BlockLot

Инструкции · Рецепты

Найдите здания с признаками проблемности

Составьте список зданий в районе, по которым зарегистрированы залоги, просроченные платежи и открытые нарушения, а затем проверьте каждый признак на странице здания.

«В каких зданиях этого района копятся залоги или неоплаченные платежи?» На зданиях с налоговыми залогами (tax liens), просроченными городскими платежами или длинным списком открытых нарушений часто стоят владельцы, которых обстоятельства подталкивают продать здание, рефинансировать его или сменить управляющих. В этом рецепте вы найдёте такие здания в нужном районе, а затем проверите, что на самом деле говорят записи о каждом из них.

Каждый пункт здесь — это признак (signal): публичная запись с датой, например залог, зарегистрированный в определённый день, после которого запись о его снятии так и не появилась. Всё это не суждение о владельце и не прогноз того, что здание будет продано.

Прежде чем начать

Сколько зданий подходит, может увидеть любой. Чтобы увидеть сами здания, нужно войти в аккаунт с тарифным планом; см. тарифы. Каждый отдельный поиск засчитывается один раз в ваш месячный лимит отчётов, а листание его страниц — нет. Открытие здания засчитывается как отчёт.

Откройте меню Поиск объектов (Prospecting) вверху любой страницы и выберите Проблемные здания (Distressed buildings). Подробнее — в статье Проблемные здания.

2. Задайте район и признаки

В форме вверху:

  1. Выберите Округ (Borough) или введите пятизначный почтовый индекс в поле ZIP.
  2. В поле «Distress at least» («Проблемность не ниже») выберите уровень: умеренный (moderate), повышенный (elevated) или критический (severe).
  3. Отметьте Тип здания (Building type), с которым вы работаете, и сузьте размер полями Помещений от (Units from) и до (to).
  4. В разделе Сигналы (Signals) отметьте нужные вам записи, например Городской налоговый залог продан, погашение не зарегистрировано (City tax lien sold, no discharge recorded), Платежи DOF просрочены на 2 года и более (от $1 000) (DOF charges overdue 2+ years ($1,000+)) или Федеральный налоговый залог на владельца (Federal tax lien against an owner). Чтобы их сочетать, выберите любой из (any of) или все из (all of).
  5. В меню Сортировка (Sort) выберите Индекс проблемности (Distress score) или Больше всего признаков риска обращения взыскания (Most pre-foreclosure signals). Нажмите Показать (Show).
Поиск проблемных зданий: выберите район, уровень и признаки и посмотрите, сколько зданий имеет каждый из них.
Поиск проблемных зданий: выберите район, уровень и признаки и посмотрите, сколько зданий имеет каждый из них. Этот экран — на английском языке.
  1. Какие записи искать
  2. Как сочетать признаки
  3. Сколько зданий с каждым признаком

3. Прочтите список

Карточка со сводкой показывает, сколько зданий в вашем районе и выбранного типа имеют каждый признак и сколько зданий приходится на каждый уровень проблемности. Под ней в каждой строке указаны здание, его тип, Помещения (Units), Балл (Score) с уровнем и Зарегистрированные признаки (Signals on record), у каждого — своя дата. Листайте список кнопкой Следующие → (Next →).

Балл — это собственная сводка BlockLot по записям, от 0 до 100. Он складывается из таких составляющих, как открытые нарушения на одно жилое помещение, незакрытые дела в жилищном суде (housing court), приказ об освобождении здания (vacate order), место в городском списке продажи налоговых залогов, неоплаченные штрафы OATH (штрафы административного суда города) и просроченные долги перед Департаментом финансов (Department of Finance). Почему всё это есть у здания, балл не говорит.

4. Откройте здание и посмотрите, из чего складывается балл

Нажмите на адрес. В правом верхнем углу страницы объекта балл выглядит как Проблемы N / 100 (Distress N / 100) вместе с уровнем. Нажмите на него (на нём есть пометка разбивка, breakdown), чтобы открыть боковую панель Индекс проблемности (Distress score): в ней перечислены все составляющие индекса, включая те, что дали ноль. Строка Почему: (Why:) внизу верхней карточки кратко называет главные причины. См. Признаки проблемности и залоги.

Балл вверху страницы открывает боковую панель со всеми составляющими, включая нулевые.
Балл вверху страницы открывает боковую панель со всеми составляющими, включая нулевые. Этот экран — на английском языке.
  1. Балл и уровень
  2. Открыть составляющие
  3. Из чего складывается балл

5. Проверьте каждый признак на странице здания

Подробности — в двух карточках ниже:

  • «Compliance & distress signals» («Соблюдение требований и признаки проблемности») перечисляет то, что открыто или не оплачено по участку: Просроченные платежи по недвижимости (Overdue property charges), Неоплаченные штрафы OATH (Unpaid OATH tickets), Незакрытые жалобы в DOB (Open DOB complaints), Незакрытые жалобы в HPD (Open HPD complaints), Действующие нарушения безопасности DOB (Active DOB safety violations), документы по фасаду, котлам и лифтам и другое — с датами, если они есть в записи. DOB — это Департамент строительства (Department of Buildings), HPD — Департамент сохранения и развития жилищного фонда (Department of Housing Preservation and Development).
  • Федеральные налоговые залоги (Federal tax liens) перечисляет залоги Налогового управления США (IRS), связанные с владельцами здания. Федеральный залог регистрируется на налогоплательщика, а не на здание, поэтому карточка указывает, назван ли в нём владелец этого объекта или только кто-то по этому адресу. Имя частного лица и сумма не показываются.
Что открыто или не оплачено по участку и какие федеральные налоговые залоги связаны с его владельцами.
Что открыто или не оплачено по участку и какие федеральные налоговые залоги связаны с его владельцами. Этот экран — на английском языке.
  1. Долг перед городом
  2. Как давно не оплачено
  3. Залоги на владельца

6. Откройте записи

В карточке Записи (Records) группа Проблемы (Distress) открывает строки, которые стоят за каждым числом: Нарушения (Violations), Жалобы в 311 (311 complaints), Жилищный суд (иски) (Housing court (litigations)), Приказы об освобождении здания (Vacate orders), Налоговые залоги (Tax liens), Счета HPD за аварийный ремонт (HPD repair charges) и другие. На каждой кнопке указано общее число записей за всё время, а там, где запись может быть открытой или закрытой, — оба числа, например «(3 open; 41 closed)» («3 открыто; 41 закрыто»). Здание с множеством закрытых нарушений и без открытых — совсем другая история, чем здание с множеством открытых. См. Записи и панели.

Что дальше