Guía de la propiedad en Nueva York · Escrituras, hipotecas y ventas

Ventas comparables: cómo las usan los profesionales y cómo las elige BlockLot

Qué son las ventas comparables, cómo las eligen y ajustan los tasadores y los evaluadores fiscales, las unidades con las que se comparan —el precio por pie cuadrado y el precio por unidad— y, como lectura propia del registro público, cómo elige BlockLot las ventas comparables de un edificio y cuándo se abstiene de estimar un valor.

Las ventas comparables (comparable sales) —o comparables (comps)— son ventas recientes de propiedades parecidas a la que se valora, que se usan como prueba del precio que esta alcanzaría en una venta. Una venta comparable se parece lo suficiente a la propiedad valorada —en ubicación, tamaño, antigüedad y tipo— como para que su precio, ajustado por las diferencias, diga algo sobre el valor de mercado (market value) de esa propiedad. Comparar ventas es la forma en que la mayoría de la gente responde a la pregunta ¿cuánto vale esto?: la guía del Estado para propietarios de vivienda lo llama el método principal de los tasadores profesionales y de los agentes inmobiliarios.

Cómo los usan los profesionales

Los valuadores y los evaluadores fiscales reconocen tres formas de valorar una propiedad: el enfoque de comparación de ventas (sales comparison approach), el enfoque de ingresos y el enfoque de costo. Las normas de tasación de Nueva York consideran las ventas comparables el enfoque preferido para las viviendas y los terrenos baldíos, siempre que haya suficientes ventas; para las propiedades que generan ingresos —un edificio de apartamentos o de oficinas que se compra por sus rentas—, el enfoque de ingresos va primero.

Un profesional elige los comparables en cuatro pasos:

Ventas recientes. El manual de tasación de la agencia federal de vivienda prefiere ventas de los últimos seis meses y exige al menos tres de los últimos doce. En un mercado lento pueden usarse ventas más antiguas, con una explicación, ajustadas por el tiempo transcurrido.
Propiedades parecidas y cercanas. Los comparables se eligen por su ubicación y su parecido físico —tamaño, antigüedad, estilo, calidad, estado—, nunca por su precio. El manual advierte contra elegir ventas porque quedan por encima y por debajo de un valor que se espera obtener. En un condominio, las reventas recientes de otras unidades del mismo edificio suelen ser la mejor prueba que existe.
Solo ventas entre partes independientes. Una venta entre familiares, de los bienes de una herencia o en una subasta por ejecución hipotecaria no muestra el valor de mercado; consulte precios de venta.
Ajustes. Ningún comparable coincide exactamente, así que cada precio se ajusta por las diferencias: un comparable que es mejor que la propiedad valorada en algún aspecto se ajusta a la baja, y uno que es peor, al alza. La guía del Estado para propietarios de vivienda desarrolla un ejemplo: sumar $30,000 a un comparable con una ubicación menos deseable y restar $12,000 por su baño adicional. Los precios también se ajustan por el tiempo: a medio por ciento al mes, una venta de hace dieciséis meses se ajusta un 8% al alza.

Unidades de comparación

Las casas y los apartamentos de condominio se comparan enteros, por su precio. Los edificios más grandes rara vez se venden con la frecuencia suficiente para eso, así que sus precios se llevan a una escala común: el precio por pie cuadrado de superficie construida, o el precio por unidad, es decir, por apartamento. Cada uno tiene un punto débil. El precio por unidad engaña cuando los apartamentos son de distinto tamaño —estudios frente a apartamentos de tres dormitorios—, y el precio por pie cuadrado todavía necesita ajustes por la combinación de unidades y por el estado del edificio.

Cómo usa la Ciudad las ventas comparables

El Departamento de Finanzas (Department of Finance, DOF) valora las casas de una a tres familias a partir de las ventas de propiedades parecidas y cercanas de los últimos tres años: es el método de ventas comparables de su valor de mercado. La ley estatal exige que las cooperativas (co-ops) y los condominios se valoren como si fueran edificios de alquiler, así que para ellos el DOF compara rentas, no ventas: valora cada uno a partir de los ingresos y los gastos de edificios de alquiler parecidos.

Cómo los elige BlockLot: nuestra lectura

La página de un edificio en BlockLot muestra ventas comparables y, cuando puede, un valor implícito. Ambos son nuestra propia lectura del registro público, hecha con reglas que publicamos aquí, no un avalúo.

