纽约市的地契：地契的种类，以及出让人与受让人

什么是地契，纽约州法律描述了哪些种类——买卖地契、放弃权利地契、遗嘱执行人地契、法院指定人地契——还有身故转让地契和终身产权地契，出让人和受让人分别是谁，以及ACRIS中任何文件上的第一方和第二方是什么意思。

地契(deed)是把不动产的所有权从一位业主转给下一位业主的签署文件。纽约州法律把任何设立、转让、抵押或让与土地权益的书面文书都称为产权转让文书(conveyance)；地契就是改变土地归属的那一种产权转让文书。在曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林和皇后区，地契由市登记处(City Register)在ACRIS中登记后，即成为公共记录的一部分；在史泰登岛，则由里士满县书记官(Richmond County Clerk)登记。

登记之所以重要，要看不登记会怎样。根据纽约州的登记法(recording act)，如果之后有买方善意付款购买同一处房产并先行登记，未登记的地契对这位买方无效。放在抽屉里的地契保护不了它的业主；已登记的地契才能。登记也是其他所有人——贷款机构、产权审查员、收税机关、邻居——得知一栋建筑归谁所有的途径。

出让人与受让人

每份地契都有两方。出让人(grantor)是进行产权转让的个人或公司——通常是卖方。受让人(grantee)是接受房产的个人或公司——通常是买方。一份地契可以列出多位出让人或受让人：例如出售房屋的一对夫妇，或购买一栋建筑的三位合伙人。纽约州的《税法》(Tax Law)用同样这两个词来规定一笔买卖的转让税由谁缴纳：转让税一般由出让人缴纳，豪宅税(mansion tax)则由受让人缴纳。

一个实例。2026年8月5日，位于曼哈顿中城、楼高38层的办公大楼东53街10号(10 East 53rd Street)以$310,000,000易手。地契上列出的出让人为10E53 OWNER LLC，受让人为10 EAST 53RD GORP PROPERTY LLC——两者都是公司，这在这种规模的建筑中很常见，而且每家公司都是专为这一处房产设立的。市登记处于2026年8月11日登记了这份地契。

地契的种类

《纽约州不动产法》(Real Property Law)规定了地契的示范格式。这些格式并非必用——地契也可以采用其他措辞——但格式列出了地契的种类，而种类决定了出让人对产权(title)作出哪些承诺。这些承诺称为契约保证(covenants)。

完全担保地契(full covenant and warranty deed)。出让人承诺的内容包括：自己拥有该房产并有权出售；买方将不受干扰地享有它；房产没有任何产权负担；出让人将永远捍卫这一产权。这是各种格式中保障最强的一种。
买卖地契(bargain and sale deed)。它转让房产，但不针对所有人担保产权。附出让人行为保证条款(with covenant against grantor's acts)时，出让人只承诺自己没有做过任何给房产增加负担的事；不附保证条款(without covenant)时，出让人什么也不承诺。买方依靠的是产权调查(title search)和产权保险(title insurance)，而不是卖方的承诺。
放弃权利地契(quitclaim deed)。它把出让人拥有的任何权益（如果有的话）转出，不作任何承诺。它常见于家庭成员之间、把房产转入信托，或用来消除记录上的疑点。
遗嘱执行人地契(executor's deed)。业主去世后，遗嘱中指定的遗嘱执行人(executor)——如果没有遗嘱，则是遗产管理人(administrator)——从遗嘱认证法院(Surrogate's Court)获得授权，出售遗产中的房产并签署地契。这种格式带有针对出让人自身行为的保证条款。记录中的遗产出售(estate sale)通常就是这种地契。
法院指定人地契(referee's deed)。在法院下令的出售之后，由法院指定的法院指定人(referee)签署地契——出售可以是止赎(foreclosure)拍卖，也可以是共有人无法自行分割的房产的分割出售。它对产权不作任何承诺。

