BlockLot

Недвижимость Нью-Йорка: справочник · Нарушения и надзор

Программа альтернативного принуждения (AEP)

Как HPD ежегодно отбирает 250 запущенных зданий в Программу альтернативного принуждения, четыре месяца на исправление, сборы и предписания, вывод из программы.

Программа альтернативного принуждения (Alternative Enforcement Program, AEP) — это способ, которым городской Департамент сохранения и развития жилищного фонда (Department of Housing Preservation and Development, HPD) берётся за самые запущенные многоквартирные дома Нью-Йорка. Каждый год, примерно 31 января, HPD называет 250 многоквартирных домов (multiple dwellings), у которых больше всего серьёзных открытых нарушений и к которым чаще всего приходилось вызывать его бригады аварийного ремонта. Их владельцам дают четыре месяца, чтобы привести всё в порядок. Если за это время здание не исправлено, его ждут проверки всего здания, сборы с каждой квартиры, предписания заменить целые системы здания и подрядчики самого HPD, которые выполняют работы за счёт владельца.

Для покупателя или кредитора здание в AEP — это здание с задокументированной историей опасных условий, с расходами, которые превращаются в налоговые залоги, и — если оно пробыло в программе дольше четырёх месяцев — с предписанием HPD, поданным секретарю округа (County Clerk). В записях BlockLot такие здания помечены как «HPD Alternative Enforcement» («Альтернативное принуждение HPD»).

Как отбирают здания

AEP создан Местным законом № 29 от 2007 года (Local Law 29 of 2007), а в 2011 и 2014 годах в него вносились изменения. Сейчас HPD отбирает 250 зданий в год по критериям из своих правил, оглядываясь на пять лет назад:

  • 15 квартир и больше: не меньше трёх открытых опасных (класса B) или непосредственно опасных (класса C) нарушений на квартиру и не меньше $2 500 расходов на аварийный ремонт, оплаченных или нет;
  • от 3 до 14 квартир: не меньше пяти таких нарушений на квартиру и не меньше $5 000 расходов на аварийный ремонт — причём зданий, где меньше шести квартир, может быть не больше 25.

Подходящие здания ранжируют по расходам на аварийный ремонт, от самых больших. Если подходящих меньше 250, HPD добирает раунд из зданий с шестью квартирами и больше, у которых не меньше четырёх открытых нарушений классов B и C на квартиру. Здания, которые восстанавливаются на кредит HPD или Корпорации жилищного строительства (Housing Development Corporation), не включаются.

Владельца уведомляют, и в течение 15 дней он должен повесить у входа в здание объявление на английском и испанском языках: о том, что здание находится в AEP, и о том, как жильцы могут сообщать о проблемах.

Первые четыре месяца

Путь здания через Программу альтернативного принуждения (AEP)Здание отобраноОколо 31 января — среди зданий снаибольшим числом открытых нарушенийклассов B и C и счетов за аварийныйремонт.Четыре месяца на действияУстранить нарушения, оплатить счетаHPD, зарегистрировать здание.выведено: медиана — 142 дняВыведено из программыЕщё год после этого HPD наблюдает зазданием.ЕСЛИ ЧЕТЫРЕ МЕСЯЦА ИСТЕКЛИПредписание об устранении (Order to Correct)Проверка всего здания, предписание,зарегистрированное у секретаря округа,сборы за каждую квартиру.Вмешивается HPDЕго подрядчики делают ремонт илизаменяют системы; стоимостьвыставляется вместе с налогом нанедвижимость.
Путь здания через Программу альтернативного принуждения.

Чтобы здание вывели из AEP в первые четыре месяца, владелец должен:

  • исправить все нарушения по отоплению и горячей воде, все нарушения класса C по плесени и не меньше 80% нарушений класса B по плесени, не меньше 80% нарушений по вредителям и не меньше 80% всех остальных нарушений классов B и C — и добиться их повторной проверки HPD, которая для здания в AEP стоит $1 000;
  • оплатить непогашенные начисления и залоги HPD или договориться о плане платежей с Департаментом финансов (Department of Finance);
  • подать в HPD действующую регистрацию недвижимости.

