Недвижимость Нью-Йорка: справочник · Акты, ипотеки и продажи

Акты о передаче права собственности в Нью-Йорке: виды актов, отчуждатель и приобретатель

Что такое акт о передаче права собственности, какие его виды описывает закон штата Нью-Йорк — акт купли-продажи, акт отказа от прав, акт исполнителя завещания, акт судебного распорядителя, — что такое акты о передаче на случай смерти и с сохранением пожизненного владения, кто такие отчуждатель и приобретатель и что означают сторона 1 и сторона 2 в любом документе в ACRIS.

Акт о передаче права собственности (deed) — это подписанный документ, которым право собственности на недвижимость переходит от одного владельца к следующему. Закон штата Нью-Йорк называет передаточным документом (conveyance) любой письменный документ, который создаёт, передаёт, закладывает или уступает право на землю; акт — это передаточный документ, который меняет её владельца. На Манхэттене, в Бронксе, Бруклине и Куинсе акт становится частью публичных записей, когда его регистрирует Городской реестр (City Register) в ACRIS; на Статен-Айленде его регистрирует секретарь округа Ричмонд (Richmond County Clerk).

Регистрация важна из-за того, что бывает без неё. По закону штата Нью-Йорк о регистрации незарегистрированный акт недействителен против более позднего покупателя, который добросовестно заплатил за ту же недвижимость и зарегистрировал свой акт первым. Акт, который лежит в ящике стола, не защищает своего владельца; зарегистрированный — защищает. Кроме того, именно из регистрации все остальные — кредиторы, специалисты по проверке титула, сборщики налогов, соседи — узнают, кому принадлежит здание.

Отчуждатель и приобретатель

У каждого акта две стороны. Отчуждатель (grantor) — это человек или компания, которые передают недвижимость, обычно продавец. Приобретатель (grantee) — человек или компания, которые её получают, обычно покупатель. В акте может быть названо несколько тех и других: супруги, которые продают дом, три партнёра, которые покупают здание. Налоговый закон штата Нью-Йорк теми же двумя словами определяет, кто платит налоги с продажи: налоги на передачу недвижимости, как правило, платит отчуждатель, а налог на особняки (mansion tax) — приобретатель.

Разберём пример. 5 августа 2026 г. здание 10 Ист 53-я стрит — 38-этажная офисная башня в Мидтауне на Манхэттене — перешло к новому владельцу за $310 000 000. В акте отчуждателем названа «10E53 OWNER LLC», а приобретателем — «10 EAST 53RD GORP PROPERTY LLC»: обе стороны — компании, как обычно бывает со зданием такого размера, и каждая создана ради одного этого объекта. Городской реестр зарегистрировал акт 11 августа 2026 г..

Виды актов

Закон штата Нью-Йорк о недвижимом имуществе (Real Property Law) содержит типовые формы актов. Они необязательны — в акте можно написать и другие слова, — но формы дают видам актов названия, а от вида зависит, что отчуждатель обещает насчёт титула. Эти обещания называются гарантиями (covenants).

Акт с полными гарантиями (full covenant and warranty deed). Отчуждатель обещает, среди прочего, что недвижимость принадлежит ему и он вправе её продать, что покупатель будет пользоваться ею беспрепятственно, что на ней нет обременений и что отчуждатель будет защищать титул всегда. Самая сильная из форм.
Акт купли-продажи (bargain and sale deed). Он передаёт недвижимость, не гарантируя титул против всех. С гарантией против действий самого отчуждателя отчуждатель обещает лишь то, что сам ничем не обременил недвижимость; без гарантии он не обещает ничего. Покупатель полагается на проверку титула и титульное страхование (title insurance), а не на слово продавца.
Акт отказа от прав (quitclaim deed). Он передаёт те права, которые у отчуждателя есть, если они вообще есть, без каких-либо обещаний. Такие акты обычны между родственниками, при передаче в траст или чтобы устранить сомнение в записях.
Акт исполнителя завещания (executor's deed). Когда владелец умирает, исполнитель, названный в завещании, — или администратор наследства, если завещания нет, — получает от суда по делам о наследстве (Surrogate's Court) полномочия продать имущество наследства и подписать акт. Эта форма содержит гарантию против действий самого отчуждателя. Продажа наследственного имущества в записях — это обычно акт такого вида.
Акт судебного распорядителя (referee's deed). Назначенный судом распорядитель подписывает акт после продажи по решению суда — на аукционе при обращении взыскания или при разделе недвижимости, которую совладельцы не смогли поделить. Никаких обещаний насчёт титула этот акт не даёт.

Отдельного типа документа для акта исполнителя завещания или судебного распорядителя в ACRIS нет: оба регистрируются как обычные акты, и различить их можно только по имени отчуждателя — имени человека, за которым следует «as executor» (как исполнитель завещания) или «as referee» (как судебный распорядитель). По подсчётам BlockLot Intelligence, сделанным по именам отчуждателей, за двенадцать месяцев по 30 сентября 2026 г. было зарегистрировано 57 985 актов; судебный распорядитель передал недвижимость в 847 случаях, а исполнитель завещания, администратор или само наследство — примерно в 2 866 случаях.

