纽约的止赎：从90天通知和未决诉讼通知到法院指定人地契

纽约州是司法止赎州，止赎在这里如何进行——90天止赎前通知、诉讼及其未决诉讼通知、和解会议、判决和法院指定人主持的拍卖、法院指定人地契——以及以地契代替止赎、短售、租户的权利，还有纽约市止赎出售发生的频率。

止赎(foreclosure)是贷款机构通过法律程序，强制出售为一笔未偿还贷款作抵押的房产。纽约州是司法止赎(judicial foreclosure)州：贷款机构不能直接收走或出售房产，而必须在纽约州最高法院(State Supreme Court)起诉业主并胜诉取得判决；出售则是按法院命令进行的公开拍卖。

因此，纽约的止赎耗时很长——纽约州金融服务局(Department of Financial Services)表示，整个过程约需15个月，仅法院审理就要7到9个月——而且每一步都会留下公共记录。本页沿着一宗抵押贷款止赎，从第一次逾期还款一直讲到地契。市政府因欠缴房产税而自行发起的止赎，即对物诉讼(in rem action)，在税务留置权出售一文中说明。

纽约州抵押贷款止赎的各个步骤。

提起诉讼之前

拖欠还款的借款人，通常会在错过一次还款约45到60天后收到贷款机构的催款函。如果是住房贷款——借款人自住的一至四户住宅或共管公寓单元——纽约州接着要求发出90天通知(90-day notice)：贷款机构必须在起诉前至少90天向借款人邮寄一份通知，列出附近至少五家住房咨询机构，并须在三个工作日内向金融服务局报告。这一阶段常被称为止赎前阶段(pre-foreclosure)：借款人已经违约，通知开始计时，但还没有立案。投资性房产的贷款不适用这条规定。

诉讼与未决诉讼通知

贷款机构通过送达传票和起诉书来启动案件。同时，贷款机构会向房产所在行政区的县书记官(County Clerk)提交一份未决诉讼通知(lis pendens, notice of pendency)。它提醒之后购买该房产或以其作抵押放贷的任何人：这处房产正涉及一宗诉讼，并且他们要像诉讼当事方一样受诉讼结果约束。它的有效期为三年，可由法院延长。在止赎案中，它必须在最终判决前至少20天提交。

未决诉讼通知提交给县书记官，而不是在市登记处(City Register)登记，所以它不在ACRIS中——因此读取ACRIS的BlockLot无法看到止赎案何时开始。业主——如果建筑内有租户，还有每一位租户——也必须收到书面通知：给业主的通知提醒他们暂时还不必搬离住所；给租户的通知告知他们这栋建筑正处于止赎中。

和解会议

对于借款人自住的住房贷款，法院必须在贷款机构提交送达证明后60天内召开和解会议(settlement conference)。双方都必须本着诚意协商——内容可以是贷款修改、短售或以地契代替止赎——而且贷款机构的代表必须有权达成和解。做不到这些的贷款机构可能失去利息和费用，并被处以最高$25,000的罚款。

判决与拍卖

如果案件既未和解，也无人抗辩，法院会指定一名法院指定人(referee)计算欠款金额，然后作出止赎及出售判决(judgment of foreclosure and sale)。判决命令通过止赎拍卖(foreclosure auction)出售房产——这是由法院指定人或警长(sheriff)主持、价高者得的公开拍卖，一般在90天内举行。拍卖前会先在报纸上刊登三到四周的公告。贷款机构可以竞拍，如果没有人出价更高，它可以自己取得该房产。在拍卖之前，业主付清全部欠款即可阻止拍卖；拍卖之后，就不再有赎回房产的权利。

随后，法院指定人向得标者签署一份法院指定人地契(referee's deed)。这就是止赎出售(foreclosure sale)在ACRIS中留下的记录：一份出让人写作as referee（作为法院指定人）的地契，像其他地契一样登记。在自己的拍卖中买下房产的贷款机构，必须在地契日期起180天内将房产重新投放市场。

据BlockLot Intelligence统计：止赎有多频繁

止赎拍卖（法院指定人地契），按年份

卖方为法院指定人的地契，按地契上的日期统计，范围为曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林和皇后区；涉及多个地块的地契只计一次。史泰登岛的地契不在ACRIS中。 BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月10日。

