRIS, файлы продаж DOF, акты на $0 и пакетные сделки — Где публикуются цены продаж недвижимости в Нью-Йорке — цена, записанная в акте в ACRIS, и файлы продаж Департамента финансов за последние двенадцать месяцев и за каждый год, — почему у стольких продаж стоит $0 и как доля в праве, пакетные сделки и продажи не между независимыми сторонами искажают цену.
Обращение взыскания в Нью-Йорке: от 90-дневного уведомления и уведомления о судебном споре до акта судебного распорядителя — Как устроено обращение взыскания на недвижимость в Нью-Йорке, где оно идёт через суд, — 90-дневное уведомление, иск и уведомление о судебном споре, согласительная конференция, решение суда и аукцион судебного распорядителя, акт судебного распорядителя, — а также передача недвижимости кредитору вместо взыскания, короткие продажи, права арендаторов и то, как часто в Нью-Йорке проходят такие продажи.
Сопоставимые продажи: как ими пользуются профессионалы и как их подбирает BlockLot — Что такое сопоставимые продажи, как оценщики и налоговые оценщики выбирают их и делают поправки, по каким единицам сравнивают — по цене за квадратный фут, за квартиру — и, в нашем собственном прочтении открытых реестров, как BlockLot подбирает сопоставимые продажи для здания и когда отказывается оценивать его стоимость.

Зонирование и землепользование

Что можно построить на участке и сколько.

Районы зонирования: R, C и M, наложения и специальные районы — Как Резолюция о зонировании Нью-Йорка делит город на жилые, коммерческие и промышленные районы, как читать код вроде R7A или C4-5X и что добавляют коммерческие наложения, районы специального назначения, районы ограниченной высоты и разделённые участки.
Коэффициент плотности застройки (FAR): фактический, жилой, коммерческий и для общественных учреждений — Что такое коэффициент плотности застройки, как зонирование устанавливает его для жилья, бизнеса и общественных учреждений, какой из них действует для здания, что изменил «Город „Да“» и почему некоторые старые здания намного превышают норму своего района.
Воздушные права, неиспользованная площадь и объединение зональных участков — Что такое воздушные права в Нью-Йорке, как неиспользованная площадь переходит к соседнему участку при объединении зональных участков или дальше — при передаче прав на застройку, как такие сделки регистрируются и что BlockLot называет недозастроенным участком и кандидатом на консолидацию.
«Город „Да“» и обязательное инклюзивное жильё: изменения зонирования 2023–2024 годов — Что изменили три поправки к зонированию «Город „Да“» — об углеродной нейтральности, экономических возможностях и жилищных возможностях, — включая универсальную льготу за доступное жильё, парковку, дополнительные жилые единицы и перепрофилирование зданий, и как обязательное инклюзивное жильё требует доступных квартир в перезонированных районах.
Размер, уличный фронт и глубина участка: угловые и сквозные участки, участки неправильной формы и широкие улицы — Как Нью-Йорк измеряет участок — его площадь, уличный фронт и глубину, — что делает участок угловым, сквозным или внутренним, почему для зонирования важны участки неправильной формы и широкие улицы и какими стали минимальные размеры участков после поправки «Город „Да“».
Достопримечательности и исторические районы: что значит признание Комиссией по сохранению достопримечательностей — Как Нью-Йорк признаёт отдельные, интерьерные и ландшафтные достопримечательности и исторические районы, что после этого обязан делать владелец — разрешения, содержание, штрафы — и как достопримечательность может продать свою неиспользованную площадь.
Зоны затопления и зоны эвакуации при ураганах: карты FEMA, прогнозы города и «Know Your Zone» — Что означают зона затопления FEMA (VE, AE, A, X) и базовая отметка наводнения для недвижимости в Нью-Йорке, почему город пользуется и картой FEMA 2007 года, и её предварительной картой 2015 года, что показывают прогнозные поймы и чем шесть зон эвакуации при ураганах отличаются от всех них.

Регулирование арендной платы и защита арендаторов

Стабилизация арендной платы, правила против преследования арендаторов и программы, которые связывают их со зданиями.

