Инструкции · Страница здания

Сопоставимые продажи

Как BlockLot подбирает сопоставимые продажи для здания, как превращает их в расчётную стоимость и как читать карточку, не вычитывая из неё больше, чем в ней есть.

Карточка Сопоставимые продажи (Comparable sales) показывает, за сколько недавно продавались похожие здания поблизости, и превращает эти продажи в расчётную стоимость этого здания. Её задача — быстро и честно ответить на вопрос «не стоит ли то, чем владеет этот владелец, больше, чем он думает?». Это повод начать разговор, а не цена для сделки.

Карточка входит в полный отчёт, поэтому, чтобы увидеть её цифры, нужен тариф. Ей нужны зарегистрированные акты о передаче права собственности (deeds), поэтому на Статен-Айленде она недоступна: его акты не входят в ACRIS — онлайн-базу записей Городского реестра (City Register).

Как подбираются сопоставимые продажи

BlockLot берёт все акты, зарегистрированные в ACRIS, и оставляет только те продажи, которые что-то говорят о рыночной стоимости:

• Один акт — один участок. Акт, по которому несколько налоговых участков (tax lots) перешли за одну цену, не учитывается: в записи ничего не сказано о том, как эта цена делится между ними.
• Здание того же типа. У сопоставимых зданий та же первая буква класса здания (building class), что и у этого: дома без лифта сравниваются с домами без лифта, дома с лифтом — с домами с лифтом, частные дома — с частными домами. Нажмите на код класса, чтобы прочитать, что он означает.
• Настоящая рыночная цена. Отбрасываются акты без цены или с символической ценой, неправдоподобно большие суммы, продажи доли в собственности, гаражи и участки в глубине квартала, а также одна и та же цена, повторённая по многим участкам (портфель, проданный целиком).

Затем BlockLot ищет не меньше четырёх таких продаж, начиная с ближайших и расширяя поиск по одному шагу:

1. То же здание, последние 36 месяцев. Для квартиры в кондоминиуме это другие квартиры в том же здании. Сильнее сравнения не бывает.
2. Тот же квартал (block), последние 18 месяцев.
3. Тот же переписной участок (census tract), последние 18 месяцев, затем 24, затем 36.

Используется первый шаг, на котором набирается четыре продажи или больше. Поиск останавливается на переписном участке и трёх годах: дальше продажа уже не будет честным сравнением. Если и так набирается меньше четырёх продаж, карточка перечисляет найденные продажи и не называет стоимость.

Как читать карточку

Серая строка под заголовком называет выборку, например «same block · class C · last 18 months» («тот же квартал · класс C · последние 18 месяцев»). Если ответ получен не по кварталу, выделенная полоса над цифрами повторяет это вместе с числом продаж — «same census tract · 24 months · 6 sales — no block-level peer set was large enough» («тот же переписной участок · 24 месяца · 6 продаж — ни одна выборка на уровне квартала не была достаточно большой»), — чтобы слабое сравнение никогда не выдавалось за сильное.

Крупная цифра — это одно из четырёх:

• Собственная продажа этого здания. Если здание было продано между независимыми сторонами за последние 18 месяцев, оценкой служит эта цена с пометками последняя продажа (last sale) и между независимыми сторонами (arm's length). Рост к цене, которую рынок только что установил, не показывается.
• Расчётная стоимость. Обычно это медианная цена за квадратный фут сопоставимых продаж, умноженная на общую площадь этого здания. Для частных домов и квартир в кондоминиумах это медианная цена продажи. Если площадь неизвестна, используется медианная цена за помещение, умноженная на число помещений. Если у здания есть более ранняя продажа с ценой, за цифрой следует рост с того времени, например «+38% on the $1,200,000 paid in 2015» («+38% к $1 200 000, уплаченным в 2015 году»).
• Диапазон с пометкой «methods disagree» («методы расходятся»), когда цена за квадратный фут и цена за помещение дают стоимости, которые отличаются больше чем в два раза. Одно число здесь изображало бы точность, которой у этих продаж нет.
• Стоимость не оценена (No value estimated) с указанием причины, когда продаж слишком мало.

Рядом Медианная цена за кв. фут (Median $/sq ft) показывает медиану с диапазоном от минимума до максимума, а Медиана, $ за помещение (Median $/unit) — медиану с числом продаж. Для магазинов, офисов и других коммерческих классов в поле «$ за помещение» стоит неприменимо (not applicable): их помещения — коммерческие площади, а не жильё.

В таблице перечислены самые недавние сопоставимые продажи: Продано (Sold), Адрес (Address; для помещений в кондоминиуме — с номером квартиры), Класс (Class), Помещения (Units), Цена (Price), $/помещение ($/unit) и $/кв. фут ($/sq ft). Каждый адрес открывает страницу своего здания. Медианы считаются по всем подходящим продажам выборки, а не только по показанным строкам.

Под таблицей примечание с заголовком Расчётная стоимость, а не профессиональная оценка. (An implied value, not an appraisal.) называет использованную основу расчёта и то, чего сравнение не видит.

На что обратить внимание

• Карточка ничего не знает о самом здании — о его состоянии, ремонте, этаже, освещённости, договорах аренды или списке арендаторов с их платежами. Два здания одного класса в одном квартале могут сильно различаться.
• Класс здания — грубое совпадение. Маленький дом без лифта и большой имеют одну и ту же букву, как и отремонтированное здание и запущенное.
• Переписной участок шире квартала и может захватывать здания другой эпохи. Проверяйте полосу над цифрами.
• На более широких шагах в выборку попадают более старые продажи. Период в 36 месяцев включает продажи на рынке, который был другим; период всегда указан.
• Продаж меньше, чем вы ожидаете, — это нормально. Во многих актах цена не указана, а пакетные и оптовые сделки исключаются, поэтому даже в оживлённом квартале сопоставимых продаж может набраться немного.
• Рост — это не прибыль. Он сравнивает сегодняшнюю расчётную стоимость с ценой в прошлом, без учёта расходов, долга и прошедших лет.