Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Գերատեսչություններ և հիմունքներ
Բնակֆոնդի պահպանման և զարգացման վարչություն (HPD)
Ինչով է զբաղվում Նյու Յորքի բնակարանային մարմինը՝ Բնակարանային սպասարկման օրենսգրքի կիրառմամբ, մատչելի բնակարանների ֆինանսավորմամբ, վիճակահանություններով և «Բաժին 8» ծրագրով, և ինչպես է վարձով տրվող յուրաքանչյուր շենք ամեն տարի գրանցվում HPD-ում՝ նշելով իր սեփականատիրոջն ու կառավարող գործակալին։
Բնակֆոնդի պահպանման և զարգացման վարչությունը (Department of Housing Preservation and Development), որը հայտնի է որպես HPD, Նյու Յորքի բնակարանային հարցերով զբաղվող քաղաքային մարմինն է։ Նրա նպատակն է քաղաքի բնակարանները պահել անվտանգ և մատչելի. այն ստուգում է բնակարանները և հետևում ջեռուցման, նորոգումների և վնասատուների կանոնների կատարմանը, ֆինանսավորում է մատչելի բնակարանների կառուցումն ու պահպանումը և վարում է ռեեստր, թե ով է տիրապետում և կառավարում քաղաքում վարձով տրվող յուրաքանչյուր շենք։
Սեփականատիրոջ համար HPD-ն այն մարմինն է, որն արձանագրում է բնակարանային խախտումները, որին ամեն տարի պետք է հայտնել, թե ով է շենքի սեփականատերը և ով է այն կառավարում, և որը կարող է կատարել արտակարգ նորոգումներ և դրանց հաշիվը ներկայացնել սեփականատիրոջը։ Վարձակալի համար հենց այնտեղ է հասնում ջեռուցման կամ արտահոսքի մասին 311-ին ուղղված բողոքը։ Գնորդի կամ վարկատուի համար նրա գրառումները՝ խախտումներ, գրանցումներ, դատական գործեր, շենքի պատմության մեծ մասն են կազմում։
Ինչով է զբաղվում HPD-ն
- Օրենսգրքի կիրառում։ HPD-ն հետևում է Բնակարանային սպասարկման օրենսգրքի (Housing Maintenance Code)՝ բնակարանների վիճակի վերաբերյալ քաղաքի կանոնների կատարմանը։ Բողոքները նրան հասնում են հիմնականում 311-ի միջոցով. տեսուչը կարող է խախտում արձանագրել միայն այն վիճակի համար, որն անձամբ տեսել է։ Դասերի և ժամկետների մասին տե՛ս HPD-ի խախտումներ։
- Արտակարգ նորոգումներ։ Երբ սեփականատերը ժամանակին չի վերացնում անմիջական վտանգ ներկայացնող վիճակը, HPD-ի Արտակարգ նորոգման ծրագիրը (Emergency Repair Program) կատարում է աշխատանքը և դրա հաշիվը սեփականատիրոջը ներկայացնում Ֆինանսների վարչության (Department of Finance) միջոցով։ Չվճարված գումարը դառնում է գույքի նկատմամբ հարկային գրավի իրավունք։
- Բնակարանային դատական գործեր։ HPD-ի փաստաբանները Բնակարանային դատարանում (Housing Court) գործեր են հարուցում՝ նորոգումներ պարտադրելու, ջեռուցումը կամ գազը վերականգնելու և տույժեր գանձելու համար։
- Բնակֆոնդի պահպանում։ Վարկեր, հարկային արտոնություններ և սուբսիդիաներ, որոնք գոյություն ունեցող շենքերը պահում են մատչելի և լավ վիճակում։
- Նոր շինարարություն։ Նոր մատչելի վարձով տրվող բնակարանների, կոոպերատիվների և կոնդոմինիումների, տարեցների և սոցիալական աջակցությամբ բնակարանների ֆինանսավորում։
- Վիճակահանություններ և օգնություն վարձավճարի հարցում։ «NYC Housing Connect»-ը՝ մատչելի բնակարանների վիճակահանությունների քաղաքային պորտալը, և HPD-ի «Բաժին 8» (Section 8) վաուչերները, որոնք ընտանիքի վարձավճարի մի մասը վճարում են տանտիրոջը։
- Վարձակալների պաշտպանություն։ Ոտնձգության բացակայության վկայականի (Certification of No Harassment) ծրագիրը, որը կարող է արգելել թույլտվությունների տրամադրումը այն սեփականատերերին, որոնց նկատմամբ հաստատվել է, որ ոտնձգություններ են կատարել վարձակալների նկատմամբ, և 2004 թ. Տեղական օրենք թիվ 1-ի (Local Law 1 of 2004) կապարային ներկի կանոնները։
HPD-ն թվերով
Քաղաքապետի կառավարման հաշվետվությունը (Mayor's Management Report) 2026 ֆինանսական տարվա համար (2025 թ. հուլիսից 2026 թ. հունիս) այսպես է ամփոփել HPD-ի տարին.
