建筑类别代码与土地用途：A1、C6、D4、O4和R4是什么意思
纽约市财政局的两位建筑类别代码如何描述纽约市的每一处房产；从A到Z的25个字母大类；初学者最常遇到的代码；建筑类别与税务类别的关系；以及城市规划局据此划分的十一个土地用途类别。
建筑类别(building class)——也称建筑分类(building classification)或建筑类别代码(building class code)——是纽约市财政局(Department of Finance, DOF)给纽约市每一处房产编的两位代码，用来说明房产的用途，往往也说明它的建造方式。字母表示大类——A是一户住宅，D是电梯公寓楼，O是办公楼，R是共管公寓单元——第二个字符再把范围缩小：A5是联排或半独立式一户住宅，O4是20层及以上的办公大楼。DOF把它称为房产的“建造用途”(constructive use)，纽约市楼宇局(Department of Buildings)所说的“建筑代码”(building code)也是同一个意思。
建筑类别出现在房产评估名册(assessment roll)上、每一份房产价值通知书(Notice of Property Value)上，以及DOF的销售数据中——销售数据用它给相似的房产分组。BlockLot以及任何比较销售价格的人，都靠它找到与目标房产相似的房产：一栋两户砖房会和其他两户住宅比较，而不是和街角的小店比较。
字母大类
DOF的列表共有25个大类，从A到Z，没有X：
| 代码 | 大类 |
|---|---|
| A | 一户住宅 |
| B | 两户住宅 |
| C | 无电梯公寓楼 |
| D | 电梯公寓楼 |
| E | 仓库 |
| F | 工厂和工业建筑 |
| G | 车库 |
| H | 酒店 |
| I | 医院和医疗设施 |
| J | 剧院 |
| K | 商店建筑 |
| L | 阁楼式厂房(lofts) |
| M | 宗教设施 |
| N | 收容机构和养护院 |
| O | 办公楼 |
| P | 室内公共集会和文化设施 |
| Q | 户外休闲设施 |
| R | 共管公寓 |
| S | 以住宅为主的混合用途 |
| T | 交通设施 |
| U | 公用事业物业 |
| V | 空地 |
| W | 教育设施 |
| Y | 政府和市政部门 |
| Z | 其他 |
住宅占绝大多数。据BlockLot Intelligence对纽约市城市规划局(Department of City Planning)地块文件的统计，全市66.0%的税务地块(tax lot)是一户或两户住宅（A类和B类）：
PLUTO中的每个地块，按纽约市财政局所定建筑类别的首字母分类。共管公寓只计一次，归入R类。 BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月17日。
L大类仍在DOF的列表上，但在DOF公布的2023至2027财政年度各期评估名册中，以及城市规划局当前的文件中，都没有任何地块使用阁楼式厂房代码。
常见代码
- A1至A9——一户住宅：A1是两层的独立式住宅，A5是联排或半独立式住宅，A0是科德角式住宅(Cape Cod)，A7是豪宅或城市联排住宅。
- B1、B2、B3——两户住宅：分别为砖造、木造，以及由一户住宅改建而成。
- C0——三户住宅。三户住宅归在C大类（无电梯公寓楼）中，但在税务上与一户和两户住宅归为一类。
- C6和D4——合作公寓(co-op)楼：C6是无电梯合作公寓，D4是电梯合作公寓。合作公寓楼是一个地块，所以它的类别描述的是整栋建筑。
- R类代码——共管公寓单元：R4是电梯楼中的住宅单元，R2是无电梯楼中的住宅单元，RR是共管公寓出租物业，RG和RP分别是室内和室外停车位，RK是零售空间，RB是办公空间。R0是一种特殊的共管公寓计费地块(condominium billing lot)。
- S1、S2、S9——带店铺或办公室的住宅：一户加一间店铺、两户加一间店铺，以及规模更大的混合用途建筑。
- K1、K4——商店建筑：一层的零售建筑，以及以零售为主、兼有其他用途的建筑。
- O4——20层及以上的办公楼。
- V0、V1——空地：曼哈顿以外划为住宅用途的空地，以及曼哈顿境内划为商业或住宅用途的空地。
- Z7、Z8——地役权(easement)和墓地。
DOF会随着城市的变化增加代码。不足11个单元的无电梯楼和电梯楼代码（CB、CC、DB、DC），无论出租楼还是合作公寓，都首次出现在2025和2026财政年度的评估名册上；社区花园（VG、VC）则首次出现在2027财政年度的评估名册上。