据BlockLot Intelligence对ACRIS中法院指定人地契的统计——范围为曼哈顿、布朗克斯、布鲁克林和皇后区——2025年共有639笔止赎出售。最低值出现在新冠疫情期间：2021年的97笔。

被止赎的房产很少在买方手中长期保留。在2015年至2022年的3,934笔单地块止赎出售中，有52.5%在两年内该地块又出现了下一份地契；而在三年内再次出售的房产中，下一份地契距拍卖的时间中位数约为12个月。

从止赎拍卖到下一份地契

Single-lot referee's deeds dated 2015–2022, and the next deed on the same lot, for those that changed hands again within three years. The bar ends at the median; the pale band covers the middle half. BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月10日。

ACRIS无法说明拍卖前的案件持续了多久：案件的起点——未决诉讼通知——提交给县书记官，所以本页不提供从立案到出售的时间。

拍卖之后

拍卖所得首先支付拍卖费用，然后偿还贷款机构的债务、利息和费用，再支付欠缴的税款和某些市政收费。剩下的部分——剩余款项(surplus money)——交存法院，原业主和其他债权人可以向法院申领。如果拍卖所得不足以偿还债务，贷款机构可以在地契日期起90天内，就其余部分申请差额判决(deficiency judgment)；法院会按房产的公平市场价值和成交价中较高的一个予以抵扣。没有及时提出申请，拍卖即了结这笔债务。

被止赎建筑中的租户仍受保护。租金稳定(rent-stabilized)和租金管制(rent-controlled)租户在新业主名下保留原有权利。不受租金监管的公寓租户，在新业主发出通知后至少可以再住90天；如果租约早于止赎，则可以住到租约结束——最长三年——但有例外。

贷款机构就违约的抵押贷款提起诉讼的期限是六年。2022年的《防止止赎滥用法》(Foreclosure Abuse Prevention Act)禁止贷款机构通过撤诉后重新起诉来重新计算这一期限。

拍卖前的出路

贷款修改(loan modification)——与贷款机构协商，在同一笔贷款上改用新的条款。
短售(short sale)——经贷款机构批准，业主以低于抵押贷款余额的价格出售房产。
以地契代替止赎(deed in lieu of foreclosure)——业主自愿把房产转给贷款机构，以代替法院拍卖。

采用短售或以地契代替止赎时，除非贷款机构书面免除，借款人可能仍欠差额；被免除的债务可能需要纳税。共管公寓管理委员会就欠缴共管费享有的留置权，其止赎方式与抵押贷款相同。

在BlockLot中哪里能看到

建筑页面的«Sales history»（“销售历史”）会把卖方为法院指定人的地契标为止赎出售（法院指定人地契）。困境建筑搜索可以找出过去24个月内有止赎出售的建筑；区域页面的«Liens, distress and legal»（“留置权、困境与法律”）表格则逐个地块统计这些出售。

一个区域的止赎出售，根据法院指定人地契逐个地块统计。此界面为英文。
地块
止赎出售

常见问题

纽约的止赎需要多长时间？纽约州金融服务局表示约需15个月，其中法院程序需7到9个月，拍卖通常在法院裁决后至少四个月进行。

什么是未决诉讼通知？提交给县书记官的一份通知，说明某处房产正涉及一宗诉讼——在止赎中，就是贷款机构提起的案件。此后购买该房产或以其作抵押放贷的任何人，都受该案结果约束。

什么是法院指定人地契？止赎拍卖后，由法院指定的法院指定人签给得标者的地契。它对产权不作任何承诺；在ACRIS中，它作为普通地契登记，卖方为法院指定人。

在纽约能阻止止赎吗？在拍卖前付清全部欠款即可阻止；和解会议的作用就是寻求贷款修改、短售或以地契代替止赎。90天通知上列有住房咨询机构。

建筑被止赎后，租户会怎样？租金稳定和租金管制租户保留原有权利。其他租户一般至少可以再住90天，或住到租约结束。

谁会在止赎拍卖中竞买？任何人都可以竞拍，贷款机构也可以，如果没有人出价更高，它就取得该房产；买下房产的贷款机构必须在180天内将其重新投放市场。

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来源

作者：BlockLot。审核于2026年10月9日。数据由BlockLot Intelligence于2026年10月10日根据公开数据计算得出。本页概述的是一般规则，不构成法律或税务建议。如需就具体房产作出决定，请查阅官方来源或咨询专业人士。发现错误？请告诉我们。