Ձեռնարկներ · Քայլ առ քայլ լուծումներ

Որքա՞ն արժե այս շենքը

Արժեքի արագ գնահատական՝ համեմատելի վաճառքներից, շենքի սեփական վաճառքներից, քաղաքի գնահատումից և այն գներից, որոնցով վաճառվել են մոտակա շենքերը։

«Մոտավորապես որքա՞ն արժե այս շենքը, և արդյո՞ք սեփականատիրոջ ունեցածն ավելին արժե, քան նա կարծում է»։ BlockLot-ը չի կարող շենքի մասնագիտական գնահատում կատարել, բայց կարող է մի քանի րոպեում ապացույցները դնել կողք կողքի. ինչ գնով են վաճառվել մոտակա նմանատիպ շենքերը, ինչ գնով է վերջին անգամ վաճառվել այս մեկը, ինչ արժեքով է այն գնահատում քաղաքը, և ինչպես են ընթանում գործարքները հարկային թաղամասում և փոստային ինդեքսի (ZIP) տարածքում։

Նախքան սկսելը

Պետք է մուտք գործած լինեք։ Շենքի ամբողջական հաշվետվությունը բացելը հաշվվում է ձեր ամսական հաշվետվությունների սահմանաչափից, ինչպես նաև փոստային ինդեքսի էջը բացելը։ Համեմատելի վաճառքները և վաճառքների պատմությունը վերցված են ACRIS-ից՝ քաղաքի գրանցված սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտերի (deeds) ռեեստրից, որը չի ընդգրկում Սթեյթեն Այլենդը, ուստի այնտեղ այդ քարտերում տվյալներն ավելի քիչ են։

1. Նշեք շենքի չափը

Բացեք շենքը որոնման դաշտից։ Հողամաս և շենք (Lot & building) քարտում նշեք Շենքի մակերես (Building area) և Միավորներ (Units) դաշտերը և ստուգեք շենքի դասը՝ էջի վերևում, հասցեի տակ։ Ներքևում մեկ քառակուսի ոտնաչափի և մեկ միավորի գնով արտահայտված բոլոր թվերն իմաստ ունեն միայն այս տվյալների հետ համադրված։ Տե՛ս Գտնվելու վայրը և հողամասը։

2. Կարդացեք համեմատելի վաճառքները

Ոլորեք մինչև Համեմատելի վաճառքներ (Comparable sales) քարտը։ Դրա ենթավերնագիրը ցույց է տալիս, թե որ վաճառքների հետ է կատարվել համեմատությունը. սկզբում՝ նույն հարկային թաղամաս (same block), և միայն եթե թաղամասում վաճառքները չափազանց քիչ են, որոնումն ընդլայնվում է մինչև նույն մարդահամարի տեղամաս (same census tract) և ավելի երկար ժամանակահատված։ Կոնդոմինիումի միավորի համար համեմատվում են նույն շենքի մյուս միավորները։ Երբ համեմատությունը ստիպված է եղել ընդլայնվել, թվի վերևում գտնվող շերտը դա նշում է։

Մեծ թիվը չորս բաներից մեկն է.

• ենթադրվող արժեք (implied value)՝ հաշվարկված համեմատելի վաճառքներից, հաճախ՝ վերջին գնումից ի վեր աճի նշումով,
• շենքի սեփական վերջին վաճառք (last sale), եթե այն վաճառվել է անկախ կողմերի միջև և այնքան վերջերս, որ դա շուկայի պատասխանն է,
• գնահատված միջակայք, երբ երկու մեթոդները չափազանց շատ են տարբերվում, որպեսզի հնարավոր լինի ազնվորեն տալ մեկ թիվ,
• Արժեքը գնահատված չէ (No value estimated), երբ վաճառքները չափազանց քիչ են եղել։ Վաճառքներն այդ դեպքում էլ թվարկվում են։

Սալիկները ցույց են տալիս համեմատելի շենքերի Մեդիան $/քառ. ոտնաչափ (Median $/sq ft) և Մեդիան $/միավոր (Median $/unit) թվերը, իսկ աղյուսակը թվարկում է յուրաքանչյուր վաճառք՝ տվյալ շենքի հղումով։ Մանրամասները՝ Համեմատելի վաճառքներ հոդվածում։