建筑类别与税务类别
建筑类别和税务类别(tax class)是两回事。税务类别——第1、2、3或4类——决定房产如何评估和征税；建筑类别则描述房产是什么。DOF表示两者之间存在直接关联，而且对大多数大类来说，建筑类别就决定了税务类别：在2027财政年度的最终评估名册上，每一个A类和B类地块都属于第1类，每一个D类地块都属于第2类或其某个子类别，而E、F、H、I、J、K、M、N、O、P、Q、T、W和Y大类中的每一个地块都属于第4类。
但对于C、R、S、V、G、U和Z大类，仅凭建筑类别无法确定税务类别。C0三户住宅属于第1类，而四户及以上的无电梯公寓楼属于第2类；共管公寓单元（R类代码）分布在第1、2和4类中；住宅地块上的G0车库属于第1类，而商业车库属于第4类。
土地用途
城市规划局把每个地块归入十一个土地用途类别之一。地块的土地用途类别比建筑类别更粗略，用于制图和规划。城市规划局把每个建筑类别分配到最合适的类别，因此PLUTO中的土地用途代码是由DOF的建筑类别推导而来的：
PLUTO中的每个地块，按纽约市城市规划局为其划定的土地用途类别分类——共管公寓只计一次，算作一个地块。有几千个地块没有类别。 BlockLot Intelligence, 计算于2026年10月17日。
| 代码 | 土地用途类别 |
|---|---|
| 01 | 一户和两户住宅建筑 |
| 02 | 多户无电梯建筑 |
| 03 | 多户电梯建筑 |
| 04 | 住宅与商业混合建筑 |
| 05 | 商业和办公建筑 |
| 06 | 工业和制造业 |
| 07 | 交通和公用事业 |
| 08 | 公共设施和机构 |
| 09 | 开放空间和户外休闲 |
| 10 | 停车设施 |
| 11 | 空地 |
从这种对应关系可以得出几条规则。合作公寓按建筑形式而不是按所有权形式划分：C6无电梯合作公寓的土地用途是02，D4电梯合作公寓是03。C0三户住宅是02，而不是01。带店铺的住宅（S类代码）是04——住宅与商业混合。共管公寓计费地块R0和地役权Z7则完全没有土地用途。
按地块数统计和按土地面积统计，结论并不相同。据BlockLot Intelligence对PLUTO的统计，一户和两户住宅占地块总数的66.0%，却只占地块面积的26.2%；而开放空间和户外休闲用地——主要是公园——占地块总数的0.6%，占地块面积的23.4%。地块面积可能包括已在地图上划定但从未修建的街道，因此并不完全等于全市的土地面积。
土地用途不等于分区规划
土地用途描述的是地块上现在有什么。分区规划(zoning)是规定那里可以建什么的法律——允许哪些用途、可以建多大、多密。两者可能不一致：在分区规划改变之前合法建成的建筑可以保留，城市规划局称之为“用途不符”(non-conforming)或“体量不符”(non-complying)。地块的土地用途告诉您那里有什么；它的分区规划告诉您那里可以有什么。
一个实例。帝国大厦的建筑类别是O4——用DOF的话说是“office only with or without comm - 20 stories or more”——土地用途是“商业和办公建筑”。在百老汇120号(120 Broadway)这样的商业共管公寓中，一个单元属于RB类（办公空间），而该共管公寓的计费地块是R0。
在BlockLot中哪里能看到
建筑页面会在地址旁边以代码形式显示建筑类别——点击即可查看定义以及同一大类中的其他代码；土地用途则显示在«Zoning & use»（“分区与用途”）卡片中，紧挨着分区。
- DOF的建筑类别
- 城市规划局的土地用途类别
常见问题
建筑类别A1是什么意思？两层的独立式一户住宅，规模为小型或中型。A大类是一户住宅，数字说明具体是哪一种。
合作公寓属于哪个建筑类别？无电梯合作公寓楼是C6，电梯合作公寓楼是D4。共管公寓单元则属于R大类——电梯楼中的公寓是R4。
建筑类别和税务类别一样吗？不一样。建筑类别描述房产本身；税务类别（第1至4类）决定它如何征税。大多数建筑类别只对应一个税务类别，但有些（如C、R和S）可能分属多个税务类别。
在哪里可以查到一处房产的建筑类别？在纽约市财政局的房产评估名册上和城市规划局的PLUTO文件中都能查到；BlockLot在每栋建筑页面的地址旁边显示它。
土地用途和分区规划有什么区别？土地用途是地块上现在有什么；分区规划是法律允许那里有什么。一块划为公寓用途的地块上，仍然可以是一栋一户住宅。
建筑类别会改变吗？会。它随房产而变：空地上建起了房子，或者出租楼改建成共管公寓，类别都会随之改变。
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