Инструкции · Страница здания

Признаки проблемности и залоги

Незакрытые жалобы и открытые нарушения, неоплаченные платежи, индекс проблемности, продажи при обращении взыскания и федеральные налоговые залоги — по открытым городским данным.

Несколько разделов страницы объекта собирают признаки проблем, которые открытые городские данные показывают по зданию: открытые нарушения и незакрытые жалобы, неоплаченные штрафы и платежи, судебные записи и приказы об освобождении здания (vacate orders), продажи при обращении взыскания на заложенное имущество (foreclosure) и федеральные налоговые залоги (federal tax liens). По ним можно оценить состояние здания, прежде чем что-то предпринимать, или найти владельцев, которые, возможно, находятся под давлением.

Всё, что здесь показано, — это записи, опубликованные государственными ведомствами. Это не суждение о владельце здания или о людях, которые в нём живут, и запись может быть устаревшей. Прежде чем полагаться на запись, проверьте исходные документы.

Индекс проблемности

В правом верхнем углу страницы, рядом с адресом, есть значок с надписью вроде Проблемы 34 / 100 · повышенный (Distress 34 / 100 · elevated). Уровни такие: низкий (low), умеренный (moderate), повышенный (elevated) и критический (severe). Строка под адресом, которая начинается со слова Почему: (Why:), называет, из чего складывается индекс.

Индекс проблемности (distress score) рассчитывает сам BlockLot, его не публикует ни одно ведомство. Он взвешивает такие признаки, как число открытых нарушений на одно жилое помещение, незакрытые дела в жилищном суде (housing court), действующие приказы об освобождении здания, попадание в списки налоговых залогов (tax liens), счета HPD за аварийный ремонт (HPD repair charges), недавние выселения, число жалоб в 311 и участие в программе HPD для самых плохо содержащихся зданий, затем ограничивает каждый признак сверху и складывает их, так что сумма не превышает 100. Действующий федеральный налоговый залог на владельца может добавить ещё до 10 баллов, но сумма по-прежнему не превышает 100. Индекс ранжирует здания относительно друг друга. Это не оценка безопасности, не оценка кредитоспособности и не прогноз того, что владелец продаст здание.

Нажмите на значок (разбивка, breakdown), чтобы открыть все составляющие индекса, включая те, что дают ноль. Низкий индекс что-то значит, только когда видно, что проверялось и не было найдено.

Как считаются открытые нарушения

Нарушения поступают от трёх ведомств: HPD (Департамент сохранения и развития жилищного фонда, Department of Housing Preservation and Development), DOB (Департамент строительства, Department of Buildings) и ECB (Совет по экологическому контролю, Environmental Control Board; его дела теперь рассматривает Управление административных разбирательств и слушаний — Office of Administrative Trials and Hearings, OATH). Каждое ведомство по-своему определяет, какое нарушение считается открытым, и большинство когда-либо выданных нарушений с тех пор закрыты. BlockLot учитывает только открытые нарушения — и в индексе, и в значке. Если считать все строки, здания ранжировались бы по своей истории, а не по нынешнему состоянию. Полная история по-прежнему есть в боковой панели Нарушения (Violations), где открытые строки идут первыми.

«Compliance & distress signals» («Соблюдение требований и признаки проблемности»)

Эта карточка собирает то, что открыто или не оплачено по участку прямо сейчас. Каждая строка появляется, только если есть о чём сообщить:

• Просроченные платежи по недвижимости (Overdue property charges) перед Департаментом финансов (Department of Finance, DOF), с датой самого раннего платежа.
• Неоплаченные штрафы OATH (Unpaid OATH tickets) — и сколько из них внесены в реестр как судебные решения.
• Незакрытые жалобы в DOB (Open DOB complaints) и Незакрытые жалобы в HPD (Open HPD complaints).
• Действующие нарушения безопасности DOB (Active DOB safety violations).
• Фасад (FISP) (Facade (FISP)) — последний статус проверки фасада.
• Проверки котлов (Boiler inspections) с дефектами или неоплаченными гражданскими штрафами и Лифты (Elevators).
• Справка об отсутствии притеснений (Certification of No Harassment), если здание есть в списке HPD. Тогда для сноса или капитальной перестройки сначала нужна эта справка.
• Счета за переселение жильцов (LL159) (LL159 relocation charges), выставленные владельцу.
• Энергоэффективность (LL84 / LL33) (Energy (LL84 / LL33)) — энергетический класс здания.

Если ничего не открыто, карточка сообщает об этом одним предложением и перечисляет, что она проверила.

Продажи при обращении взыскания

В разделе История продаж (Sales history) акт о передаче права собственности (deed), в котором продавцом выступает назначенный судом распорядитель торгов (referee), отмечен пометкой продажа при обращении взыскания (акт распорядителя торгов) (foreclosure sale (referee's deed)). Так регистрируется продажа при обращении взыскания по решению суда, и после неё недвижимостью владеет покупатель — часто кредитор, который обратил взыскание. См. История продаж, хронология и изменения.

Федеральные налоговые залоги

Федеральный налоговый залог — это требование Налогового управления США (IRS) к налогоплательщику по неуплаченному федеральному налогу. Он регистрируется на имя и адрес этого человека или компании и никогда — на здание. Эта карточка показывает залоги, связанные со зданием двумя способами, каждый под своим заголовком:

• Федеральный налоговый залог на одного из владельцев этого объекта (Federal tax lien against an owner of this property): должник, названный в залоге, совпадает с нынешним владельцем, и в залоге указан этот адрес. Если в залоге назван человек, залог показывается без имени и без суммы.
• Зарегистрирован в отношении кого-то по этому адресу (Filed against someone at this address): совпадает только адрес, и это дом на одну–четыре семьи. Это может быть арендатор или бывший жилец, и это не залог на недвижимость. Имя и сумма не показываются.

Статус описывает запись: записи о снятии нет (no release on record) или снят (released) с датой. У недавно погашенного залога снятие может быть ещё не видно. Залоги, у которых истёк 10-летний срок IRS, не показываются. «None found» («Не найдено») означает, что по этим правилам со зданием не связан ни один залог. В ACRIS нет записей по Статен-Айленду, поэтому там карточка показывает «Not covered» («Не охвачено»).

Суды, приказы об освобождении здания и выселения

Группа Проблемы карточки Записи открывает строки, которые стоят за каждым признаком: Нарушения, Жалобы в 311 (311 complaints), Жилищный суд (иски) (Housing court (litigations)), Приказы об освобождении здания (Vacate orders), Предписания FDNY об освобождении (FDNY vacate orders), Программа альтернативного принуждения HPD (HPD Alternative Enforcement), Счета HPD за аварийный ремонт, Налоговые залоги, Выселения (Evictions) и Налоговая льгота снята (Exemption removed). На каждой кнопке указано общее число записей за всё время, а там, где запись может быть открытой или закрытой, указаны оба числа — например, «(3 open; 41 closed)» («3 открытых; 41 закрытое») для нарушений или действующие и отменённые приказы об освобождении здания.

Кто что видит

Посетители, которые не вошли в систему, и пользователи бесплатных учётных записей видят карточки со скрытыми значениями, а карточка федеральных залогов предлагает им войти. С тарифным планом открытие полного отчёта по зданию засчитывается один раз в ваш месячный лимит и показывает всё, о чём здесь сказано. Чтобы найти здания с такими признаками по всему городу, воспользуйтесь списком Проблемные здания.