Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Սեփականության փոխանցման ակտեր, հիփոթեքներ և վաճառքներ

Սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտերը Նյու Յորքում. ակտերի տեսակները, օտարողը և ձեռքբերողը

Ինչ է ակտը, ինչ տեսակներ է նկարագրում Նյու Յորքի օրենքը՝ առուվաճառքի ակտ, իրավունքից հրաժարման ակտ, կտակակատարի ակտ, դատական լիազորի ակտ, ինչ են մահվան դեպքում փոխանցման և ցմահ օգտագործման իրավունքով ակտերը, ովքեր են օտարողը և ձեռքբերողը, և ինչ են նշանակում 1-ին և 2-րդ կողմերը ACRIS-ի ցանկացած փաստաթղթում։

Սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը (deed) ստորագրված փաստաթուղթ է, որով անշարժ գույքի սեփականությունը մի սեփականատիրոջից անցնում է հաջորդին։ Նյու Յորքի օրենքը գույքային իրավունքի փաստաթուղթ (conveyance) է անվանում ցանկացած գրավոր փաստաթուղթ, որը հողի նկատմամբ իրավունք է ստեղծում, փոխանցում, գրավադրում կամ զիջում. ակտը այն գույքային իրավունքի փաստաթուղթն է, որը փոխում է սեփականատիրոջը։ Մանհեթենում, Բրոնքսում, Բրուքլինում և Քուինսում ակտը դառնում է հրապարակային գրառումների մաս, երբ Քաղաքային ռեեստրը այն գրանցում է ACRIS-ում. Սթեյթեն Այլենդում այն գրանցում է Ռիչմոնդ կոմսության գործավարը։

Գրանցումը կարևոր է նրա պատճառով, թե ինչ է տեղի ունենում առանց դրա։ Նյու Յորքի գրանցման մասին օրենքի համաձայն՝ չգրանցված ակտն անվավեր է այն հետագա գնորդի նկատմամբ, որը բարեխղճորեն վճարում է նույն գույքի համար և առաջինն է գրանցում իր ակտը։ Դարակում ընկած ակտը չի պաշտպանում իր տիրոջը, իսկ գրանցվածը՝ պաշտպանում է։ Գրանցման միջոցով են նաև մնացած բոլորը՝ վարկատուները, սեփականության իրավունքը ստուգողները, հարկահավաքները, հարևանները, իմանում, թե ում է պատկանում շենքը։

Օտարող և ձեռքբերող

Յուրաքանչյուր ակտ ունի երկու կողմ։ Օտարողը (grantor) այն անձը կամ ընկերությունն է, որը կատարում է փոխանցումը՝ սովորաբար վաճառողը։ Ձեռքբերողը (grantee) այն անձը կամ ընկերությունն է, որը ստանում է գույքը՝ սովորաբար գնորդը։ Ակտում կարող են նշված լինել մի քանի օտարող և մի քանի ձեռքբերող. օրինակ՝ տունը վաճառող ամուսնական զույգը կամ շենք գնող երեք գործընկերները։ Նյու Յորքի հարկային օրենքը նույն երկու բառով է նշում, թե ով է վճարում վաճառքի փոխանցման հարկերը. փոխանցման հարկերը սովորաբար վճարում է օտարողը, իսկ առանձնատան հարկը (mansion tax)՝ ձեռքբերողը։

Օրինակ։ 05 օգոստոսի, 2026 թ. Մանհեթենի Միդթաունում գտնվող 38-հարկանի գրասենյակային աշտարակը՝ Իսթ 53-րդ փողոց 10, վաճառվեց $310 000 000 գումարով։ Ակտում որպես օտարող նշված է 10E53 OWNER LLC, իսկ որպես ձեռքբերող՝ 10 EAST 53RD GORP PROPERTY LLC. երկուսն էլ ընկերություններ են, ինչպես սովորաբար լինում է այդ չափի շենքի դեպքում, և յուրաքանչյուրը ստեղծվել է միայն այս մեկ գույքի համար։ Քաղաքային ռեեստրն այն գրանցեց 11 օգոստոսի, 2026 թ.։

Ակտերի տեսակները

Նյու Յորքի անշարժ գույքի մասին օրենքը (Real Property Law) սահմանում է ակտերի օրինակելի ձևեր։ Դրանք պարտադիր չեն՝ ակտը կարող է գրված լինել այլ բառերով, բայց ձևերն անվանում են ակտերի տեսակները, իսկ տեսակն է որոշում, թե օտարողն ինչ է խոստանում սեփականության իրավունքի վերաբերյալ։ Այդ խոստումները կոչվում են երաշխիքներ (covenants)։

