Недвижимость Нью-Йорка: справочник · Акты, ипотеки и продажи

Обращение взыскания в Нью-Йорке: от 90-дневного уведомления и уведомления о судебном споре до акта судебного распорядителя

Как устроено обращение взыскания на недвижимость в Нью-Йорке, где оно идёт через суд, — 90-дневное уведомление, иск и уведомление о судебном споре, согласительная конференция, решение суда и аукцион судебного распорядителя, акт судебного распорядителя, — а также передача недвижимости кредитору вместо взыскания, короткие продажи, права арендаторов и то, как часто в Нью-Йорке проходят такие продажи.

Обращение взыскания (foreclosure) — это судебная процедура, через которую кредитор добивается продажи недвижимости, заложенной под невозвращённый кредит. В Нью-Йорке действует судебное обращение взыскания (judicial foreclosure): кредитор не может просто забрать или продать недвижимость. Он должен подать иск против владельца в Верховный суд штата (State Supreme Court) и выиграть дело, а продажа проходит как публичный аукцион по распоряжению суда.

Поэтому обращение взыскания в Нью-Йорке длится долго — по данным Департамента финансовых услуг штата (Department of Financial Services), около 15 месяцев, из них семь–девять приходятся на сам судебный процесс, — и на каждом шаге оставляет публичные записи. Эта страница прослеживает обращение взыскания по ипотеке от первого пропущенного платежа до акта о передаче права собственности (deed). Собственная процедура города для неуплаченных налогов на недвижимость — иск против самого имущества (in rem) — описана на странице о продаже налоговых залогов.

Этапы обращения взыскания по ипотеке в Нью-Йорке.

До иска

Заёмщик, который отстал с платежами, обычно получает от кредитора письмо с требованием примерно через 45–60 дней после пропущенного платежа. Если это жилищный кредит — на дом на одну–четыре семьи или квартиру в кондоминиуме, где заёмщик живёт, — штат Нью-Йорк требует 90-дневного уведомления: как минимум за 90 дней до иска кредитор должен отправить заёмщику по почте уведомление со списком не менее чем пяти ближайших агентств жилищного консультирования и в течение трёх рабочих дней сообщить о нём в Департамент финансовых услуг. Этот этап часто называют досудебной стадией (pre-foreclosure): заёмщик уже допустил просрочку и уведомление запустило отсчёт, но дело ещё не заведено. На кредиты под инвестиционную недвижимость это правило не распространяется.

Иск и уведомление о судебном споре

Кредитор начинает дело, вручая повестку и исковое заявление. Вместе с ними он подаёт уведомление о судебном споре (lis pendens), официально — уведомление о рассматриваемом деле (notice of pendency), окружному секретарю (County Clerk) того округа, где находится недвижимость. Оно предупреждает каждого, кто позже купит эту недвижимость или выдаст под неё кредит, что она — предмет судебного спора, и обязывает их подчиниться исходу дела так, как если бы они были его сторонами. Уведомление действует три года, и суд может его продлить. При обращении взыскания его нужно подать не позднее чем за 20 дней до окончательного решения.

Уведомление о судебном споре подают окружному секретарю, а не регистрируют в Городском реестре (City Register), поэтому его нет в ACRIS — и BlockLot, который читает ACRIS, не видит, когда началось дело об обращении взыскания. Домовладелец, а в здании с арендаторами и каждый арендатор, тоже должны получить письменные уведомления: уведомление домовладельцу предупреждает, что ему пока не нужно покидать дом, а уведомление арендаторам сообщает, что на здание обращается взыскание.

Согласительная конференция

Если кредит жилищный и заёмщик живёт в доме, суд обязан провести согласительную конференцию (settlement conference) в течение 60 дней после того, как кредитор подаст доказательство вручения документов. Обе стороны должны добросовестно вести переговоры — об изменении условий кредита, короткой продаже или передаче недвижимости вместо взыскания, — а представитель кредитора должен иметь полномочия на урегулирование. Кредитор, который этого не делает, может лишиться процентов и сборов и получить штраф до $25 000.

Решение суда и аукцион

Если дело не урегулировано и заёмщик не защищается, суд назначает судебного распорядителя (referee), который подсчитывает сумму долга, а затем выносит решение об обращении взыскания и продаже (judgment of foreclosure and sale). Решение предписывает продать недвижимость на аукционе при обращении взыскания — публичном аукционе, где она достаётся тому, кто предложит больше всех. Его проводит судебный распорядитель или шериф, как правило в течение 90 дней. Перед этим о продаже три или четыре недели дают объявление в газете. Кредитор тоже может участвовать в торгах и забрать недвижимость себе, если никто не предложит больше. До продажи владелец может её остановить, выплатив всё, что должен; после продажи права выкупить недвижимость обратно нет.

