Ձեռնարկներ · Գույքի էջը

Պորտֆել և կապված շենքեր

Սեփականատիրոջ մյուս շենքերը՝ աղյուսակում և քարտեզի վրա, ընդհանուր գրասենյակներով և փաստաթղթերով դրանց հետ կապված շենքերը, և ինչպես ստուգել յուրաքանչյուր կապ։

Նյու Յորքի սեփականատերերը հաճախ յուրաքանչյուր շենք պահում են առանձին LLC-ի՝ սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության (limited liability company) միջոցով, որը ոչ մի անձի անուն չի նշում, իսկ մի տուն էլ գրանցում են իրենց անունով։ Երկու քարտ նորից միավորում են այդ ունեցվածքը. Սեփականատիրոջ պորտֆել (Owner's portfolio)՝ այն շենքերը, որոնք BlockLot-ը համարում է այս սեփականատիրոջը պատկանող, և Կապված շենքեր (Connected buildings)՝ ավելի լայն շրջանակը, որը դրանց հետ կապված է ընդհանուր գրասենյակներով և փաստաթղթերով։

Երկուսի համար էլ անհրաժեշտ է պլան, որը ներառում է սեփականատիրոջ պորտֆելը. առանց դրա քարտերը այդ մասին ասում են և տալիս պլանների հղումը։ Որոշ պլաններ ցույց են տալիս մեծ պորտֆելի միայն առաջին մասը։ Տե՛ս Պլաններ և վճարումներ։

Սեփականատիրոջ պորտֆել

Քարտը հայտնվում է, երբ BlockLot-ը գտնում է այս սեփականատիրոջ այլ շենքեր։ Դրա վերնագիրն ասում է, թե ինչպես են դրանք գտնվել, օրինակ՝ «through LLCs sharing a registered office» («ընդհանուր գրանցված գրասենյակ ունեցող LLC-ների միջոցով»), «held through the LLCs of one connected owner group» («պատկանում են սեփականատերերի մեկ կապված խմբի LLC-ների միջոցով») կամ «personally held — matched on same person + address» («պատկանում են անձամբ — համընկնում ըստ նույն անձի + հասցեի»)։

Մեծ թիվը շենքերի քանակն է, իսկ դրա տակ՝ ընկերությունների քանակը, միավորների ընդհանուր թիվը և ընդհանուր գնահատված արժեքը։ Աջ կողմում Գրանցված գրասենյակ (Registered office) այն հասցեն է, որով սեփականատիրոջ ընկերությունները ներկայացնում են իրենց փաստաթղթերը. սեղմեք դրա վրա՝ տեսնելու այնտեղ գրանցված մնացած ամեն ինչը. տե՛ս Գրանցված է այս գրասենյակում։

Թվի տակ մի քանի պարզ նախադասություն ամփոփում են պորտֆելը. դրա չափը և տարիքը, բաց խախտումները մեկ բնակելի միավորի հաշվով՝ քաղաքի ցուցանիշի համեմատ, 311-ի բողոքները, դատական գործերը, վտարումները, ազատելու հրամանները (vacate orders) և անբարենպաստ վիճակի ամենաբարձր միավորը՝ ամենավատ շենքի հղումով։ «About the same as» («մոտավորապես նույնն է, ինչ») քաղաքում նշանակում է 15 տոկոսի սահմաններում։

Մի տող կարող է նշել, որ «HPD contacts for this building file from» («այս շենքի՝ Բնակֆոնդի պահպանման և զարգացման վարչությունում (Department of Housing Preservation and Development, HPD) նշված կոնտակտները փաստաթղթերը ներկայացնում են») կառավարման այնպիսի գրասենյակից, որից օգտվում են բազմաթիվ անուններ։ Այնտեղից կառավարվող շենքերը չեն հաշվվում որպես այս սեփականատիրոջ շենքեր։