ACRIS没有为遗嘱执行人地契或法院指定人地契单设文件类型：两者都作为普通地契登记，区分它们的是出让人的名称——写成个人姓名后加as executor（作为遗嘱执行人）或as referee（作为法院指定人）。据BlockLot Intelligence对出让人名称的解读，在截至2026年9月30日的十二个月中登记的57,985份地契里，有847份由法院指定人转让，约2,866份由遗嘱执行人、遗产管理人或遗产转让。

ACRIS中会看到的其他地契

12个月内登记的各类地契

ACRIS“地契及其他产权转让”类别中的各文件类型，统计期间为同样的十二个月。法院指定人地契和遗嘱执行人地契没有单独的类型：它们计入普通地契。 BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月10日。

身故转让地契(transfer-on-death deed)，即TOD地契。自2024年7月19日起，纽约州的业主可以签署一份地契，让房产只在业主去世时才转给指定的受益人，无需经过遗嘱认证(probate)。它必须在两名见证人面前签署，经公证人认证，并且在业主去世前登记。在此之前，它不改变任何事情：业主仍然可以出售或抵押这处房产，也可以撤销这份地契——但只能通过登记一份撤销文件或一份更晚的地契来撤销。受益人接收房产时，房产上的抵押贷款和留置权(liens)一并承接。
终身产权地契(life estate deed)。业主把房产赠出，但保留终身居住的权利；ACRIS把保留的终身产权列为文件上的第三方。
更正地契(correction deed)。重新登记一份地契，以改正错误——拼错的名字、写错的地块。它必须引用原地契，并写明更正了什么。
分时度假地契有自己的文件类型：每份转让的是一项分时度假权益——某个单元的一段使用时间——而不是一处住所，所以把它们计算在内的地契数量会高估销售量。

身故转让地契是新事物，但已经很常见：在截至2026年9月30日的十二个月中，市登记处登记了862份身故转让地契和16份撤销文件，另有11,107份分时度假地契。

任何文件上的第一方和第二方

ACRIS为每份已登记文件编制索引时，都会列出其当事方(parties)，并按所处一方编号——即当事方类型(party type)。第一方(party 1)和第二方分别指什么，取决于文件类型：

文件	第一方	第二方
地契	出让人（卖方）	受让人（买方）
抵押贷款	抵押人（借款人）	抵押权人（贷款机构）
抵押贷款转让	原贷款机构	新贷款机构
UCC、联邦留置权	债务人	担保权人
租约	房东	租户

少数文件类型有第三方：终身产权地契上保留的终身产权，UCC融资声明(UCC financing statement)上的受让方。在一般性文件——协议、授权委托书——上，ACRIS只写第一方和第二方，谁是谁由文件本身说明。抵押贷款和留置权各有专页。

登记地契

地契与相关文书一起登记：市政府的不动产转让税申报表，州政府的转让税表格（TP-584）和不动产转让报告（RP-5217），如果是一户或两户住宅，还有烟雾探测器宣誓书。所有这些都在ACRIS中准备。市登记处收费$32，另加每页$5——两页的文件为$42——此外每多一个街区加收$2，每多一个地块加收$3。转让税同时缴纳。

地契盗窃(deed theft)——用伪造或骗取的地契夺走业主的房产——自2024年7月19日起在纽约州成为一项独立的罪行，按重大盗窃罪(grand larceny)起诉。市登记处必须登记表面上合规的地契，因此纽约市财政局(Department of Finance)设有市长防范地契盗窃办公室(Mayor's Office of Deed Theft Prevention)，并提供有任何文件登记到某处房产名下时的免费提醒；ACRIS与市登记处一文说明了如何注册。

在BlockLot中哪里能看到

建筑页面在«Sales history»（“销售历史”）中列出每一份地契，最新的排在最前，并附有买方、卖方和价格；如果卖方是法院指定人，这笔交易会被标为止赎出售。«Deed parties»（“地契当事方”）抽屉面板列出该地块各份地契上的每个当事方，以及它所处的一方——1为出让人，2为受让人——和它的邮寄地址；«Deeds & sales»（“地契与销售”）抽屉面板则列出每一份地契。