Qué cuenta como comparable. Una escritura (deed) registrada en ACRIS con un precio de $250,000 a $30 millones, que transmite un solo lote fiscal (tax lot) y la totalidad del derecho sobre él, con no más de tres años de antigüedad. Las escrituras sin precio, con un precio simbólico o por solo una parte del derecho no son ventas a valor de mercado, y una escritura que transmitió varios lotes no tiene precio para ninguno de ellos por separado. Con esas reglas, un año de escrituras se reduce así:

Cuántas escrituras de un año pueden servir como venta comparable

Las mismas escrituras de doce meses, filtradas paso a paso con las reglas que aplican las ventas comparables de BlockLot: un precio declarado, un solo lote, la totalidad de la propiedad y un precio dentro del rango en que se vende un edificio. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

Según BlockLot Intelligence, en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026 se registró un total de 57,985 escrituras; de ese total, 29,168 —50.3%— cumplieron todas las reglas. Un precio que se repite en más de dos lotes dentro de un mismo grupo de referencia se descarta, por formar parte de un paquete.

De dónde sale el grupo de referencia. BlockLot busca al menos cuatro comparables en el grupo de referencia (peer set) más cercano posible, y lo amplía un paso a la vez:

La escalera de BlockLot: responde el primer grupo de referencia con al menos cuatro comparables.

Se usa el sector censal (census tract) —un área del tamaño de un vecindario que traza la Oficina del Censo (Census Bureau)— en lugar de un radio, porque un círculo atraviesa parques, autopistas y límites de zonificación (zoning). El tiempo se amplía antes que la geografía: una venta de hace tres años en el edificio de al lado sigue estando al lado, mientras que una venta de este mes a una milla de distancia es otro mercado. Más allá del sector y de los tres años, la escalera se detiene.

El valor implícito. Del grupo de referencia, BlockLot toma la mediana: el precio mediano para una casa o una unidad de condominio; el precio mediano por pie cuadrado para los demás edificios; por apartamento solo cuando una «unidad» es una vivienda. En cuatro casos matiza o retiene la cifra, y explica por qué:

Muy pocos comparables: menos de cuatro en el grupo de referencia más amplio. Las ventas se muestran, pero no se estima ningún valor.
Una venta reciente del propio edificio: una venta del edificio completo que cumple las reglas, entre partes independientes y en los últimos 18 meses, es la respuesta del mercado, así que se muestra esa venta en su lugar.
Métodos que no coinciden: cuando el precio por pie cuadrado y el precio por unidad difieren en más del doble, se muestra un rango, nunca una sola cifra.
Un grupo de referencia más amplio se indica encima de la cifra siempre que esta no provenga de la misma manzana (block).

No sabe nada del estado del edificio, sus renovaciones, el piso, la luz ni los contratos de arrendamiento (leases), así que es el punto de partida para una pregunta —¿tiene este dueño más de lo que cree?— y no un precio para cerrar un trato.

Dónde se ve esto en BlockLot

La tarjeta «Comparable sales» («Ventas comparables») de un edificio muestra el grupo de referencia, su precio mediano por pie cuadrado o por unidad, y el valor implícito o el motivo por el que no lo hay; la página de un área aplica el mismo motor a cada tipo de edificio que contiene.

Ventas comparables: el grupo de referencia, sus medianas y el valor implícito. Esta pantalla está en inglés.
El valor implícito: una mediana, no una tasación
La unidad de comparación

Preguntas frecuentes

¿Cuántas ventas comparables se necesitan? Los tasadores suelen usar al menos tres; la guía del Estado para propietarios de vivienda dice lo mismo. BlockLot exige cuatro antes de estimar un valor.

¿Qué tan reciente debe ser una venta comparable? Lo más reciente posible: el manual federal de tasación prefiere seis meses y exige tres ventas dentro de los últimos doce. BlockLot busca primero en los últimos 18 meses y, como máximo, en los últimos tres años.

¿Por qué se excluyen las ejecuciones hipotecarias y las ventas entre familiares? Porque no son ventas entre partes independientes: el precio refleja presión o una relación, no el mercado abierto.

¿El valor implícito de BlockLot es un avalúo? No. Es una mediana de precios de venta públicos, sin ajustes por el estado ni las características. Un avalúo es la opinión de valor de un valuador con licencia, hecha con una inspección y ajustes.

¿Cómo usa la Ciudad las ventas comparables para mi impuesto? Para una casa de una a tres familias, el DOF estima el valor de mercado a partir de ventas parecidas y cercanas de los últimos tres años. Las cooperativas y los condominios, en cambio, se valoran por ley como edificios de alquiler.

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Fuentes

Por BlockLot. Revisado el 9 de octubre de 2026. Cifras de BlockLot Intelligence, calculadas a partir de datos públicos el 10 de octubre de 2026. Esta página explica las normas en general; no es asesoría legal ni fiscal. Para tomar una decisión sobre una propiedad específica, consulte la fuente oficial o pregunte a un profesional. ¿Encontró un error? Avísenos.