| Ցուցանիշ | 2026 ֆինանսական տարի |
|---|---|
| Հաղորդված բնակարանային խնդիրներ | 950 750 |
| Ստուգման փորձեր | 852 777 |
| Արձանագրված խախտումներ | 874 522 |
| Դրանցից C դասի | 278 252 |
| Սկսված մատչելի բնակարաններ | 26 913 |
| «Բաժին 8»-ով օգնություն ստացած տնային տնտեսություններ | 36 188 |
Նույն հաշվետվության համաձայն՝ HPD-ն արտակարգ խնդիրը փակում է մեդիանով 3,0 օրում, իսկ ոչ արտակարգը՝ 12,0 օրում։
BlockLot-ն այսօր ամբողջ քաղաքում հաշվում է HPD-ի 2 874 626 բաց խախտում։ BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով՝ վերջին 12 ամսում նյույորքցիները 311-ին ներկայացրել են 905 241 բնակարանային բողոք, և HPD-ն ստուգում է անցկացրել զանգից մեդիանով 5,2 օր անց։
Գույքի գրանցում
Նյու Յորքում երեք կամ ավելի բնակարան ունեցող յուրաքանչյուր բնակելի շենք պետք է ամեն տարի գրանցվի HPD-ում։ Նույնը պարտավոր է անել մեկ- կամ երկուընտանիքանի տունը, եթե դրանում չի ապրում ո՛չ սեփականատերը, ո՛չ նրա ընտանիքի անդամը։ Կոնդոմինիումների և կոոպերատիվների խորհուրդները գրանցում են շենքն ամբողջությամբ. միավորների սեփականատերերն ու բաժնետերերն առանձին չեն գրանցվում։ Քաղաքին, նրա մարմիններին և Նյու Յորք քաղաքի բնակարանային մարմնին (New York City Housing Authority) պատկանող շենքերն ազատված են գրանցումից։
Երբ։ Գրանցումը թարմացվում է ամեն տարի՝ մինչև սեպտեմբերի 1-ը։ Նոր սեփականատերը պետք է գրանցվի սեփականության իրավունքը ստանալուց հետո հինգ օրվա ընթացքում. գրանցման հայտարարագիրը սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի հետ ներկայացվում է Քաղաքային ռեեստր (City Register), և Քաղաքային ռեեստրը առանց դրա չի գրանցի բազմաբնակարան շենքի ակտը։ Հասցեի, պաշտոնյաների կամ կառավարող գործակալի փոփոխությունը ներկայացվում է հինգ օրվա ընթացքում։
Վճարը։ Տարեկան $13։ Ֆինանսների վարչությունը այն ներառում է գույքահարկի հաշվում, որի վճարման ժամկետը հուլիսի 1-ն է. այն HPD-ին չի ուղարկվում։ Գրանցումը համարվում է կատարված միայն այն դեպքում, երբ HPD-ն ունի և՛ ստորագրված ձևը, և՛ վճարումը։ Սեփականատերերը գրանցումը ներկայացնում են առցանց՝ HPD-ի գույքի գրանցման առցանց համակարգով (Property Registration Online System, PROS), ապա ստորագրում և փոստով ուղարկում են ձևը։
Ով է նշվում
Գրանցման մեջ նշվում են.
- սեփականատերը, իսկ ընկերության դեպքում՝ նրա պաշտոնյաները և բոլոր նրանք, ովքեր տիրապետում են ընկերության քառորդից ավելիին։ HPD-ի հրապարակած ֆայլում պաշտոնյաներից մեկը նշված է որպես գլխավոր պաշտոնյա (head officer).
- կառավարող գործակալը՝ երեք կամ ավելի բնակարան ունեցող ցանկացած շենքի համար.