«Deed parties»：2026年那份地契的出让人（第一方）和受让人（第二方），两者都是公司。此界面为英文。
第一方，即出让人
卖方，一家公司
第二方，即受让人

常见问题

地契和产权有什么区别？地契是转让房产的文件；产权是所有权本身。产权调查会查阅已登记的地契、抵押贷款和留置权所构成的链条，以确认卖方确实拥有它要出售的东西。

完全担保地契和买卖地契有什么区别？完全担保地契针对所有人担保产权；附保证条款的买卖地契只承诺卖方自己没有做过任何给产权蒙上瑕疵的事。无论哪一种，买方真正的保障都是产权调查和产权保险。

放弃权利地契算买卖吗？可能算，但通常不算：它把出让人拥有的任何权益转出，不作任何承诺，用于亲属之间、转入信托或更正记录。许多放弃权利地契登记时根本没有价格。

如何查到一处房产的业主是谁？请按行政区、街区和地块在ACRIS中查找最新的地契；它的受让人就是登记业主。在BlockLot的建筑页面上，«Sales history»显示的是同样的地契。

登记身故转让地契需要律师吗？纽约州的法律附有示范格式，但这种地契必须满足严格的要求——两名见证人、公证人，以及在去世前登记——所以许多业主会请律师。没有及时登记的地契不产生任何效力。

为什么地契上显示的名字和我知道的业主不一样？登记业主可能是一家公司、一个信托或一笔遗产。在纽约市，大多数较大的建筑都由专为这一处房产设立的公司持有。

ACRIS与市登记处：地契和抵押贷款在哪里登记 — 市登记处登记哪些文件，ACRIS是什么、如何搜索，地契或抵押贷款要多久才能进入记录，哪些内容不在ACRIS中——史泰登岛、未决诉讼通知、1966年以前的记录——以及有文件登记到业主的房产名下时，业主如何收到提醒。
转让税：纽约市RPTT、纽约州转让税和豪宅税 — 纽约市房产易手时须缴纳的税——市政府的不动产转让税、州政府的房地产转让税及其在纽约市的较高税率，以及豪宅税——包括各自的税率、由谁缴纳，以及住宅和建筑的计算实例。
公共记录中的成交价格：ACRIS、DOF的销售文件、$0地契和打包交易 — 纽约市的成交价格在哪里公布——ACRIS中写在地契上的价格，以及纽约市财政局的滚动销售文件和年度销售文件——为什么这么多成交显示$0，以及部分权益、打包交易和非公平交易如何扭曲价格。
抵押贷款、清偿证明、转让与CEMA — 什么是抵押贷款，抵押人和抵押权人分别是谁，抵押贷款登记税，以及在ACRIS中跟随一笔贷款的各种文件——贷款被出售时的转让文件、再融资时的CEMA、还清时的清偿证明——还有反向抵押贷款、HMDA和贷款价值比。
纽约的止赎：从90天通知和未决诉讼通知到法院指定人地契 — 纽约州是司法止赎州，止赎在这里如何进行——90天止赎前通知、诉讼及其未决诉讼通知、和解会议、判决和法院指定人主持的拍卖、法院指定人地契——以及以地契代替止赎、短售、租户的权利，还有纽约市止赎出售发生的频率。
土地租约、净租约和已登记的租约备忘录 — 什么是土地租约，以及在土地租约下谁拥有什么；净租约如何把建筑的各项费用转给租户；为什么长期租约以租约备忘录的形式在ACRIS中登记；转让税和房产税如何对待租约；以及炮台公园城在这一切上说明了什么。

来源

作者：BlockLot。审核于2026年10月9日。数据由BlockLot Intelligence于2026年10月15日根据公开数据计算得出。本页概述的是一般规则，不构成法律或税务建议。如需就具体房产作出决定，请查阅官方来源或咨询专业人士。发现错误？请告诉我们。