Լիարժեք երաշխիքներով ակտ (full covenant and warranty deed)։ Օտարողը, ի թիվս այլ բաների, խոստանում է, որ ինքն է գույքի սեփականատերը և իրավունք ունի այն վաճառելու, որ գնորդը անխափան կօգտվի դրանից, որ գույքն ազատ է ծանրաբեռնումներից, և որ օտարողը միշտ կպաշտպանի սեփականության իրավունքը։ Ձևերից ամենաուժեղը։
Առուվաճառքի ակտ (bargain and sale deed)։ Այն փոխանցում է գույքը՝ առանց սեփականության իրավունքը բոլորի դեմ երաշխավորելու։ Օտարողի սեփական գործողությունների դեմ երաշխիքով տարբերակում օտարողը խոստանում է միայն, որ ինքը ոչինչ չի արել, որը կծանրաբեռներ գույքը. առանց երաշխիքի տարբերակում այն ոչինչ չի խոստանում։ Գնորդը հենվում է սեփականության իրավունքի ստուգման և սեփականության իրավունքի ապահովագրության (title insurance), այլ ոչ թե վաճառողի խոսքի վրա։
Իրավունքից հրաժարման ակտ (quitclaim deed)։ Այն փոխանցում է օտարողի ունեցած ցանկացած իրավունք, եթե այդպիսին կա, առանց որևէ խոստման։ Այն տարածված է ընտանիքի անդամների միջև, հավատարմագրային ֆոնդին փոխանցելիս կամ գրառումներում կասկածը վերացնելու համար։
Կտակակատարի ակտ (executor's deed)։ Երբ սեփականատերը մահանում է, կտակում նշված կտակակատարը՝ կամ ժառանգության կառավարիչը, եթե կտակ չկա, Ժառանգական գործերի դատարանից (Surrogate's Court) լիազորություն է ստանում վաճառելու ժառանգական զանգվածի գույքը և ստորագրելու ակտը։ Այս ձևը պարունակում է օտարողի սեփական գործողությունների դեմ երաշխիք։ Գրառումներում ժառանգության կողմից վաճառքը (estate sale) սովորաբար այս տեսակի ակտ է։
Դատական լիազորի ակտ (referee's deed)։ Դատարանի նշանակած լիազորն ակտը ստորագրում է դատարանի որոշմամբ կատարված վաճառքից հետո՝ բռնագանձման աճուրդից կամ այն գույքի բաժանումից հետո, որը համասեփականատերերը չէին կարողանում բաժանել։ Այն սեփականության իրավունքի վերաբերյալ ոչինչ չի խոստանում։

ACRIS-ում կտակակատարի կամ դատական լիազորի ակտի համար առանձին փաստաթղթի տեսակ չկա. երկուսն էլ գրանցվում են որպես սովորական ակտեր, և դրանք տարբերվում են օտարողի անվամբ, որը գրվում է որպես անձի անուն, որին հաջորդում է «as executor» (որպես կտակակատար) կամ «as referee» (որպես դատական լիազոր) բառերը։ Օտարողների անունների՝ BlockLot Intelligence-ի ընթերցմամբ՝ մինչև 30 սեպտեմբերի, 2026 թ. ընկած տասներկու ամսում գրանցված 57 985 ակտից 847-ը օտարել է դատական լիազորը, իսկ մոտ 2 866-ը՝ կտակակատարը, ժառանգության կառավարիչը կամ ժառանգական զանգվածը։

Այլ ակտեր, որոնք կհանդիպեք ACRIS-ում

12 ամսում գրանցված ակտերն ըստ տեսակի

ACRIS-ի փաստաթղթերի տեսակները ակտերի և այլ փոխանցումների դասում՝ նույն տասներկու ամսում։ Դատական լիազորի և կտակակատարի ակտերը սեփական տեսակ չունեն. դրանք ակտերի մեջ են։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