3. Ստուգեք շենքի սեփական վաճառքները

Վաճառքների պատմություն (Sales history) քարտը թվարկում է շենքի բոլոր գրանցված վաճառքները՝ սկսած ամենավերջինից, գնորդով և վաճառողով։ DOF-ը համընկնում է (DOF agrees) նշումով տողը հաստատված է Ֆինանսների վարչության (Department of Finance, DOF) սեփական վաճառքների գրառմամբ։ Մոխրագույն տողը կամ անվանական (nominal) նշումով տողը շուկայական գին չի արտացոլում. ընտանեկան փոխանցումներում և LLC-ների վերադասավորումներում գինը հաճախ նշված չէ։ «3 lots share this price» («3 հողամաս՝ նույն գնով») նշանի նման նշումը զգուշացնում է, որ մեկ գինը ներառել է մի քանի հողամաս։ Ավելի հին վաճառքները տեսնելու համար սեղմեք Ցույց տալ բոլոր վաճառքները (Show all sales)։ Տե՛ս Պատմություն և փոփոխություններ։

4. Համեմատեք քաղաքի թվերի հետ

Արժեք և հարկ (Value & tax) քարտը ցույց է տալիս Ֆինանսների վարչության Շուկայական արժեք (Market value) և Գնահատված արժեք (Assessed) թվերը, Հարկային դաս (Tax class) և մոտավոր Տարեկան գույքահարկ (Annual property tax)։ Նախորդ տարիները տեսնելու համար սեղմեք հարկի կողքի ֆինանսական տարվա վրա, իսկ ամբողջական գրառման համար՝ Գնահատման պատմություն (Assessment history)։ DOF-ի շուկայական արժեքը հարկման հիմք է, ոչ թե վաճառքի գին, և վարձով տրվող շենքերի համար այն սովորաբար զգալիորեն ցածր է այն գնից, որով դրանք վաճառվում են։ Օգտագործեք այն միտումը տեսնելու, ոչ թե գինն իմանալու համար։ Մանրամասները՝ Արժեք և հարկ հոդվածում։

5. Նայեք հարկային թաղամասին և փոստային ինդեքսին

Այս հարկային թաղամասում (On this block) քարտը ցույց է տալիս թաղամասի Վաճառքներ, վերջին 24 ամիսը (Sales, last 24 months) և Մեդիան $/քառ. ոտնաչափ, վերջին 24 ամիսը (Median $/sq ft, last 24 months) թվերը. սեղմեք դրանցից որևէ մեկի վրա՝ դրա հիմքում ընկած վաճառքները տեսնելու համար, կամ Բացել հարկային թաղամասի էջը → (Open the block page →)՝ ամբողջական պատկերի համար։ Տե՛ս Հարկային թաղամասի էջեր։

Ավելի լայն պատկերի համար սեղմեք գույքի էջի վերևում՝ հասցեի տակ, թավ տառերով գրված շրջանի և փոստային ինդեքսի վրա։ Փոստային ինդեքսի էջում բացեք Միտումներ և կազմ (Trends and mix), ապա 1 քառ. ոտնաչափի մեդիան գինը ($)՝ ըստ տարվա (միայն մեկ հողամասի, գինը նշված վաճառքներ) (Median $/sq ft by year (single-lot priced sales))՝ տեսնելու, թե որ ուղղությամբ են շարժվել գները։ Տե՛ս Փոստային ինդեքսի էջեր։

6. Ստուգեք աճի հնարավորությունը

Գոտիավորում և օգտագործում (Zoning & use) քարտը, եթե այդպիսի թիվ կա, ցույց է տալիս չօգտագործված կառուցելի քառ. ոտն. (buildable sq ft unused). հատակների այն մակերեսը, որը գոտիավորումը թույլ է տալիս հողամասում, բայց որը ոչ ոք չի կառուցել։ Գնորդի համար դա հաճախ ավելի արժեքավոր է, քան շենքի վարձավճարներից ստացվող ներկայիս եկամուտը։ Տե՛ս Գտնվելու վայրը և հողամասը։

Ինչ անել հետո

• Պարզեք, թե ով է շենքի սեփականատերը և ինչ այլ գույք ունի նա։
• Նախքան առաջարկ անելը կատարեք մանրակրկիտ ստուգում։
• Պահեք հաշվետվությունը PDF ձևաչափով՝ հաճախորդին ուղարկելու համար։
• Իմացեք, թե ինչպես կարդալ BlockLot-ի ցույց տված թվերը։