Ձեռնարկներ · Գույքի էջը

Համեմատելի վաճառքներ

Ինչպես է BlockLot-ը ընտրում շենքի համեմատելի վաճառքները, ինչպես է դրանցից ստանում ենթադրվող արժեք և ինչպես կարդալ քարտը՝ դրանից ավելին չքաղելով, քան այն ասում է։

Համեմատելի վաճառքներ (Comparable sales) քարտը ցույց է տալիս, թե վերջերս ինչ գնով են վաճառվել մոտակա նմանատիպ շենքերը, և այդ վաճառքներից ստանում է այս շենքի ենթադրվող արժեքը։ Դրա խնդիրն է արագ և ազնիվ պատասխանել «արդյո՞ք այս սեփականատիրոջ ունեցածն ավելին արժե, քան նա կարծում է» հարցին. դա զրույց սկսելու առիթ է, ոչ թե գործարքի գին։

Քարտը ամբողջական հաշվետվության մաս է, ուստի դրա թվերը տեսնելու համար ձեզ պլան է պետք։ Այն հիմնվում է գրանցված սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտերի (deeds) վրա, ուստի հասանելի չէ Սթեյթեն Այլենդում, որի ակտերը չկան ACRIS-ում՝ Քաղաքային ռեեստրի (City Register) առցանց գրառումներում։

Ինչպես են ընտրվում համեմատելի վաճառքները

BlockLot-ը սկսում է ACRIS-ում գրանցված բոլոր ակտերից և պահում է միայն այն վաճառքները, որոնք ինչ-որ բան են ասում շուկայական արժեքի մասին.

• Մեկ ակտ՝ մեկ հարկային հողամաս (lot)։ Ակտը, որով մի քանի հողամաս է փոխանցվել մեկ գնով, չի ներառվում, քանի որ գրառման մեջ ոչինչ չի ասում, թե այդ գինն ինչպես է բաժանվում դրանց միջև։
• Նույն տեսակի շենք։ Համեմատելի շենքերի դասը սկսվում է նույն տառով, ինչ այս շենքի դասը. առանց վերելակի շենքերը համեմատվում են առանց վերելակի շենքերի հետ, վերելակով շենքերը՝ վերելակով շենքերի, տները՝ տների հետ։ Սեղմեք դասի կոդի վրա՝ կարդալու, թե ինչ է այն նշանակում։
• Իրական շուկայական գին։ Դուրս են մնում առանց գնի կամ խորհրդանշական գնով ակտերը, անհավանականորեն մեծ գումարները, մասնաբաժնի վաճառքները, ավտոտնակներն ու փողոցից խորքում գտնվող հողամասերը, ինչպես նաև նույն գինը, որը կրկնվում է բազմաթիվ հողամասերում (միանգամից վաճառված գույքի փաթեթ)։

Այնուհետև այն փնտրում է առնվազն չորս այդպիսի վաճառք՝ սկսելով մոտից և ամեն անգամ մեկ քայլով ընդլայնելով որոնումը.

1. Նույն շենքը, վերջին 36 ամիսը. կոնդոմինիումի բնակարանի համար՝ նույն շենքի մյուս բնակարանները։ Սա հնարավոր ամենաուժեղ համեմատությունն է։
2. Նույն հարկային թաղամասը (block), վերջին 18 ամիսը։
3. Նույն մարդահամարի տեղամասը (census tract), վերջին 18 ամիսը, հետո՝ 24, հետո՝ 36։

Օգտագործվում է առաջին քայլը, որում կա չորս կամ ավելի վաճառք։ Որոնումը կանգ է առնում մարդահամարի տեղամասի և երեք տարվա վրա. դրանից այն կողմ վաճառքն այլևս արդար համեմատություն չէ։ Եթե նույնիսկ այդպես գտնվում է չորսից պակաս վաճառք, քարտը թվարկում է գտած վաճառքները և արժեք չի տալիս։

Ինչպես կարդալ քարտը

Վերնագրից հետո մոխրագույն տողը անվանում է համեմատվող խումբը (peer set), օրինակ՝ «same block · class C · last 18 months» («նույն թաղամաս · C դաս · վերջին 18 ամիս»)։ Երբ պատասխանը ստացվել է ոչ թե թաղամասից, թվերի վերևում ընդգծված շերտը կրկնում է այն՝ վաճառքների քանակով՝ «same census tract · 24 months · 6 sales — no block-level peer set was large enough» («նույն մարդահամարի տեղամաս · 24 ամիս · 6 վաճառք — թաղամասի մակարդակում համեմատվող խումբը բավականաչափ մեծ չէր»), որպեսզի թույլ համեմատությունը երբեք չներկայացվի որպես ուժեղ։

Մեծ թիվը չորս բաներից մեկն է.

