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纽约房地产指南 · 政府机构与基础知识

PLUTO、NYC Open Data以及房产背后的公共登记册

什么是NYC Open Data，城市规划局的PLUTO地块文件包含什么、其字段从何而来，市有土地如何标注，纽约州州务厅的公司登记册对拥有建筑的公司说明了什么——以及BlockLot如何使用其中每一项。

BlockLot对一处房产所知道的几乎一切，都来自纽约各级政府自己公布的记录。大部分工作由三个来源完成：NYC Open Data，市政府各机构在这里把自己的记录作为数据公布；PLUTO，纽约市城市规划局(Department of City Planning)收录每个税务地块(tax lot)的文件；以及纽约州州务厅(New York Department of State)的公司登记册，它说明一个身为LLC（有限责任公司）或股份公司的业主背后是谁。

NYC Open Data

NYC Open Data是市政府的门户网站，公布各机构保存的数据——违规、许可证、销售、税册(tax roll)、311来电以及数以千计的其他数据集——可以免费下载或查询，无需注册。每个机构都有一位开放数据协调员(Open Data Coordinator)负责发布和维护本机构的数据集，整个项目由市政府的数据战略办公室(Office of Data Strategy)管理。这些数据集既可以下载，也可以通过API读取。

《开放数据法》(Open Data Law)，即2012年3月7日颁布的2012年《第11号地方法》(Local Law 11 of 2012)，要求市政府各机构在同一个门户网站上，以计算机可读的格式公布其公共数据，不要求注册，也不限制用途。2017年《第251号地方法》(Local Law 251 of 2017)又增加了机构协调员、一份列出所有公共数据集的总清单，以及每年9月提交的年度合规报告。该法还规定，市政府不保证数据准确：要核实一条记录，仍应去找保存它的机构。

PLUTO

PLUTO——主要土地用途税务地块输出文件(Primary Land Use Tax Lot Output)——是城市规划局收录全市每个税务地块的文件，每个地块有七十多个字段。它把几个机构对一个地块的了解汇总到一行里：来自纽约市财政局(Department of Finance)的业主、地块大小、建筑类别(building class)、单元数、建成年份和评估价值；来自城市规划局的分区规划(zoning)以及政治和行政辖区；来自纽约市全市行政服务局(Department of Citywide Administrative Services)的市有产权；来自地标保护委员会(Landmarks Preservation Commission)的地标和历史街区。

PLUTO是如何汇编而成的纽约市财政局(Department of Finance)税册和税务地图：业主、地块面积、建筑类别、单元数、建造年份、价值。城市规划局、DCAS和地标保护委员会分区规划与分区；市有及市府租用的房产；地标和历史保护区。按地块逐一合并PLUTO每个税务地块一条记录——每个共管公寓也只有一条——包含七十多个字段。与税务地图合并地图版PLUTO(MapPLUTO)同样的记录，加上每个地块的形状，供制图使用。
PLUTO逐个地块汇总其记录的各个机构。

城市规划局每季度发布一次完整更新，其间每月发布一次仅涉及分区规划的更新；截至2026年10月9日，当前版本是«26v2»，日期为2026年8月。每次发布都按年份和序号命名，其说明文件(README)列出了构建该版本所用每个来源的日期。

PLUTO对一个共管公寓只列一次，列在其计费地块(billing lot)下，并把各单元的住宅单元数加总——因此PLUTO的地块数少于财政局的房产评估名册(assessment roll)，后者列出了每个共管公寓单元。BlockLot收录了858,982个PLUTO地块；BBL、街区和地块一文解释了计费地块和单元地块。

PLUTO地图版(MapPLUTO)是把PLUTO与财政局的数字税务地图合并而成的文件，因此每个地块都有可用于制图的形状。全部或部分位于水下的地块按海岸线裁切，少数在税务地图上没有形状的记录则另表公布。

PLUTO的用处和局限

PLUTO能回答任何单一机构都回答不了的地块问题：地块有多大、上面建了什么、分区规划允许在那里建什么、它位于哪些辖区。城市规划局对它的局限说得很谨慎：

  • 建成年份精确到年代，不一定精确到年份：1910年至1985年间的数值大多以0或5结尾。
  • 已建容积率(built floor area ratio)是根据建筑面积和地块面积的粗略测量得出的估计值。
  • 地块面积可能包括已在地图上标出、但从未修建的街道用地。
  • 城市规划局会修改部分数值，对每个修改过的地块加以标注，并且不保证该文件完整或准确。

一个实例。在PLUTO中，帝国大厦所在地块的建筑类别是O4，土地用途是“商业和办公建筑”；一栋102层的建筑坐落在91,351平方英尺的地块上，建筑面积为2,812,739平方英尺；建于1931年；位于曼哈顿第5社区区(community district)和第4市议会选区。

市有房产

PLUTO的业主类型(owner type)说明：当一个地块的业主不是普通私人业主时，它归谁所有。城市规划局根据市政府自己的市有及租用房产清单和税册来确定它：

代码含义地块数
C市有13,015
M市有与私有混合77
O公共机构(public authority)、州或联邦所有1,406
X完全免税，任何业主20,497

这些数字是BlockLot Intelligence根据PLUTO统计的。空白表示业主类型不明，通常是私人业主。城市规划局建议同时核对业主名称，尤其是为了区分州有、联邦所有和公共机构所有的土地。

这些代码背后的清单是COLP，即市有及租用房产清单(City Owned and Leased Properties)，由城市规划局按照《纽约市宪章》(City Charter)的要求，根据全市行政服务局的房产数据库编制发布。它记录了市政府拥有或租用的每个地块分别由哪个机构如何使用，每六个月发布一次。