Затем судебный распорядитель подписывает победителю торгов акт судебного распорядителя (referee's deed). Именно эту запись продажа при обращении взыскания оставляет в ACRIS: акт, отчуждатель в котором указан «as referee» («как судебный распорядитель»), зарегистрированный так же, как любой другой акт. Кредитор, который купил недвижимость на собственном аукционе, должен снова выставить её на рынок в течение 180 дней после акта.

Как часто, по подсчётам BlockLot Intelligence

Продажи с торгов по обращению взыскания (акты судебного распорядителя), по годам

Акты о передаче права собственности, в которых продавец — назначенный судом распорядитель (referee), по дате акта — в Манхэттене, Бронксе, Бруклине и Куинсе; акт на несколько участков считается один раз. Актов по Статен-Айленду в ACRIS нет. BlockLot Intelligence, рассчитано 10 октября 2026 г..

По подсчётам BlockLot Intelligence, сделанным по актам судебного распорядителя в ACRIS на Манхэттене, в Бронксе, Бруклине и Куинсе, число продаж при обращении взыскания в 2025 году составило 639. Минимум — 97 в 2021 году — пришёлся на пандемию COVID-19.

Недвижимость, на которую обращено взыскание, редко надолго остаётся у покупателя. Из 3 934 продаж одного участка при обращении взыскания с 2015 по 2022 год в 52,5 % случаев в течение двух лет на участке появился следующий акт, а среди тех, что были снова проданы в течение трёх лет, следующий акт появлялся в среднем (по медиане) примерно через 12 месяцев после аукциона.

От продажи с торгов по обращению взыскания до следующего акта

Single-lot referee's deeds dated 2015–2022, and the next deed on the same lot, for those that changed hands again within three years. The bar ends at the median; the pale band covers the middle half. BlockLot Intelligence, рассчитано 10 октября 2026 г..

ACRIS не может сказать, сколько дело длилось до аукциона: его начало — уведомление о судебном споре — подают окружному секретарю, поэтому срок от начала дела до продажи здесь не приводится.

После продажи

Деньги от продажи идут сначала на расходы по самой продаже, затем на долг кредитора, проценты и издержки, затем на неуплаченные налоги и некоторые городские сборы. Всё, что остаётся, — излишек от продажи (surplus money) — вносится в суд, где его могут потребовать бывший владелец и другие кредиторы. Если продажа не покрыла долг, кредитор может в течение 90 дней после акта попросить суд вынести решение о взыскании недостающей суммы (deficiency judgment); суд засчитывает рыночную стоимость недвижимости или цену продажи — в зависимости от того, что выше. Если кредитор не подал ходатайство вовремя, продажа погашает долг.

Арендаторы в здании, на которое обращено взыскание, сохраняют свою защиту. Жильцы стабилизированных квартир и квартир под контролем арендной платы (rent-controlled) сохраняют свои права при новом владельце. Арендатор нерегулируемой квартиры может остаться как минимум на 90 дней после уведомления нового владельца или до конца срока аренды — но не более трёх лет, — если договор аренды заключён до обращения взыскания; из этого есть исключения.

У кредитора есть шесть лет, чтобы подать иск по просроченной ипотеке. Закон о предотвращении злоупотреблений при обращении взыскания (Foreclosure Abuse Prevention Act) 2022 года запретил кредиторам запускать этот срок заново, отзывая иск и подавая его повторно.

Как избежать аукциона

Изменение условий кредита (loan modification) — новые условия того же кредита, согласованные с кредитором.
Короткая продажа (short sale) — владелец с одобрения кредитора продаёт недвижимость дешевле остатка долга по ипотеке.
Передача недвижимости вместо обращения взыскания (deed in lieu of foreclosure) — владелец добровольно передаёт недвижимость кредитору вместо продажи по решению суда.

При короткой продаже или передаче недвижимости вместо взыскания заёмщик может остаться должен недостающую сумму, если кредитор письменно не откажется от неё, а прощённый долг может облагаться налогом. Залог правления кондоминиума за неуплаченные общие платежи взыскивается так же, как ипотека.

Где это видно в BlockLot

В разделе «Sales history» («История продаж») на странице здания акт, продавец в котором — назначенный судом распорядитель, помечен как «foreclosure sale (referee's deed)» («продажа при обращении взыскания (акт судебного распорядителя)»). Поиск по неблагополучию находит здания, у которых за последние 24 месяца была продажа при обращении взыскания, а таблица «Liens, distress and legal» («Залоги, неблагополучие и судебные дела») на странице района считает их по участкам.