• Այս շենքի սեփական վաճառքը։ Եթե այն վաճառվել է անկախ կողմերի միջև վերջին 18 ամսում, այդ գինն էլ գնահատականն է՝ վերջին վաճառք (last sale) և անկախ կողմերի միջև (arm's length) նշումներով։ Աճ ցույց չի տրվում այն գնի համեմատ, որը շուկան հենց նոր է սահմանել։
• Ենթադրվող արժեք։ Սովորաբար՝ համեմատելի շենքերի մեկ քառակուսի ոտնաչափի մեդիան գինը՝ բազմապատկած այս շենքի հատակների մակերեսով։ Տների և կոնդոմինիումի բնակարանների համար դա վաճառքի մեդիան գինն է։ Եթե հատակների մակերեսը բացակայում է, հաշվարկը հիմնվում է մեկ միավորի մեդիան գնի վրա՝ բազմապատկած միավորների քանակով։ Եթե շենքն ունի հայտնի գնով ավելի վաղ վաճառք, դրանից հետո ցույց է տրվում այդ ժամանակվանից ի վեր աճը, օրինակ՝ «+38% on the $1,200,000 paid in 2015» («+38%՝ 2015 թ. վճարված $1 200 000-ի համեմատ»)։
• Միջակայք՝ «methods disagree» («մեթոդները չեն համընկնում») նշումով, երբ մեկ քառակուսի ոտնաչափի գինը և մեկ միավորի գինը ցույց են տալիս արժեքներ, որոնք միմյանցից տարբերվում են ավելի քան երկու անգամ։ Այդ դեպքում մեկ թիվը կհավակներ մի ճշգրտության, որը վաճառքները չունեն։
• Արժեքը գնահատված չէ (No value estimated)՝ պատճառի նշումով, երբ վաճառքները չափազանց քիչ են։

Կողքին Մեդիան $/քառ. ոտնաչափ (Median $/sq ft) ցուցանիշը ցույց է տալիս մեդիանը՝ իր նվազագույն–առավելագույն միջակայքով, իսկ Մեդիան $/միավոր (Median $/unit) ցուցանիշը՝ մեդիանը և վաճառքների քանակը։ Խանութների, գրասենյակների և առևտրային այլ դասերի համար $/միավոր ($/unit) ցուցանիշում գրված է կիրառելի չէ (not applicable). դրանց միավորները առևտրային տարածքներ են, ոչ թե բնակելի։

Աղյուսակը թվարկում է ամենավերջին համեմատելի վաճառքները. Վաճառվել է (Sold), Հասցե (Address) (կոնդոմինիումի միավորների դեպքում՝ բնակարանի համարով), Դաս (Class), Միավորներ (Units), Գին (Price), $/միավոր և $/քառ. ոտնաչափ ($/sq ft)։ Յուրաքանչյուր հասցե բացում է այդ շենքի էջը։ Մեդիանները հաշվարկվում են համեմատվող խմբի բոլոր համապատասխան վաճառքներով, ոչ միայն ցույց տրված տողերով։

Աղյուսակի տակ Ենթադրվող արժեք, ոչ թե մասնագիտական գնահատում։ (An implied value, not an appraisal.) վերնագրով նշումը ներկայացնում է օգտագործված հիմքը և այն, ինչ համեմատությունը չի կարող տեսնել։

Ինչին ուշադրություն դարձնել

• Այն ոչինչ չգիտի բուն շենքի մասին՝ դրա վիճակը, վերանորոգումը, հարկը, լուսավորությունը, վարձակալությունները կամ վարձակալների և վարձավճարների ցուցակը։ Նույն թաղամասում նույն դասի երկու շենք կարող են շատ տարբերվել։
• Շենքի դասը կոպիտ համընկնում է։ Փոքր և մեծ առանց վերելակի շենքերը նույն տառն ունեն, ինչպես նաև վերանորոգված և անխնամ շենքերը։
• Մարդահամարի տեղամասն ավելի լայն է, քան թաղամասը, և կարող է ընդգրկել այլ ժամանակաշրջանում կառուցված շենքեր։ Ստուգեք թվերի վերևի շերտը։
• Ավելի հին վաճառքները ներառվում են ավելի լայն քայլերում։ 36 ամսվա ժամանակահատվածը ներառում է այլ շուկայի վաճառքներ. ժամանակահատվածը միշտ նշված է։
• Սպասվածից քիչ վաճառքները սովորական են։ Շատ ակտերում գին նշված չէ, իսկ փաթեթային և զանգվածային գործարքները բացառվում են, ուստի նույնիսկ աշխույժ թաղամասը կարող է քիչ համեմատելի վաճառքներ տալ։
• Աճը շահույթ չէ։ Այն համեմատում է այսօրվա ենթադրվող արժեքը անցյալի գնի հետ՝ առանց հաշվի առնելու ծախսերը, պարտքը և միջև ընկած տարիները։