Մահվան դեպքում փոխանցման ակտ (transfer-on-death deed, TOD ակտ)։ 2024 թ. հուլիսի 19-ից Նյու Յորքում սեփականատերը կարող է ստորագրել ակտ, որով գույքը նշված շահառուին անցնում է միայն սեփականատիրոջ մահից հետո՝ առանց կտակի հաստատման։ Այն պետք է ստորագրվի երկու վկայի ներկայությամբ, վավերացվի նոտարի մոտ և գրանցվի մինչև սեփականատիրոջ մահը։ Մինչ այդ այն ոչինչ չի փոխում. սեփականատերը դեռ կարող է վաճառել կամ գրավադրել գույքը և կարող է չեղարկել ակտը, բայց միայն չեղարկման փաստաթուղթ կամ ավելի ուշ ակտ գրանցելով։ Շահառուն գույքը ստանում է դրա հիփոթեքներով և գրավի իրավունքներով։
Ցմահ օգտագործման իրավունքով ակտ (life estate deed)։ Սեփականատերը նվիրում է գույքը, բայց պահպանում է դրանում ցմահ ապրելու իրավունքը. ACRIS-ը պահպանված ցմահ օգտագործման իրավունքը փաստաթղթում նշում է որպես երրորդ կողմ։
Ուղղիչ ակտ (correction deed)։ Ակտը նորից է գրանցում՝ սխալն ուղղելու համար. սխալ գրված անուն, սխալ հողամաս։ Այն պետք է հղում անի սկզբնական ակտին և նշի, թե ինչ է ուղղում։
Ժամանակային բաժնեմասի ակտերը (timeshare deeds) ունեն իրենց սեփական տեսակը. յուրաքանչյուրը փոխանցում է ժամանակային բաժնեմաս՝ միավորում օգտագործման ժամանակի մի մասը, այլ ոչ թե բնակարան, ուստի ակտերի այն հաշվարկը, որը ներառում է դրանք, չափազանցնում է վաճառքների թիվը։

Մահվան դեպքում փոխանցման ակտերը նոր են, բայց արդեն տարածված. մինչև 30 սեպտեմբերի, 2026 թ. ընկած տասներկու ամսում Քաղաքային ռեեստրը գրանցել է մահվան դեպքում փոխանցման 862 ակտ և չեղարկման 16 փաստաթուղթ, ինչպես նաև ժամանակային բաժնեմասի 11 107 ակտ։

1-ին և 2-րդ կողմերը ցանկացած փաստաթղթում

ACRIS-ը յուրաքանչյուր գրանցված փաստաթուղթ ինդեքսավորում է իր կողմերով, որոնք համարակալված են ըստ կողմի՝ դա կողմի տեսակն է (party type)։ Թե ինչ են նշանակում 1-ին կողմը (party 1) և 2-րդ կողմը, կախված է փաստաթղթի տեսակից.

Փաստաթուղթ	1-ին կողմ	2-րդ կողմ
Ակտ	Օտարող (վաճառող)	Ձեռքբերող (գնորդ)
Հիփոթեք	Գրավատու (վարկառու)	Գրավառու (վարկատու)
Զիջում	Նախկին վարկատու	Նոր վարկատու
UCC, դաշնային գրավի իրավունք	Պարտապան	Ապահովված կողմ
Վարձակալության պայմանագիր	Վարձատու	Վարձակալ

Որոշ տեսակներ ունեն երրորդ կողմ. ցմահ օգտագործման իրավունքով ակտում պահպանված ցմահ օգտագործման իրավունքը, UCC ֆինանսավորման հայտարարությունում՝ զիջման ստացողը։ Ընդհանուր բնույթի փաստաթղթում՝ համաձայնագրում, լիազորագրում, ACRIS-ը նշում է միայն 1-ին և 2-րդ կողմ, և թե ով ով է, ասում է փաստաթուղթն ինքը։ Հիփոթեքներին և գրավի իրավունքներին նվիրված են առանձին էջեր։

Ակտի գրանցումը

Ակտը գրանցվում է իր ուղեկցող փաստաթղթերով. քաղաքի Անշարժ գույքի փոխանցման հարկի (Real Property Transfer Tax) հայտարարագիրը, նահանգի փոխանցման հարկի ձևը (TP-584) և անշարժ գույքի փոխանցման հաշվետվությունը (RP-5217), իսկ մեկ կամ երկու ընտանիքի տան դեպքում՝ նաև ծխի ազդանշանիչի մասին երդմնագիր (affidavit)։ Այդ ամենը պատրաստվում է ACRIS-ում։ Քաղաքային ռեեստրը գանձում է $32՝ գումարած $5 յուրաքանչյուր էջի համար (երկէջանի փաստաթղթի համար՝ $42), ինչպես նաև $2՝ յուրաքանչյուր լրացուցիչ թաղամասի և $3՝ յուրաքանչյուր լրացուցիչ հողամասի համար։ Փոխանցման հարկերը վճարվում են միաժամանակ։

