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Ventas comparables

Cómo elige BlockLot las ventas comparables de un edificio, cómo las convierte en un valor implícito y cómo leer la tarjeta sin sacar más conclusiones de las que permite.

La tarjeta Ventas comparables (Comparable sales) muestra a cuánto se vendieron recientemente edificios similares cercanos y convierte esas ventas en un valor implícito para este. Su función es dar una respuesta rápida y honesta a la pregunta «¿lo que tiene este dueño vale más de lo que cree?»: una forma de iniciar una conversación, no el precio de un trato.

La tarjeta forma parte del informe completo, así que necesita un plan para ver sus cifras. Depende de las escrituras (deeds) registradas, por lo que no está disponible en Staten Island, cuyas escrituras no están en ACRIS, los registros en línea del Registro de la Ciudad (City Register).

Cómo se eligen las ventas comparables

BlockLot parte de todas las escrituras registradas en ACRIS y conserva solo las ventas que dicen algo sobre el valor de mercado:

• Una escritura, un lote. Se excluye la escritura que transfirió varios lotes (lots) por un solo precio, porque nada en el registro indica cómo se reparte ese precio entre ellos.
• El mismo tipo de edificio. Los comparables comparten la primera letra de la clase de este edificio: edificios sin ascensor (walk-ups) con edificios sin ascensor, edificios con ascensor con edificios con ascensor, casas con casas. Haga clic en un código de clase para ver qué significa.
• Un precio de mercado real. Se descartan las escrituras sin precio o con un precio simbólico, los importes inverosímilmente altos, las ventas de una participación parcial, los garajes y los lotes traseros, y un mismo precio repetido en muchos lotes (una cartera vendida en bloque).

Luego busca al menos cuatro ventas de ese tipo, empezando cerca y ampliando la búsqueda paso a paso:

1. El mismo edificio, últimos 36 meses: en el caso de un apartamento en condominio, los demás apartamentos del mismo edificio. Es la comparación más sólida que existe.
2. La misma manzana (block), últimos 18 meses.
3. El mismo sector censal (census tract), últimos 18 meses; luego 24 y luego 36.

Se usa el primer paso que reúna cuatro ventas o más. La búsqueda se detiene en el sector censal y en tres años: más allá de eso, una venta ya no es una comparación justa. Si aun así encuentra menos de cuatro, la tarjeta enumera las ventas que encontró y no da ningún valor.

Cómo leer la tarjeta

La línea gris después del encabezado nombra el grupo de comparación, por ejemplo misma manzana · clase C · últimos 18 meses (same block · class C · last 18 months). Cuando la respuesta no salió de la manzana, una franja resaltada encima de las cifras lo repite con el número de ventas —mismo sector censal · 24 meses · 6 ventas — ningún grupo de comparación a nivel de manzana era lo bastante grande (same census tract · 24 months · 6 sales — no block-level peer set was large enough)—, para que una comparación débil nunca pase por una sólida.

La cifra grande es una de cuatro cosas:

• La venta del propio edificio. Si el edificio se vendió en condiciones de mercado en los últimos 18 meses, ese precio es la estimación, marcada última venta (last sale) y en condiciones de mercado (arm's length). No se muestra ninguna ganancia frente a un precio que el mercado acaba de fijar.
• Un valor implícito. Por lo general, la mediana del precio por pie cuadrado de los comparables multiplicada por la superficie construida de este edificio. Para casas y apartamentos en condominio, es la mediana del precio de venta. Si falta la superficie construida, se recurre a la mediana del precio por unidad multiplicada por el número de unidades. Cuando el edificio tiene una venta anterior con precio, a continuación aparece la ganancia desde entonces, por ejemplo +38% sobre los $1,200,000 pagados en 2015 (+38% on the $1,200,000 paid in 2015).
• Un rango, marcado los métodos difieren (methods disagree), cuando el precio por pie cuadrado y el precio por unidad apuntan a valores que difieren en más del doble. Un solo número ahí afirmaría una precisión que las ventas no tienen.
• Sin valor estimado (No value estimated), con el motivo, cuando hay muy pocas ventas.

Al lado, Mediana de $/pie cuadrado (Median $/sq ft) muestra la mediana con su rango de mínimo a máximo, y Mediana $/unidad (Median $/unit), la mediana con el número de ventas. Para tiendas, oficinas y otras clases comerciales, $/unidad indica no aplica (not applicable): sus unidades son espacio comercial, no viviendas.

La tabla enumera los comparables más recientes: Fecha de venta (Sold), Dirección (Address) —con el apartamento, en el caso de unidades de condominio—, Clase (Class), Unidades (Units), Precio (Price), $/unidad ($/unit) y $/pie cuadrado ($/sq ft). Cada dirección abre la página de ese edificio. Las medianas usan todas las ventas válidas del grupo de comparación, no solo las filas que se muestran.

Debajo de la tabla, una nota con el título Un valor implícito, no una tasación. (An implied value, not an appraisal.) indica la base utilizada y lo que la comparación no puede ver.

Con qué tener cuidado

• No sabe nada del edificio en sí: su estado, las renovaciones, el piso, la luz, los contratos de arrendamiento (leases) o la lista de rentas (rent roll). Dos edificios de la misma clase en la misma manzana pueden diferir mucho.
• La clase de edificio es una coincidencia aproximada. Un edificio sin ascensor pequeño y uno grande comparten la misma letra, igual que un edificio renovado y uno descuidado.
• Un sector censal es más amplio que una manzana y puede abarcar edificios de otra época. Revise la franja encima de las cifras.
• Las ventas más antiguas entran en los pasos más amplios. Un período de 36 meses incluye ventas de otro mercado; el período siempre se indica.
• Es normal que haya menos ventas de las que espera. Muchas escrituras no indican precio, y las operaciones en paquete y en bloque se excluyen, así que una manzana con mucha actividad puede dar pocos comparables.
• La ganancia no es beneficio. Compara el valor implícito de hoy con un precio pasado, antes de costos, deudas y los años transcurridos entre ambos.