BlockLot

Инструкции · Рецепты

Кто владеет этим зданием?

От адреса — к компании, указанной в акте, к людям и офису, которые за ней стоят, и к другим зданиям, которыми они владеют.

«В акте указана какая-то LLC. Кто на самом деле за ней стоит и чем ещё они владеют?» Ответьте на этот вопрос, прежде чем предлагать свои услуги, делать предложение о покупке или звонить. Этот рецепт ведёт от адреса к компании, которой принадлежит здание, к офису, по адресу которого она зарегистрирована, и к другим зданиям владельца.

Прежде чем начать

Нужно войти в аккаунт с тарифом, который включает имена владельцев и другие здания владельца; что показывает каждый тариф, объясняет статья Аккаунты и тарифы. Открытие полного отчёта по зданию засчитывается в ваш месячный лимит отчётов, как и открытие некоторых страниц владельцев, о которых речь пойдёт ниже.

1. Найдите здание

Введите адрес в поле поиска и нажмите Поиск (Search), затем нажмите на этот адрес в разделе Объекты (Properties). Если у вас уже есть название компании, ищите по нему: компании перечислены в разделе Владельцы и юридические лица (Owners & entities). Подробнее — в статье Поиск.

2. Прочитайте карточку владельца

На странице объекта найдите карточку Владелец (Owner):

  • Владелец по налоговой ведомости (Roll owner) — владелец, указанный в городской налоговой ведомости. Если у BlockLot есть портфель этого владельца, имя ведёт к нему.
  • Последняя продажа (Last sold) — дата последнего акта о передаче права собственности (deed) и его цена, если она указана в акте.
  • Почтовый адрес (Mailing) — адрес покупателя в этом последнем акте; часто именно туда приходит почта живому человеку.
  • Проживание владельца (Occupancy) — Владелец проживает в здании (Owner-occupied) или Владелец не проживает в здании (Absentee): BlockLot сравнивает этот почтовый адрес с адресом самого здания.
  • Стороны по актам (Deed parties) открывает покупателей и продавцов, указанных в актах, из ACRIS — городского реестра зарегистрированных документов о недвижимости.

Если владелец — компания, строка ниже называет её так, как она записана в реестре компаний штата Нью-Йорк, с пометкой о том, насколько надёжно совпадение: найдено в DOS (DOS-matched) или предупреждение вроде «3 name matches» («3 совпадения по названию»), если одно название носят несколько зарегистрированных компаний. Все поля описаны в статье Владелец и контакты.

Карточка владельца называет владельца по налоговой ведомости и компанию, с которой он совпадает в реестре штата.
Карточка владельца называет владельца по налоговой ведомости и компанию, с которой он совпадает в реестре штата. Этот экран — на английском языке.
  1. Владелец по налоговой ведомости
  2. Живёт в здании или нет
  3. Нажмите на название, чтобы открыть страницу компании

3. Откройте страницу компании

Нажмите на название компании. На её странице собрано то, что говорит о ней реестр:

  • Регистрация (Registration) — Юридическое название (Legal name), Тип (Type), Идентификатор DOS (DOS id), Адрес для вручения судебных документов (Legal papers to) и Зарегистрированный адрес (Registered office). В строке «Адрес для вручения судебных документов» часто стоит имя человека: иногда самого владельца, часто юриста или службы регистрации компаний.
  • Адреса (Addresses) — почтовые адреса из актов по зданиям, которые купила компания. Они часто отличаются от зарегистрированного адреса, и обычно именно по ним можно достучаться до живого человека.
  • Здания во владении (Buildings held) — сколько зданий у компании сейчас и какие именно.
  • Юридические лица с общим зарегистрированным адресом (Co-registered entities) — другие компании, зарегистрированные по тому же адресу.

Если страница открывается с предупреждением, что это название носят несколько зарегистрированных компаний, считайте всё, что на ней написано, зацепкой, а не подтверждением, что это именно та компания. Подробнее — в статье Страницы компаний.

Страница компании: её регистрация, адреса в её актах и здания, которыми она владеет сейчас.
Страница компании: её регистрация, адреса в её актах и здания, которыми она владеет сейчас. Этот экран — на английском языке.
  1. Что говорит реестр
  2. Часто — человек, который за ней стоит
  3. Другие её здания

4. Пройдите к офису

Операторы обычно держат каждое здание в отдельной LLC и регистрируют все эти LLC по адресу одного офиса. Увидеть их вместе можно двумя способами:

  • На странице объекта, в карточке Портфель владельца (Owner's portfolio), Зарегистрированный адрес справа — это кнопка. Она открывает список Зарегистрированы по этому адресу (Registered at this office): все компании, зарегистрированные по этому адресу, их Агент для вручения судебных документов (Process agent) и сколько зданий у каждой. См. Список компаний по зарегистрированному адресу.
  • В результатах поиска ссылка офис ↗ (office ↗) рядом с компанией открывает страницу её офиса: все компании по этому адресу и все здания, которыми они владеют, отсортированные по проблемности, с блоком Итоги по портфелю (Book totals). Нажмите на компанию в левом столбце, чтобы сузить список. См. Страницы офисов владельцев.

Если адрес принадлежит юридической фирме, службе регистрации компаний или виртуальному офису, BlockLot пишет «Not listed — this is a registered-agent address» («Не показаны — это адрес зарегистрированного агента»), а не перечисляет сотни не связанных между собой компаний.

Страница офиса владельца: компании, зарегистрированные по одному адресу, и здания, которыми они владеют.
Страница офиса владельца: компании, зарегистрированные по одному адресу, и здания, которыми они владеют. Этот экран — на английском языке.
  1. Здания во владении
  2. Компании по этому адресу
  3. Нажмите, чтобы отфильтровать

5. Прочитайте весь портфель

Вернитесь на страницу объекта: карточка Портфель владельца подводит итог — число зданий, через сколько компаний ими владеют, общее число помещений и оценочная стоимость, карта и таблица, где видно, кому принадлежит каждое здание. Её подзаголовок говорит, на чём основана группировка, — например, «through LLCs sharing a registered office» («через LLC с общим зарегистрированным адресом»). Здания, которые владелец уже продал, вынесены отдельно в раздел Проданы с тех пор — больше не во владении (Sold since — no longer held).

Карточка Связанные здания (Connected buildings) забрасывает сеть на шаг шире — на здания, связанные через общий зарегистрированный адрес, регистрацию в Департаменте сохранения и развития жилищного фонда (Housing Preservation and Development, HPD) или общий почтовый адрес в актах. В каждой строке указаны Основание (Basis) и Источник (Source), а раздел Чего здесь не видно (What this cannot see) перечисляет пробелы. Подробнее — в статье Портфель и связанные здания.

Что дальше