- շուրջօրյա արտակարգ իրավիճակների հեռախոսահամար, որը HPD-ն գաղտնի է պահում և օգտագործում է միայն արտակարգ դեպքերում։
Փոստային արկղը չի ընդունվում որպես գործնական հասցե։
Կառավարող գործակալը (managing agent) այն անձն է, որին սեփականատերը հանձնարարում է կառավարել և սպասարկել շենքը, ինչպես նաև թույլատրել արտակարգ նորոգումները։ Բնակարանային սպասարկման օրենսգրքի համաձայն՝ գործակալը պետք է լինի ֆիզիկական անձ, ոչ թե ընկերություն, 21 տարեկանից բարձր, որն ապրում է քաղաքում կամ պարբերաբար աշխատում է այնտեղ գտնվող գրասենյակից։ Սեփականատերը կամ պաշտոնյան, որը համապատասխանում է այս պահանջներին, կարող է նշանակել ինքն իրեն։ HPD-ն խախտումները փոստով ուղարկում է գրանցման մեջ նշված անձանց, իսկ գործակալի անունն ու հասցեն պետք է նշված լինեն նաև վարձակալների վարձավճարի հաշիվներում։
Ինչպես է գրանցումը երևում ամբողջ քաղաքում
HPD-ի հրապարակած գրանցումների՝ BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով, 31 հուլիսի, 2026 թ. դրությամբ, որը HPD-ի հրապարակած ֆայլի ամենանոր ամսաթիվն է, գործող գրանցում ուներ 154 285 շենք։ Դրանց 69,7%-ը պատկանում է ընկերությունների, և 84,8%-ում նշված է կառավարող գործակալ։
HPD-ի հրապարակած ֆայլի վերջին գրանցման ամսաթվի դրությամբ դեռ գործող գրանցումները, մեկական յուրաքանչյուր շենքի համար, ըստ գրանցման մեջ նշված սեփականատիրոջ։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 15 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
Ամենաշատ գրանցված շենքերը Բրուքլինում են՝ 61 232 շենք, այնուհետև Քուինսում՝ 42 505, Մանհեթենում՝ 26 229, Բրոնքսում՝ 19 884 և Սթեյթեն Այլենդում՝ 4 435։
Եթե սեփականատերը չի գրանցվում
- Տուգանքներ։ $500-ից $1 500՝ հինգ կամ ավելի քիչ բնակարան ունեցող շենքի համար, և $1 000-ից $5 000՝ ավելի մեծ շենքի համար։ Գրանցման մեջ կեղծ տեղեկությունների համար տուգանքը $750-ից $5 000 է, և HPD-ն գրանցումն անվավեր է ճանաչում։ HPD-ի որոշ հին նյութերում դեռ նշված է $250-ից $500. ներկայիս գումարները գործում են 2023 թ. Տեղական օրենք թիվ 71-ից (Local Law 71 of 2023) ի վեր։
- Չվճարված վարձավճարի համար հայց չկա։ Քանի դեռ շենքը գրանցված չէ, դրա սեփականատերը չի կարող Բնակարանային դատարանում բնակարանը հետ ստանալ վարձավճարը չվճարելու հիմքով, և ընդհանրապես նման գործ հարուցելու համար պետք է ներկայացնի գրանցման համարը։
- Խախտումների վերացումը չի հավաստվում։ HPD-ն չգրանցված շենքից չի ընդունում վերացման հավաստումներ և կարճման հայտեր, իսկ գրանցված չլինելն ինքնին արձանագրվում է որպես I դասի կարգադրություն շենքի գրառումներում։
Օրինակ։ Բրուքլինում գտնվող Իսթ 19-րդ փողոց 165 հասցեի 107 բնակարանով շենքը, որը պատկանում է սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության, HPD-ում գրանցված է մինչև 2027 թ. սեպտեմբերի 1-ը։ Դրա գրանցման մեջ նշված են կոնտակտների այն չորս տեսակները, որոնք HPD-ն ամենից հաճախ է տեսնում. կորպորատիվ սեփականատեր, ընկերության գլխավոր պաշտոնյա, կառավարող գործակալ և շենքի տեղում աշխատող կառավարիչ։
«HPD Online»