За зданием, выведенным таким путём, HPD наблюдает ещё год. Нехватка денег не основание для вывода из программы, хотя HPD предлагает на ремонт кредиты под низкий процент. Здание может покинуть программу и в том случае, если оно пустует год, — кроме случаев, когда в нём шесть квартир или больше и оно пустует из-за городского предписания о выселении.

Если четыре месяца прошли

На здание, которое всё ещё в программе, распространяется предписание AEP об устранении нарушений (AEP Order to Correct): список условий, которые нужно исправить, — часто с заменой целых систем здания и комплексной борьбой с вредителями. Его отправляют владельцу по почте, вывешивают в здании и подают секретарю округа. С этого момента владелец платит:

  • $500 с квартиры каждые шесть месяцев, начиная с проверки всего здания, но всего не больше $1 000 с квартиры;
  • $200 за каждую проверку по жалобе, которая обнаружила нарушение класса B или C;
  • $100 за каждую повторную проверку, которая обнаружила, что заявленное исправление не сделано.

Если владелец так и не берётся за дело, ремонт или замену систем выполняют подрядчики HPD, а стоимость выставляется в счёте за налог на недвижимость и, если её не оплатить, превращается в налоговый залог. HPD может также подать на владельца в Жилищный суд (Housing Court), а некоторые здания передают администратору по программе 7A. Когда предписание выполнено и сборы оплачены, здание выводят из программы. Пребывание в AEP может также внести здание в список справки об отсутствии притеснений (Certification of No Harassment), который ограничивает снос и крупные перестройки.

Сколько это длится

По подсчётам BlockLot Intelligence по списку HPD, из 750 зданий, вошедших в AEP в период с 31 января 2022 г. по 31 января 2024 г., 46,8 % вывели из программы в течение года, а 40,0 % остаются в ней до сих пор. У выведенных зданий на это ушло в среднем (по медиане) 142 дня — чуть больше четырёхмесячного срока.

Здания, попавшие в AEP от 2 до 5 лет назад, и их положение сегодня
Выведены из программы в течение года351Выведены из программы позже чем через год99Всё ещё в программе300

Все здания, которые HPD включил в Программу альтернативного принуждения (Alternative Enforcement Program) в раундах, начавшихся от 2 до 5 лет назад, — по их нынешнему статусу в списке HPD. BlockLot Intelligence, рассчитано 9 октября 2026 г..

От включения в AEP до выхода из программы
Здания, выведенные из программы142 дня

Дни от даты включения здания в AEP до его выхода из программы — по уже выведенным зданиям из раундов, начавшихся от 2 до 5 лет назад. Столбец заканчивается на медиане; бледная полоса охватывает среднюю половину значений. BlockLot Intelligence, рассчитано 9 октября 2026 г..

Сегодня в программе — 862 здания, в них 17 809 квартир. Собственный отчёт HPD Городскому совету подводит итог за долгий срок: к 31 января 2024 года не меньше года в AEP провели 3 637 зданий, и 3 015 из них были выведены — 1 616 в первые четыре месяца, 1 014 после выполнения предписания AEP, а остальные потому, что пустовали, были переданы администратору по программе 7A или HPD сам закончил работы. Копия списка HPD в BlockLot с этим согласуется: 3 636 зданий и 3 014 выведенных к той же дате.

Пример

Два принадлежащих компаниям здания в Бронксе из недавних раундов показывают, насколько по-разному всё может сложиться. Здание на 25 квартир на Восточной 181-й улице вошло в AEP 31 января 2025 года и было выведено 30 июня 2025 года — через пять месяцев, почти так быстро, как позволяет программа. Но вне программы оно не задержалось: 2 февраля 2026 года HPD снова отобрал его, и на октябрь 2026 года оно всё ещё в программе. Если бы в первый раз владелец пропустил четырёхмесячный срок, проверка всего здания запустила бы сборы — $500 с каждой из 25 квартир, то есть $12 500 за здание каждые шесть месяцев, всего до $25 000, — сверх стоимости любого ремонта, который HPD выполнил бы и выставил к оплате.