Стабилизация арендной платы в Нью-Йорке — Стабилизация арендной платы в Нью-Йорке простыми словами: какие здания, заморозка ставок Советом по арендным нормативам в 2026 году, договоры и их продление, закон HSTPA 2019 года, история дерегулирования и как проверить квартиру.
Контроль арендной платы в Нью-Йорке и чем он отличается от стабилизации — Контроль арендной платы в Нью-Йорке простыми словами: какие квартиры всё ещё под контролем, система максимальной базовой арендной платы, повышение на 2,55% в 2026 году, преемство и чем контроль отличается от стабилизации арендной платы.
Повышения MCI и IAI: капитальные улучшения здания и улучшения квартир — Как в Нью-Йорке растёт регулируемая арендная плата за улучшения: капитальные улучшения здания (MCI) и улучшения квартир (IAI), ограничения 2019 и 2024 годов и как арендаторам их проверить.
Стабилизация арендной платы, связанная с налоговыми льготами: J-51, 421-a и 485-x — Почему квартиры в новых зданиях Нью-Йорка стабилизированы: правила аренды, которые идут вместе с налоговыми льготами 421-a, 485-x и J-51, уведомление в договоре аренды и что происходит, когда льгота заканчивается.
Справка об отсутствии притеснений (CONH) — Что такое справка об отсутствии притеснений, каким зданиям и для каких работ она нужна, как HPD проводит проверку, что бывает, если притеснение установлено, — и почему в 2026 году программа стала постоянной.
Выселение только по уважительной причине (Good Cause Eviction): что закон штата 2024 года охватывает в Нью-Йорке — Закон штата Нью-Йорк о выселении только по уважительной причине в городе Нью-Йорке: какие квартиры он охватывает, исключения, основания для выселения, проверка повышения арендной платы по порогу 8,38% на 2026 год и обязательное уведомление.
Выселения и городские маршалы в Нью-Йорке — Как в Нью-Йорке проходит выселение — от 14-дневного требования об уплате арендной платы до городского маршала: уведомления, дела о неуплате и об удержании жилья, ордера, отсрочки, незаконное лишение доступа в жильё и ежегодная статистика.
Здания SRO: одноместные комнаты, меблированные комнаты и жильцы гостиниц — Что такое здание SRO (проживание в одной комнате) в Нью-Йорке, как стабилизируются комнаты в SRO и гостиницах, кто такие постоянные жильцы, гостиничный норматив 0% на 2026 год и правило о притеснении в SRO.
Жильё с поддержкой HUD: контракты «Секции 8», привязанной к зданию, «Секции 202» и «Секции 811» — Контракты HUD о помощи с арендной платой в зданиях Нью-Йорка: «Секция 8», привязанная к зданию, «Секции 202 и 811», как устроена арендная плата жильцов, что происходит, когда срок контракта истекает, и как владельцы выходят из программы.

Формы собственности

Кооперативы, кондоминиумы, LLC и как узнать, кто владеет зданием.

Кооперативы и кондоминиумы: чем вы владеете, правления, налог при перепродаже, спонсоры и налоги — Чем нью-йоркский кооператив отличается от кондоминиума — акции и договор аренды для акционера против помещения в полной собственности, — как устроены правления, планы предложения, спонсоры и налог при перепродаже, как облагается налогом каждый из них и как каждый выглядит в открытых реестрах.
Кто владеет зданием: LLC, владелец по записям и бенефициарный владелец — Как узнать, кому принадлежит здание в Нью-Йорке, — акт о передаче права собственности, регистрация в HPD, реестр Государственного департамента штата, — почему так много владельцев — LLC, чем владелец по записям отличается от бенефициарного владельца и как BlockLot объединяет здания одного владельца в группу.
Отсутствующие владельцы, жильё, где живёт владелец, и почтовые адреса владельцев — Что значит «отсутствующий владелец» в документах о недвижимости Нью-Йорка, откуда берётся почтовый адрес владельца, какие правила зависят от того, живёт ли владелец в доме, — регистрация в HPD, STAR, льгота для пенсионеров, налоговая скидка для кооперативов и кондоминиумов, закон о выселении только по уважительной причине, — и насколько можно доверять адресу в акте о передаче права собственности.
Когда владелец умирает: наследство, утверждение завещания и что показывают записи о недвижимости — Что происходит с недвижимостью в Нью-Йорке, когда её владелец умирает, — общая собственность, акты о передаче на случай смерти и пожизненное владение, утверждение завещания и администрирование наследства в суде по делам о наследстве, акт исполнителя завещания, залог по налогу на наследство — и что каждый шаг оставляет в ACRIS и в налоговом счёте.
Долгосрочная аренда земли, нетто-аренда и зарегистрированные меморандумы об аренде — Что такое долгосрочная аренда земли и кому что принадлежит при ней, как нетто-аренда перекладывает расходы на здание на арендатора, почему долгосрочные договоры аренды регистрируются в ACRIS в виде меморандумов об аренде, как к аренде относятся налоги на передачу недвижимости и налог на недвижимость и что обо всём этом показывает Бэттери-Парк-Сити.

От А до Я

Все термины, объяснённые на этих страницах, включая другие их названия.