Ակտի գողությունը (deed theft)՝ կեղծված կամ խաբեությամբ ստացված ակտը, որով սեփականատիրոջից խլվում է գույքը, 2024 թ. հուլիսի 19-ից Նյու Յորքում ինքնուրույն հանցագործություն է, որը հետապնդվում է որպես խոշոր չափերի գողություն (grand larceny)։ Քաղաքային ռեեստրը պետք է գրանցի արտաքուստ պատշաճ ակտը, ուստի Ֆինանսների վարչությունը (Department of Finance, DOF) վարում է քաղաքապետարանի Ակտերի գողության կանխարգելման գրասենյակը (Mayor's Office of Deed Theft Prevention) և անվճար ծանուցումներ, երբ որևէ բան է գրանցվում գույքի վերաբերյալ. ACRIS և Քաղաքային ռեեստր ուղեցույցը բացատրում է, թե ինչպես գրանցվել։

Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում

Շենքի էջը յուրաքանչյուր ակտ թվարկում է «Sales history» բաժնում («Վաճառքների պատմություն»)՝ սկսած ամենանորից, գնորդով, վաճառողով և գնով. վաճառողը, որը դատարանի նշանակած դատական լիազոր է, նշվում է որպես բռնագանձման վաճառք։ «Deed parties» բաժինը («Ակտի կողմեր») թվարկում է հողամասի ակտերի բոլոր կողմերը՝ իրենց կողմով (1՝ օտարողի, 2՝ ձեռքբերողի համար) և փոստային հասցեով, իսկ «Deeds & sales» բաժինը («Ակտեր և վաճառքներ»)՝ բոլոր ակտերը։

«Deed parties». 2026 թ. ակտի օտարողը (1-ին կողմ) և ձեռքբերողը (2-րդ կողմ), երկուսն էլ ընկերություններ։ Այս էկրանն անգլերեն է։
1-ին կողմ՝ օտարողը
Վաճառողը՝ ընկերություն
2-րդ կողմ՝ ձեռքբերողը

Հաճախ տրվող հարցեր

Ո՞րն է տարբերությունը ակտի և սեփականության իրավունքի միջև։ Ակտը փաստաթուղթն է, որը փոխանցում է գույքը. սեփականության իրավունքը (title) ինքը սեփականությունն է։ Սեփականության իրավունքի ստուգումը կարդում է գրանցված ակտերի, հիփոթեքների և գրավի իրավունքների շղթան՝ հաստատելու, որ վաճառողն իսկապես տիրապետում է այն, ինչ վաճառում է։

Ո՞րն է տարբերությունը լիարժեք երաշխիքներով ակտի և առուվաճառքի ակտի միջև։ Լիարժեք երաշխիքներով ակտը երաշխավորում է սեփականության իրավունքը բոլորի դեմ. երաշխիքով առուվաճառքի ակտը խոստանում է միայն, որ վաճառողն ինքը ոչինչ չի արել, որը կստվերեր այդ իրավունքը։ Երկու դեպքում էլ գնորդի իրական պաշտպանությունը սեփականության իրավունքի ստուգումն ու սեփականության իրավունքի ապահովագրությունն են։

Իրավունքից հրաժարման ակտը վաճա՞ռք է։ Կարող է լինել, բայց սովորաբար չէ. այն փոխանցում է օտարողի ունեցած ցանկացած իրավունք՝ առանց խոստման, և օգտագործվում է ազգականների միջև, հավատարմագրային ֆոնդերին փոխանցելու կամ գրառումներն ուղղելու համար։ Դրանցից շատերը գրանցվում են առանց որևէ գնի։

Ինչպե՞ս իմանալ, թե ում է պատկանում գույքը։ Գտեք վերջին ակտը ACRIS-ում՝ ըստ շրջանի, թաղամասի և հողամասի. դրա ձեռքբերողը գրանցված սեփականատերն է։ BlockLot-ում շենքի էջի «Sales history» բաժինը ցույց է տալիս նույն ակտերը։

Պե՞տք է արդյոք փաստաբան՝ մահվան դեպքում փոխանցման ակտը գրանցելու համար։ Նյու Յորքի օրենքը ներառում է օրինակելի ձև, բայց ակտը պետք է համապատասխանի խիստ պահանջների՝ երկու վկա, նոտար և գրանցում մինչև մահը, ուստի շատ սեփականատերեր դիմում են փաստաբանի։ Ժամանակին չգրանցված ակտը որևէ հետևանք չունի։

Ինչո՞ւ է ակտում նշված անունը տարբերվում այն մարդու անունից, որին ես գիտեմ որպես սեփականատեր։ Գրանցված սեփականատերը կարող է լինել ընկերություն, հավատարմագրային ֆոնդ կամ ժառանգական զանգված։ Նյու Յորքում ավելի մեծ շենքերի մեծ մասը պատկանում է միայն այդ մեկ գույքի համար ստեղծված ընկերությանը։