Քարտեզը և աղյուսակը

Երբ առնվազն երկու շենք հնարավոր է տեղադրել քարտեզի վրա, քարտեզը ցույց է տալիս մեկ կետ յուրաքանչյուր շենքի համար. Այս շենքը (This building), Պատկանում է ընկերությունների խմբին (Held by the company group) և Պատկանում է անձամբ (Held personally)։ Պահեք կուրսորը կետի վրա՝ տեսնելու դրա հասցեն, միավորները և դասը, և սեղմեք դրա վրա՝ հղումով անցնելու համար։

Աղյուսակում առաջինը թվարկված է այս շենքը՝ այս գույքը (this property) նշումով, ապա՝ մյուսները։ Ում է պատկանում (Held by) սյունակը նշում է գրանցված սեփականատիրոջը և հղում է տալիս ընկերության էջին (Ընկերությունների էջեր)։ Գնում (Purchased) սյունակը ցույց է տալիս սեփականության իրավունքի փոխանցման վերջին ակտի (deed) գինը և ամսաթիվը կամ ասում է, թե ինչու գին չկա. գինը նշված չէ (no price stated), մասնակի բաժին (partial interest), փաթեթային ակտ (package deed — մեկ ակտ, մի քանի հարկային հողամաս (tax lot), մեկ գին), խմբային ակտ (bulk deed) կամ անհավանական գումար (amount implausible)։ «one deed · 3 bldgs» («մեկ ակտ · 3 շենք») կամ «same deed as 2 others listed here» («նույն ակտը, ինչ այստեղ թվարկված 2 այլ շենքերինը») պիտակը ցույց է տալիս միասին գնված շենքերը։

Երբ աղյուսակում վկայությունների տարբեր տեսակներ են խառնված, Համընկնում (Match) սյունակը ցույց է տալիս, թե որն է վերաբերում յուրաքանչյուր տողին՝ ընդհանուր գրասենյակ (shared office), սեփականատերերի նույն խումբ (same owner group), նույնականացված անձ (resolved identity), ծանուցումների գործակալ (process agent) կամ նույն անձ + հասցե (same person + address)։

Նշումներ, որոնք արժե կարդալ

• «Holder per the latest recorded deed» («Սեփականատերը՝ ըստ վերջին գրանցված ակտի») — հարկային ցուցակում (assessment roll) դեռ նշված է նախորդ սեփականատերը։ Քարտը հետևում է ակտին։
• «One connected owner group» («Սեփականատերերի մեկ կապված խումբ») — շենքերը կապված են հաստատված վկայություններով, որոնք թվարկված են Խմբավորման հիմքը. (Grouped on:) նշումից հետո, և խմբի յուրաքանչյուր շենք ցույց է տալիս նույն ցուցակը։
• «… further building(s) match this owner's name but not their mailing address — deliberately not listed.» («… այլ շենք համընկնում է այս սեփականատիրոջ անվան, բայց ոչ փոստային հասցեի հետ — դիտմամբ չի թվարկվում»)։ Միայն տարածված անունը դեռ չի նշանակում, որ գույքը նրան է պատկանում։
• Վաճառվել է այդ ընթացքում — այլևս չի պատկանում (Sold since — no longer held) — շենքեր, որոնք հարկային ցուցակը դեռ վերագրում է այս սեփականատիրոջը, բայց ավելի ուշ ակտը ցույց է տալիս, որ դրանք վաճառվել են. նշված են ամսաթիվը և գնորդը։ Դրանք դուրս են թողնված բոլոր ընդհանուր թվերից։

Կապված շենքեր

Կապված շենքեր քարտը ավելի լայն ցանց է գցում. «Buildings connected to this owner through a shared registered office, an HPD registration, or a shared deed mailing address.» («Այս սեփականատիրոջ հետ ընդհանուր գրանցված գրասենյակով, HPD գրանցմամբ կամ ակտում նշված ընդհանուր փոստային հասցեով կապված շենքեր»)։ Չափից շատ ընկերություններով հասցեները, օրինակ՝ գրանցման ծառայության դուռը, որն օգտագործում են հարյուրավոր ընկերություններ, բացառված են։ Բացեք Ինչ սա չի կարող տեսնել (What this cannot see) բաժինը՝ վկայությունների բացերը տեսնելու համար։