«HPD Online»-ը (գրվում է նաև «HPDONLINE») HPD-ի հրապարակային որոնման համակարգն է։ Որոնեք շենքը հասցեով, շրջանով, թաղամասով և հողամասով, BIN-ով կամ գրանցման համարով, և այն ցույց կտա գրանցումն ու դրա ամսաթվերը, վերջին երկու տարվա բողոքները, բաց խախտումները, նորոգման վճարները, Բնակարանային դատարանի գործերը, ինչպես նաև նորոգման և ազատելու հրամանները։
Ջեռուցման սեզոն
Հոկտեմբերի 1-ից մայիսի 31-ը՝ ջեռուցման սեզոնի ընթացքում, սեփականատերերը պետք է բնակարաններում առավոտյան 6-ից երեկոյան 10-ը պահեն առնվազն 68°F, երբ դրսում 55°F-ից ցածր է, իսկ գիշերը՝ առնվազն 62°F՝ անկախ եղանակից։ Տաք ջուրը պետք է լինի առնվազն 120°F։ Ջեռուցման բողոքները HPD-ի բողոքների ամենամեծ տեսակն են. վերջին 12 ամսում 311-ը HPD-ին է ուղարկել շենք նշող 905 241 բնակարանային բողոք, և ջեռուցման ու տաք ջրի վերաբերյալ զանգերը փակվել են զանգից մեդիանով 1,7 օր անց։
Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում
Շենքի էջը HPD-ի գրառումները միավորում է մյուս բոլոր մարմինների գրառումների հետ։ «Violations» բաժինը («Խախտումներ») HPD-ի խախտումները թվարկում է DOB-ի խախտումների կողքին, «311 complaints» բաժինը («311-ի բողոքներ») թվարկում է զանգերը, իսկ «HPD registration contacts»-ը («HPD-ի գրանցման կոնտակտներ»)՝ «Contacts» խմբում, ցույց է տալիս շենքի ներկայիս գրանցման մեջ նշված սեփականատիրոջը, պաշտոնյաներին և կառավարող գործակալին, ինչպես նաև գրանցման գործողության ժամկետները։
- Սեփականատերը, պաշտոնյաները և կառավարող գործակալը, որոնց տվյալները կան HPD-ում
Հաճախ տրվող հարցեր
Արդյո՞ք իմ շենքը պետք է գրանցված լինի HPD-ում։ Այո, եթե այն ունի երեք կամ ավելի բնակարան, կամ եթե այն մեկ- կամ երկուընտանիքանի տուն է, որտեղ չեք ապրում ո՛չ դուք, ո՛չ ձեր ընտանիքը։ Գրանցումը թարմացվում է ամեն տարի մինչև սեպտեմբերի 1-ը և արժե $13։
Ինչպե՞ս իմանալ, թե ով է կառավարում շենքը։ Որոնեք շենքը «HPD Online»-ում։ Դրա գրանցման մեջ նշված են սեփականատերը և կառավարող գործակալը, իսկ գործակալի անունն ու հասցեն պետք է նշված լինեն նաև վարձակալների վարձավճարի հաշիվներում։
Կարո՞ղ է կառավարող գործակալը ընկերություն լինել։ Ոչ։ Բնակարանային սպասարկման օրենսգիրքը պահանջում է 21 տարեկանից բարձր ֆիզիկական անձ, որն ապրում է Նյու Յորքում կամ պարբերաբար աշխատում է այնտեղ գտնվող գրասենյակից։ Գործակալը կարող է աշխատել կառավարման ընկերությունում։
Ի՞նչ է լինում, եթե տանտերը չի գրանցվում։ $500-ից $5 000 տուգանքներ, և քանի դեռ շենքը չի գրանցվել, տանտերը չի կարող Բնակարանային դատարանում գործ հարուցել՝ չվճարված վարձավճարի համար բնակարանը հետ ստանալու նպատակով։
HPD-ն և NYCHA-ն նու՞յնն են։ Ոչ։ Նյու Յորք քաղաքի բնակարանային մարմինը (NYCHA) տիրապետում և կառավարում է հանրային բնակարանները։ HPD-ն կարգավորում է մասնավոր սեփականություն հանդիսացող բնակարանները և ֆինանսավորում մատչելի բնակարաններ, իսկ NYCHA-ի շենքերը նրա մոտ չեն գրանցվում։
Ո՞րն է HPD-ի և DOB-ի տարբերությունը։ HPD-ն զբաղվում է այն բնակարանների վիճակով, որտեղ մարդիկ ապրում են՝ ջեռուցում, արտահոսքեր, վնասատուներ, նորոգումներ։ Շինարարության վարչությունը զբաղվում է շինարարությամբ, վերակառուցումներով և շենքի օրինական օգտագործմամբ։