ACRIS և Քաղաքային ռեեստր. որտեղ են գրանցվում ակտերն ու հիփոթեքները — Ինչ է գրանցում Քաղաքային ռեեստրի գրասենյակը, ինչ է ACRIS-ը և ինչպես որոնել դրանում, որքան ժամանակում է ակտը կամ հիփոթեքը հայտնվում գրառումներում, ինչ չկա ACRIS-ում՝ Սթեյթեն Այլենդը, վեճի առկայության մասին ծանուցումները, 1966 թ.-ից առաջվա գրառումները, և ինչպես կարող են սեփականատերերը ծանուցում ստանալ, երբ իրենց գույքի վերաբերյալ ինչ-որ բան է գրանցվում։
Փոխանցման հարկեր. Նյու Յորքի RPTT-ն, նահանգի փոխանցման հարկը և առանձնատան հարկը — Հարկերը, որոնք վճարվում են, երբ Նյու Յորք քաղաքում գույքը փոխում է սեփականատիրոջը. քաղաքի Անշարժ գույքի փոխանցման հարկը, նահանգի անշարժ գույքի փոխանցման հարկն ու դրա ավելի բարձր դրույքը Նյու Յորք քաղաքի համար և առանձնատան հարկը՝ դրանց դրույքներով, թե ով է վճարում յուրաքանչյուրը, և հաշվարկի օրինակներով բնակելի գույքի և շենքերի համար։
Վաճառքի գները հանրային գրառումներում. ACRIS, DOF-ի վաճառքների ֆայլերը, $0 ակտերը և փաթեթային գործարքները — Որտեղ են հրապարակվում Նյու Յորքի վաճառքի գները՝ ACRIS-ում սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտում նշված գինը և Ֆինանսների վարչության ընթացիկ և տարեկան վաճառքների ֆայլերը, ինչու են այդքան շատ վաճառքներ ցույց տալիս $0, և ինչպես են մասնակի բաժինները, փաթեթային գործարքները և ոչ անկախ կողմերի միջև վաճառքները խեղաթյուրում գինը։
Հիփոթեքներ, մարման փաստաթղթեր, զիջումներ և CEMA-ներ — Ինչ է հիփոթեքը, ովքեր են գրավատուն և գրավառուն, ինչ է հիփոթեքի գրանցման հարկը, և որ փաստաթղթերն են ACRIS-ում հաջորդում վարկին՝ զիջումներ, երբ այն վաճառվում է, CEMA-ներ, երբ այն վերաֆինանսավորվում է, մարման փաստաթղթեր, երբ այն մարվում է, ինչպես նաև հակադարձ հիփոթեքները, HMDA-ն և վարկ/արժեք հարաբերակցությունը։
Գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում. 90-օրյա ծանուցումից և դատական վեճի մասին ծանուցումից մինչև դատական լիազորի ակտը — Ինչպես է ընթանում գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում՝ դատական բռնագանձման նահանգում. 90-օրյա նախաբռնագանձման ծանուցումը, հայցը և դատական վեճի մասին ծանուցումը, հաշտեցման խորհրդակցությունը, վճիռը և դատական լիազորի անցկացրած աճուրդը, դատական լիազորի ակտը, ինչպես նաև գույքի փոխանցումը բռնագանձման փոխարեն, պարտքից ցածր գնով վաճառքը, վարձակալների իրավունքները և թե որքան հաճախ են Նյու Յորք քաղաքում լինում բռնագանձման վաճառքներ։
Հողի վարձակալություն, զուտ վարձակալություն և գրանցված վարձակալության հուշագրեր — Ինչ է հողի վարձակալությունը և ում ինչ է պատկանում դրա դեպքում, ինչպես է զուտ վարձակալությունը շենքի ծախսերը դնում վարձակալի վրա, ինչու են երկարաժամկետ վարձակալությունները ACRIS-ում գրանցվում որպես վարձակալության հուշագրեր, ինչպես են փոխանցման հարկը և գույքահարկը վերաբերվում վարձակալություններին, և ինչ է ցույց տալիս այդ ամենի մասին Բեթըրի Պարկ Սիթին։

Աղբյուրներ

Հեղինակ՝ BlockLot։ Ստուգված է՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։ Թվերը հաշվարկել է BlockLot Intelligence-ը հրապարակային տվյալներից՝ 13 հոկտեմբերի, 2026 թ. դրությամբ։ Այս էջը բացատրում է կանոնները ընդհանուր գծերով. դա իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ գույքի վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար ստուգեք պաշտոնական աղբյուրը կամ դիմեք մասնագետի։ Սխա՞լ եք նկատել։ Տեղեկացրեք մեզ։