Վերնագիրը հաշվում է կապված շենքերը և ասում, թե ինչպես են դրանք գտնվել, իսկ երբ հողամասերի մեծ մասը մեկ շենքի միավորներ են, նշում է «a condominium sponsor, not a spread portfolio» («կոնդոմինիումի կառուցապատող, ոչ թե ցրված պորտֆել»)։

Աղյուսակն ունի պորտֆելի սյունակները և ևս երեքը՝ կապի մասին. Մակարդակ (Tier)՝ դրա ուժը, Հիմք (Basis)՝ դրա հիմքում ընկած վկայությունը, և Աղբյուր (Source)՝ գրառումը, որից այն վերցված է։ Բացեք Անցած կապերը — ստուգման չափանիշները (Links traversed — the gate metrics)՝ տեսնելու BlockLot-ի հետևած բոլոր կապերը, ներառյալ մերժվածները. քանի անուն և հողամաս են կիսում հասցեն, և պահված (kept) կամ ✕ չի հաշվվում (✕ not counted)՝ պատճառով։ գործակալ (agent) պիտակով կապը հիմնված է կառավարող գործակալի վրա, որը վարձու աշխատող է, ոչ թե սեփականատեր։

Սթեյթեն Այլենդի ակտերը ACRIS-ում՝ Քաղաքային ռեեստրի (City Register) առցանց գրառումներում, չկան, ուստի այնտեղ կապերը հիմնված են միայն HPD գրանցումների և նահանգի բիզնես ռեեստրի վրա, և քարտը դա նշում է։

Սեփականատիրոջ հետ գրանցված ընկերություններ

Սեփականատեր (Owner) քարտում փակ ցուցակները ցույց են տալիս Նյու Յորք նահանգի բիզնես ռեեստրում նույն հասցեով գրանցված այլ ընկերություններ. Գրանցված է այս գույքի հասցեով (Registered at this property) և Գրանցված է սեփականատիրոջ հասցեով (Registered at the owner's address)։ Բացեք դրանցից մեկը՝ տեսնելու ընկերությունները՝ բաժանված Նույն գրասենյակ (Same suite) և ավելի թույլ Նույն շենք, այլ գրասենյակ (Same building, different suite) խմբերի, ինչպես նաև նրանց համար իրավական փաստաթղթեր ստանալու համար նշանակված մարդկանց, եթե այդպիսիք կան, Դատական ծանուցումներ ստացող գործակալներ — ֆիզիկական անձինք (Named process agents — natural persons) բաժնում։ Փոքր ընկերության դեպքում այդ անձը հաճախ սեփականատերն է։

Ընդհանուր գրասենյակը հուշում է ընդհանուր վերահսկողության, ոչ թե սեփականության մասին. հաշվապահը կարող է իրար հետ չկապված հաճախորդներին գրանցել մեկ խանութի հասցեով։ Այն հասցեն, որն օգտագործում են շատ մեծ թվով ընկերություններ, դիտարկվում է որպես գրանցման ծառայություն, և դրա ընկերությունները հաշվվում են, բայց չեն թվարկվում։

Ինչպես ստուգել կապը

1. Բացեք շենքը աղյուսակից և կարդացեք դրա Սեփականատեր քարտը և Վերջին վաճառք (Last sold) տողը։
2. Բացեք Ակտի կողմեր (Deed parties) տողը դրա «Սեփականատեր» քարտում՝ տեսնելու ակտերում նշված անուններն ու փոստային հասցեները։
3. Բացեք ընկերությունը Ում է պատկանում սյունակից՝ տեսնելու դրա փաստաթղթերն ու պաշտոնյաներին դրա ընկերության էջում։
4. Որոնեք սեփականատիրոջ ընկերություններից մեկը և անցեք դրա գրասենյակ ↗ (office ↗) հղումով սեփականատիրոջ գրասենյակի էջ, որը թվարկում է այդ գրասենյակի հասցեով փաստաթղթեր ներկայացնող ընկերություններին պատկանող բոլոր շենքերը։
5. Նախքան գործելը՝ ստուգեք սեփականատիրոջը գրանցված ակտում։