Առնչվող թեմաներ
- HPD-ի խախտումներ. A, B, C և I դասեր — Ինչ են HPD-ի բնակարանային խախտումները, ինչ են նշանակում A, B, C և I դասերը, որքան ժամանակ ունի սեփականատերը յուրաքանչյուրը վերացնելու և հավաստելու համար, ինչպես է խախտումը փակվում կամ կարճվում, և ինչ է լինում, երբ C դասի խախտումն անտեսվում է։
- Ոտնձգության բացակայության վկայական (CONH) — Ինչ է ոտնձգության բացակայության վկայականը, որ շենքերին և ինչ աշխատանքների համար է այն պետք, ինչպես է HPD-ն ստուգում, ինչ է լինում, եթե ոտնձգություն է հայտնաբերվում, և ինչու ծրագիրը 2026 թ. դարձավ մշտական։
- Շինարարության վարչություն (DOB) — Ինչով է զբաղվում Նյու Յորքի Շինարարության վարչությունը, ինչպես է շինարարական թույլտվությունն անցնում հայտից մինչև ընդունում, ինչ է շահագործման վկայականը, և ինչպես են DOB-ի խախտումներն ու աշխատանքների դադարեցման հրամանները տրվում և վերացվում։
- Ֆինանսների վարչություն (DOF) — Ինչ է անում Նյու Յորքի Ֆինանսների վարչությունը գույքի համար. տարեկան հարկային ցուցակը, գույքահարկի հաշիվը և դրա օրացույցը, Քաղաքային ռեեստրը, որը գրանցում է ակտերն ու հիփոթեքները, փոխանցման հարկերը, արտոնությունները և այն վճարները, որոնք այլ գերատեսչություններն ավելացնում են գույքի հաշվին։
- 311-ը, համայնքային շրջանները և քարտեզային միավորները, որոնցում գտնվում է գույքը — Ինչ է 311-ը և ինչ է լինում դրան ուղղված՝ շենքի վերաբերյալ բողոքի հետ, և այն քարտեզային միավորները, որոնցով գրանցված է Նյու Յորքի յուրաքանչյուր հողամաս՝ համայնքային շրջաններ և խորհուրդներ, Քաղաքային խորհրդի ընտրատարածքներ, մարդահամարի տեղամասեր և թաղամասերի վիճակագրական տարածքներ։
- HUD-ի աջակցությամբ բնակարաններ. շենքին կցված Բաժին 8, Բաժին 202 և 811 պայմանագրեր — HUD-ի վարձավճարային աջակցության պայմանագրերը Նյու Յորքի շենքերում. շենքին կցված Բաժին 8, Բաժին 202 և 811, ինչպես է հաշվարկվում վարձակալների վարձավճարը, ինչ է լինում, երբ պայմանագրի ժամկետը լրանում է, և ինչպես են սեփականատերերը դուրս գալիս պայմանագրից։
Աղբյուրներ
- BlockLot Intelligence — ստորև նշված հրապարակային գրառումների BlockLot-ի սեփական վերլուծությունը, հաշվարկված՝ 15 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
- HPD — HPD-ի մասին
- HPD — Գրանցեք ձեր գույքը
- Նյու Յորքի Բնակարանային սպասարկման օրենսգիրք, §§ 27-2097–27-2109 (գրանցում)
- Քաղաքապետի կառավարման հաշվետվություն, 2026 ֆինանսական տարի — HPD
- HPD — «HPD Online»
- HPD — «HPD Online»-ի օգտագործման ուղեցույց (2025 թ. սեպտեմբեր)
- HPD — Բնակֆոնդի պահպանում
- HPD — Նոր շինարարության ֆինանսավորում
- HPD — «Բաժին 8» ծրագրի մասին
- HPD — Արտակարգ նորոգման ծրագիր
- HPD — Բնակարանային դատական գործեր
- HPD — Կապարային ներկ
- HPD — Ջեռուցում և տաք ջուր
- ACCESS NYC — «NYC Housing Connect»
- NYC Open Data — Բազմաբնակարան շենքերի գրանցումներ (Multiple Dwelling Registrations)
- NYC Open Data — Գրանցման կոնտակտներ (Registration Contacts)