纽约州州务厅

当建筑的业主是一家公司时，纽约州州务厅(NY DOS)就是这家公司的登记机关。它的公司和商业实体数据库列出了在纽约州成立或登记的每一家股份公司、有限责任公司和合伙企业，每家都有一个DOS ID，并列出名称、成立日期、所在县、状态——以及一个接收法律文书的地址。

法律文书送达地址(DOS process address)就是这个地址。依照法律，纽约州州务卿(Secretary of State)是每一家LLC和股份公司的法律文书送达(service of process)代理人，负责把法律文书转寄到公司提供的地址。BlockLot把它称为公司的注册地址(registered office)。这是公司自己选定的邮寄地址，州政府提醒说，它不一定是公司实际经营的地方。

公司还可以指定一位注册代理人(registered agent)，即在纽约州代表公司接收法律文书的个人或公司；只有在指定了注册代理人时，数据库才会显示。

登记册没有收录的内容同样重要：州务厅不保存公司高管、董事、成员或经理的名单。LLC还必须在成立后120天内在两份报纸上刊登成立公告，否则在刊登之前将失去在纽约州经营业务的资格。

《LLC透明度法》(LLC Transparency Act)要求部分LLC申报拥有或控制它们的人，但这些申报是保密的，不公开。自2026年1月1日起，它只适用于在外国成立并登记在纽约州经营业务的LLC；在纽约州或其他州成立的LLC获得豁免，已经登记的公司须在2026年底前申报。2026年10月，州政府公布的现存实体名单中共有4,295,636家，其中2,062,287家是纽约州的LLC。

BlockLot如何使用这些记录

BlockLot从发布者那里复制这些记录并完整保存，然后按地块的BBL把它们关联起来：PLUTO的地块和建筑信息、财政局的房产评估名册和销售记录、ACRIS的地契(deed)和抵押贷款、HPD和DOB的违规、许可证和登记。如果业主是一家公司，BlockLot会把它的名称与州务厅的登记册相匹配，找出它的法律文书送达地址以及在同一地址登记的其他公司——这是按名称做的匹配，BlockLot会把它标明为自己对记录的解读，而不是州政府的。这些指南中的每个数字都是根据同样的记录计算的，BlockLot Intelligence一文对此有说明。

在BlockLot中哪里能看到

建筑的«Lot & building»（“地块与建筑”）卡片就是PLUTO中该地块的那一行，卡片标题也这样注明；公司业主的页面会在其持有的建筑旁边显示它在州务厅的登记信息——DOS ID和接收法律文书的地址；市有地块则会在«Owner»（“业主”）卡片中注明。

«Lot & building»卡片就是PLUTO中该地块的记录。
«Lot & building»卡片就是PLUTO中该地块的记录。 此界面为英文。
  1. PLUTO，即卡片的数据来源
  2. PLUTO的建成年份——精确到年代

常见问题

什么是PLUTO？城市规划局收录纽约市每个税务地块的文件，它把财政局的税务记录与分区规划、辖区、地标和市有产权信息合在一起——每个地块七十多项信息，可在NYC Open Data上免费获取。

PLUTO多久更新一次？每季度发布一次完整版本，其间每月发布一次仅涉及分区规划的更新。每次发布都会注明构建它所用各个来源的日期。

NYC Open Data免费吗？是的。《开放数据法》要求市政府各机构公布其公共数据，不要求注册，也不限制用途。

怎样查出一家LLC归谁所有？州政府的公司登记册提供该LLC接收法律文书的地址，但不提供其成员或经理；纽约州不公布这些信息。如果是出租建筑，HPD的登记会写明业主的高管，ACRIS中已登记的文件则显示是谁签署了这些文件。

怎样知道一个地块是否归市政府所有？PLUTO的业主类型用C标记市有地块，依据的是市政府自己的市有及租用房产清单。

为什么建筑的建成年份有时是错的？因为市政府记录中的年份往往是估计值：城市规划局表示，它精确到年代，但不一定精确到年份。

  • BBL、街区和地块：纽约如何为土地和建筑编号 — BBL是什么，行政区、街区和地块如何组成它的十位数字，共管公寓为什么既有计费地块又有单元地块，地块如何合并与分割，以及用来识别建筑的BIN有何不同。
  • 建筑类别代码与土地用途：A1、C6、D4、O4和R4是什么意思 — 纽约市财政局的两位建筑类别代码如何描述纽约市的每一处房产；从A到Z的25个字母大类；初学者最常遇到的代码；建筑类别与税务类别的关系；以及城市规划局据此划分的十一个土地用途类别。
  • BlockLot Intelligence：我们的数字是怎样算出来的 — BlockLot指南中实时更新的计数和时长从何而来——它们依据哪些公共记录计算、多久更新一次、等待时间如何衡量，以及这些数字能说明什么、不能说明什么。
  • 纽约市财政局(DOF) — 纽约市财政局在房产方面做什么——每年的房产评估名册、房产税税单及其日程、登记地契和抵押贷款的市登记处、转让税、税务豁免，以及其他机构记在房产账户上的费用。

来源

作者：BlockLot。审核于2026年10月9日。 数据由BlockLot Intelligence于2026年10月15日根据公开数据计算得出。 本页概述的是一般规则，不构成法律或税务建议。如需就具体房产作出决定，请查阅官方来源或咨询专业人士。发现错误？请告诉我们。