Другие акты, которые встречаются в ACRIS

Акты о передаче права собственности каждого вида, зарегистрированные за 12 месяцев

Типы документов ACRIS из его класса актов и других документов о передаче прав (deeds and other conveyances) за те же двенадцать месяцев. У актов судебного распорядителя (referee) и исполнителя завещания нет собственного типа: они учтены среди обычных актов. BlockLot Intelligence, рассчитано 10 октября 2026 г..

Акт о передаче на случай смерти (transfer-on-death deed, TOD deed). С 19 июля 2024 года владелец в штате Нью-Йорк может подписать акт, по которому недвижимость переходит к названному выгодоприобретателю только после смерти владельца, без утверждения завещания в суде. Такой акт нужно подписать при двух свидетелях, заверить у нотариуса и зарегистрировать до смерти владельца. До этого он ничего не меняет: владелец по-прежнему может продать или заложить недвижимость и может отозвать акт — но только зарегистрировав отзыв или более поздний акт. Выгодоприобретатель получает недвижимость вместе с её ипотеками и залогами.
Акт с сохранением пожизненного владения (life estate deed). Владелец отдаёт недвижимость, но сохраняет право жить в ней до конца жизни; сохранённое пожизненное владение ACRIS указывает в документе как третью сторону.
Исправительный акт (correction deed). Повторно регистрирует акт, чтобы исправить ошибку — опечатку в имени, не тот участок. В нём нужно сослаться на исходный акт и указать, что исправляется.
Акты на таймшер имеют свой тип: каждый из них передаёт долю в таймшере — право на время пользования помещением, — а не жильё, поэтому подсчёт актов, который их включает, завышает число продаж.

Акты о передаче на случай смерти появились недавно, но уже распространены: за двенадцать месяцев по 30 сентября 2026 г. Городской реестр зарегистрировал 862 таких акта и 16 отзывов, а также 11 107 актов на таймшер.

Сторона 1 и сторона 2 в любом документе

ACRIS вносит в указатель каждый зарегистрированный документ вместе с его сторонами, пронумерованными по принадлежности — это тип стороны (party type). Что означают сторона 1 и сторона 2, зависит от типа документа:

Документ	Сторона 1	Сторона 2
Акт	Отчуждатель (продавец)	Приобретатель (покупатель)
Ипотека	Залогодатель (заёмщик)	Залогодержатель (кредитор)
Переуступка	Прежний кредитор	Новый кредитор
UCC, федеральный залог	Должник	Обеспеченный кредитор
Аренда	Арендодатель	Арендатор

У некоторых типов есть третья сторона: пожизненное владение, сохранённое в акте с сохранением пожизненного владения, или цессионарий в финансовом заявлении UCC. В документе общего вида — соглашении, доверенности — ACRIS указывает только сторону 1 и сторону 2, а кто есть кто, говорит сам документ. Ипотекам и залогам посвящены отдельные страницы.

Регистрация акта

Акт регистрируется вместе с сопроводительными документами: городской декларацией по налогу на передачу недвижимости, формой штата по налогу на передачу (TP-584) и отчётом штата о передаче недвижимости (RP-5217), а для дома на одну или две семьи — ещё и с заявлением под присягой о датчиках дыма. Всё это готовится в ACRIS. Городской реестр берёт $32 плюс $5 за страницу — $42 за документ в две страницы, — а также $2 за каждый дополнительный квартал и $3 за каждый дополнительный участок. Налоги на передачу недвижимости платятся тогда же.

Кража права собственности (deed theft) — поддельный или полученный обманом акт, которым у владельца отбирают его недвижимость, — с 19 июля 2024 года считается в штате Нью-Йорк отдельным преступлением и преследуется как крупная кража (grand larceny). Городской реестр обязан зарегистрировать акт, который внешне оформлен правильно, поэтому Департамент финансов (Department of Finance, DOF) содержит Управление мэрии по предотвращению кражи права собственности (Mayor's Office of Deed Theft Prevention) и бесплатно присылает уведомления, когда на недвижимость что-то регистрируют; как на них подписаться, объясняет страница ACRIS и Городской реестр.

Где это видно в BlockLot

На странице здания в разделе «Sales history» («История продаж») перечислены все акты, начиная с самого нового, с покупателем, продавцом и ценой; если продавец — назначенный судом распорядитель, продажа помечается как продажа при обращении взыскания. Панель «Deed parties» («Стороны актов») перечисляет все стороны в актах по участку с их принадлежностью — 1 для отчуждателя, 2 для приобретателя — и почтовым адресом, а панель «Deeds & sales» («Акты и продажи») — все акты.