Продажи при обращении взыскания в районе, подсчитанные по участкам по актам судебного распорядителя. Этот экран — на английском языке.
Участки
Продажи при обращении взыскания

Частые вопросы

Сколько длится обращение взыскания в Нью-Йорке? Около 15 месяцев, по данным Департамента финансовых услуг штата: судебный процесс занимает семь–девять месяцев, а продажа обычно проходит не раньше чем через четыре месяца после решения суда.

Что такое уведомление о судебном споре (lis pendens)? Уведомление, которое подают окружному секретарю, о том, что недвижимость — предмет судебного спора; при обращении взыскания — иска кредитора. Каждый, кто после этого купит недвижимость или выдаст под неё кредит, обязан подчиниться исходу дела.

Что такое акт судебного распорядителя? Акт, который назначенный судом распорядитель подписывает победителю торгов после аукциона при обращении взыскания. Он не даёт никаких обещаний насчёт титула, а в ACRIS регистрируется как обычный акт, где продавцом указан судебный распорядитель.

Можно ли остановить обращение взыскания в Нью-Йорке? Его останавливает выплата всего долга до продажи, а согласительная конференция существует для того, чтобы искать изменение условий кредита, короткую продажу или передачу недвижимости вместо взыскания. Агентства жилищного консультирования перечислены в 90-дневном уведомлении.

Что происходит с арендаторами, когда на здание обращают взыскание? Жильцы стабилизированных квартир и квартир под контролем арендной платы сохраняют свои права. Остальные арендаторы, как правило, могут остаться как минимум на 90 дней или до конца срока аренды.

Кто покупает на аукционах при обращении взыскания? Участвовать в торгах может любой, в том числе кредитор, который забирает недвижимость, если никто не предложит больше; купивший кредитор должен снова выставить её на рынок в течение 180 дней.

Ипотека, погашение, переуступка и CEMA — Что такое ипотека и кто такие залогодатель и залогодержатель, налог на регистрацию ипотеки и документы, которые следуют за кредитом в ACRIS, — переуступка, когда кредит продают, CEMA, когда его рефинансируют, погашение, когда его выплачивают, — а также обратная ипотека, HMDA и соотношение кредита и стоимости.
Акты о передаче права собственности в Нью-Йорке: виды актов, отчуждатель и приобретатель — Что такое акт о передаче права собственности, какие его виды описывает закон штата Нью-Йорк — акт купли-продажи, акт отказа от прав, акт исполнителя завещания, акт судебного распорядителя, — что такое акты о передаче на случай смерти и с сохранением пожизненного владения, кто такие отчуждатель и приобретатель и что означают сторона 1 и сторона 2 в любом документе в ACRIS.
Заявления UCC, федеральные налоговые залоги, залоги подрядчиков и другие залоги на недвижимость — Требования, кроме ипотеки, которые могут лежать на недвижимости в Нью-Йорке, — финансовые заявления UCC по кредитам на кооперативные квартиры и по принадлежностям здания, федеральные налоговые залоги IRS, залоги подрядчиков, залоги кондоминиума по общим платежам и судебные решения: где подаётся каждое, сколько оно действует и как прекращается.
Просроченные начисления по недвижимости, проценты и продажа налоговых залогов — Просроченные начисления по недвижимости в Нью-Йорке: проценты за просрочку в 2026/27 финансовом году, планы платежей, как устроена продажа налоговых залогов и почему в 2026 году её не было.
Цены продаж в открытых реестрах: ACRIS, файлы продаж DOF, акты на $0 и пакетные сделки — Где публикуются цены продаж недвижимости в Нью-Йорке — цена, записанная в акте в ACRIS, и файлы продаж Департамента финансов за последние двенадцать месяцев и за каждый год, — почему у стольких продаж стоит $0 и как доля в праве, пакетные сделки и продажи не между независимыми сторонами искажают цену.
Сопоставимые продажи: как ими пользуются профессионалы и как их подбирает BlockLot — Что такое сопоставимые продажи, как оценщики и налоговые оценщики выбирают их и делают поправки, по каким единицам сравнивают — по цене за квадратный фут, за квартиру — и, в нашем собственном прочтении открытых реестров, как BlockLot подбирает сопоставимые продажи для здания и когда отказывается оценивать его стоимость.

Источники

Автор — BlockLot. Проверено 9 октября 2026 г.. Цифры рассчитаны BlockLot Intelligence по открытым данным на 10 октября 2026 г.. Эта страница объясняет правила в общих чертах; это не юридическая и не налоговая консультация. Чтобы принять решение о конкретном объекте, сверьтесь с официальным источником или обратитесь к специалисту. Заметили ошибку? Сообщите нам.