Здание на 21 квартиру на Восточной 159-й улице шло долгим путём. Оно вошло в программу 31 января 2024 года и было выведено только 22 июля 2026 года — почти через два с половиной года в программе. HPD сообщает, что большинство выведенных зданий повторно не отбираются: больше 80% из каждого раунда.

Где это видно в BlockLot

На странице здания раздел «HPD Alternative Enforcement» перечисляет раунды AEP, в которых было здание: когда оно вошло в программу, номер раунда и состояние — активно ли оно ещё или здание выведено. Индекс проблемности считает пребывание здания в AEP одним из самых сильных сигналов, а страница района показывает, сколько участков в программе.

История здания в AEP: последний раунд, дата его начала и состояние.
История здания в AEP: последний раунд, дата его начала и состояние. Этот экран — на английском языке.
  1. Раунд AEP
  2. Активно или выведено

Частые вопросы

Что такое Программа альтернативного принуждения? Программа HPD для 250 многоквартирных домов в год, у которых больше всего открытых опасных нарушений и расходов на аварийный ремонт. Владельцы должны быстро всё исправить — иначе их ждут сборы, предписания и ремонт силами HPD за их счёт.

Как здание попадает в AEP? По его истории за последние пять лет: открытые нарушения классов B и C на квартиру и расходы на аварийный ремонт. HPD ранжирует подходящие здания по этим расходам и называет их примерно 31 января.

Как вывести моё здание из AEP? В первые четыре месяца: исправить требуемую долю нарушений и добиться повторной проверки HPD, оплатить начисления HPD или договориться об их оплате и зарегистрировать здание. После этого — выполнить предписание AEP об устранении нарушений и оплатить сборы.

Как долго здания остаются в AEP? По подсчётам BlockLot Intelligence, выход выведенных зданий занимал в среднем (по медиане) примерно 5 месяцев, но 40,0 % зданий, отобранных два–пять лет назад, всё ещё в программе.

Влияет ли AEP на продажу? Выданное предписание AEP об устранении нарушений подаётся секретарю округа, его сборы и расходы HPD на ремонт становятся налоговыми залогами на недвижимость, а история в AEP может внести её в список справки об отсутствии притеснений.

  • Аварийный ремонт HPD, начисления за ремонт и администраторы 7A — Как Программа аварийного ремонта HPD устраняет опасные условия, которые владелец не исправляет, и выставляет ему счёт, как начисления за ремонт становятся залогами и что делает администратор 7A.
  • Нарушения HPD: классы A, B, C и I — Что такое жилищные нарушения HPD, что означают классы A, B, C и I, сколько времени у владельца есть на устранение и подтверждение каждого из них, как нарушение закрывают или снимают и что бывает, если нарушение класса C игнорируют.
  • Справка об отсутствии притеснений (CONH) — Что такое справка об отсутствии притеснений, каким зданиям и для каких работ она нужна, как HPD проводит проверку, что бывает, если притеснение установлено, — и почему в 2026 году программа стала постоянной.
  • Жилищный суд, иски HP и судебные дела HPD — Жилищный суд для владельцев и покупателей: иски HP, дела, которые возбуждает HPD, установление притеснения, выселения маршалами и Список наблюдения за спекуляцией HPD.
  • Слушания в OATH, неоплаченные квитанции и зарегистрированные судебные решения — Что такое OATH, какие квитанции оно рассматривает, чего стоит неявка и как отменить заочное решение, и что зарегистрированное судебное решение значит для владельца и здания.

Источники

Автор — BlockLot. Проверено 9 октября 2026 г.. Цифры рассчитаны BlockLot Intelligence по открытым данным на 9 октября 2026 г.. Эта страница объясняет правила в общих чертах; это не юридическая и не налоговая консультация. Чтобы принять решение о конкретном объекте, сверьтесь с официальным источником или обратитесь к специалисту. Заметили ошибку? Сообщите нам.