«Deed parties»: отчуждатель (сторона 1) и приобретатель (сторона 2) по акту 2026 года — обе стороны компании. Этот экран — на английском языке.
Сторона 1 — отчуждатель
Продавец — компания
Сторона 2 — приобретатель

Частые вопросы

Чем акт отличается от титула? Акт — это документ, которым передаётся недвижимость; титул — само право собственности. Проверка титула прослеживает цепочку зарегистрированных актов, ипотек и залогов, чтобы подтвердить, что продавцу действительно принадлежит то, что он продаёт.

Чем акт с полными гарантиями отличается от акта купли-продажи? Акт с полными гарантиями гарантирует титул против всех; акт купли-продажи с гарантией обещает лишь то, что сам продавец ничем его не омрачил. В обоих случаях настоящая защита покупателя — проверка титула и титульное страхование.

Акт отказа от прав — это продажа? Может быть, но обычно нет: он передаёт те права, которые есть у отчуждателя, без всяких обещаний, и используется между родственниками, при передаче в траст или для исправления записей. Многие такие акты регистрируются вообще без цены.

Как узнать, кому принадлежит недвижимость? Найдите в ACRIS последний акт по округу, кварталу и участку; его приобретатель и есть зарегистрированный владелец. На странице здания в BlockLot раздел «Sales history» показывает те же акты.

Нужен ли юрист, чтобы зарегистрировать акт о передаче на случай смерти? Закон штата Нью-Йорк содержит типовую форму, но акт должен отвечать строгим требованиям — два свидетеля, нотариус и регистрация до смерти, — поэтому многие владельцы обращаются к юристу. Акт, не зарегистрированный вовремя, не имеет силы.

Почему в акте указано другое имя, а не того человека, который, как я знаю, владеет недвижимостью? Зарегистрированным владельцем может быть компания, траст или наследство. В Нью-Йорке большинство крупных зданий принадлежит компаниям, созданным ради одного объекта.

ACRIS и Городской реестр: где регистрируются акты и ипотеки — Что регистрирует Управление Городского реестра, что такое ACRIS и как в нём искать, сколько времени проходит, прежде чем акт или ипотека попадёт в реестр, чего в ACRIS нет — Статен-Айленда, уведомлений о судебном споре, записей до 1966 года, — и как владелец может получать уведомления, когда на его недвижимость что-то регистрируют.
Налоги на передачу недвижимости: городской RPTT, налог штата и налог на особняки — Налоги, которые платятся, когда недвижимость в Нью-Йорке переходит к новому владельцу, — городской налог на передачу недвижимости, налог штата на передачу недвижимости с его повышенной ставкой для Нью-Йорка и налог на особняки, — их ставки, кто платит каждый из них, и расчёты на примерах жилья и зданий.
Цены продаж в открытых реестрах: ACRIS, файлы продаж DOF, акты на $0 и пакетные сделки — Где публикуются цены продаж недвижимости в Нью-Йорке — цена, записанная в акте в ACRIS, и файлы продаж Департамента финансов за последние двенадцать месяцев и за каждый год, — почему у стольких продаж стоит $0 и как доля в праве, пакетные сделки и продажи не между независимыми сторонами искажают цену.
Ипотека, погашение, переуступка и CEMA — Что такое ипотека и кто такие залогодатель и залогодержатель, налог на регистрацию ипотеки и документы, которые следуют за кредитом в ACRIS, — переуступка, когда кредит продают, CEMA, когда его рефинансируют, погашение, когда его выплачивают, — а также обратная ипотека, HMDA и соотношение кредита и стоимости.
Обращение взыскания в Нью-Йорке: от 90-дневного уведомления и уведомления о судебном споре до акта судебного распорядителя — Как устроено обращение взыскания на недвижимость в Нью-Йорке, где оно идёт через суд, — 90-дневное уведомление, иск и уведомление о судебном споре, согласительная конференция, решение суда и аукцион судебного распорядителя, акт судебного распорядителя, — а также передача недвижимости кредитору вместо взыскания, короткие продажи, права арендаторов и то, как часто в Нью-Йорке проходят такие продажи.
Долгосрочная аренда земли, нетто-аренда и зарегистрированные меморандумы об аренде — Что такое долгосрочная аренда земли и кому что принадлежит при ней, как нетто-аренда перекладывает расходы на здание на арендатора, почему долгосрочные договоры аренды регистрируются в ACRIS в виде меморандумов об аренде, как к аренде относятся налоги на передачу недвижимости и налог на недвижимость и что обо всём этом показывает Бэттери-Парк-Сити.

Источники

Автор — BlockLot. Проверено 9 октября 2026 г.. Цифры рассчитаны BlockLot Intelligence по открытым данным на 13 октября 2026 г.. Эта страница объясняет правила в общих чертах; это не юридическая и не налоговая консультация. Чтобы принять решение о конкретном объекте, сверьтесь с официальным источником или обратитесь к специалисту. Заметили ошибку? Сообщите нам.