Guía de la propiedad en Nueva York · Escrituras, hipotecas y ventas

Escrituras en la ciudad de Nueva York: los tipos de escritura, el transmitente y el adquirente

Qué es una escritura, los tipos que describe la ley de Nueva York —de compraventa, de renuncia de derechos, de albacea, de comisionado judicial—, las escrituras de transmisión por fallecimiento y con usufructo vitalicio, quiénes son el transmitente y el adquirente, y qué significan la parte 1 y la parte 2 en cualquier documento de ACRIS.

Una escritura (deed) es el documento firmado que transfiere la propiedad de un inmueble de un dueño al siguiente. La ley de Nueva York llama transmisión (conveyance) a todo instrumento escrito que crea, transfiere, hipoteca o cede un derecho sobre un terreno; la escritura es la transmisión que cambia quién es su dueño. En Manhattan, el Bronx, Brooklyn y Queens, una escritura pasa a formar parte del registro público cuando el Registro de la Ciudad (City Register) la registra en ACRIS; en Staten Island la registra el Secretario del Condado de Richmond (Richmond County Clerk).

El registro importa por lo que ocurre sin él. Según la ley de registro de Nueva York (recording act), una escritura no registrada es nula frente a un comprador posterior que paga de buena fe por la misma propiedad y la registra primero. Una escritura guardada en un cajón no protege a su dueño; una registrada, sí. El registro es también la forma en que todos los demás —prestamistas, examinadores de títulos, recaudadores de impuestos, vecinos— saben quién es el dueño de un edificio.

El transmitente y el adquirente

Toda escritura tiene dos lados. El transmitente (grantor) es la persona o empresa que hace la transmisión, por lo general el vendedor. El adquirente (grantee) es la persona o empresa que recibe la propiedad, por lo general el comprador. Una escritura puede nombrar a varios de cada lado: un matrimonio que vende una casa, tres socios que compran un edificio. La Ley de Impuestos de Nueva York (Tax Law) usa las mismas dos palabras para decir quién debe los impuestos de transferencia de una venta: los impuestos de transferencia los paga, por lo general, el transmitente, y el impuesto de mansión (mansion tax), el adquirente.

Un ejemplo práctico. El 5 de agosto de 2026, 10 East 53rd Street, una torre de oficinas de 38 pisos en Midtown Manhattan, cambió de manos por $310,000,000. La escritura nombra a 10E53 OWNER LLC como transmitente y a 10 EAST 53RD GORP PROPERTY LLC como adquirente: ambos son empresas, como es habitual en un edificio de ese tamaño, y cada una se formó para esa sola propiedad. El Registro de la Ciudad la registró el 11 de agosto de 2026.

Los tipos de escritura

La Ley de Bienes Inmuebles de Nueva York (Real Property Law) establece formularios modelo para las escrituras. Son opcionales —una escritura puede usar otras palabras—, pero los formularios nombran los tipos, y el tipo decide lo que el transmitente promete sobre el título. Esas promesas se llaman garantías (covenants).

Escritura de garantía total (full covenant and warranty deed). El transmitente promete, entre otras cosas, que es dueño de la propiedad y tiene derecho a venderla, que el comprador la disfrutará sin perturbaciones, que está libre de cargas y que el transmitente defenderá el título para siempre. Es el más sólido de los formularios.
Escritura de compraventa (bargain and sale deed). Transfiere la propiedad sin garantizar el título frente a todos. Con garantía contra los actos del transmitente (with covenant against grantor's acts), el transmitente promete solo que no ha hecho nada él mismo que grave la propiedad; sin garantía (without covenant), no promete nada. El comprador confía en una búsqueda de título (title search) y en un seguro de título (title insurance), no en la palabra del vendedor.
Escritura de renuncia de derechos (quitclaim deed). Entrega el derecho que tenga el transmitente, si tiene alguno, sin ninguna promesa. Es común entre familiares, para pasar una propiedad a un fideicomiso o para aclarar una duda en el registro.
Escritura de albacea (executor's deed). Cuando un dueño muere, el albacea nombrado en el testamento —o un administrador, si no hay testamento— recibe del Tribunal Testamentario (Surrogate's Court) la facultad de vender los bienes de la sucesión y firmar la escritura. El formulario lleva la garantía contra los actos del propio transmitente. Una venta de sucesión (estate sale) en el registro suele ser una escritura de este tipo.
Escritura de comisionado judicial (referee's deed). Un comisionado nombrado por el tribunal (referee) firma la escritura después de una venta ordenada por el tribunal: una subasta por ejecución hipotecaria (foreclosure) o la división de una propiedad que sus copropietarios no pudieron repartir. No hace ninguna promesa sobre el título.

ACRIS no tiene un tipo de documento propio para la escritura de albacea ni para la de comisionado judicial: ambas se registran como escrituras comunes, y lo que las distingue es el nombre del transmitente, escrito como el nombre de una persona seguido de as executor («como albacea») o as referee («como comisionado»). Según la lectura que hace BlockLot Intelligence de los nombres de los transmitentes, de un total de 57,985 escrituras registradas en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, un comisionado judicial transmitió 847 escrituras, y un albacea, un administrador o una sucesión, aproximadamente 2,866 escrituras.

Otras escrituras que verá en ACRIS

Escrituras de cada tipo registradas en 12 meses

Los tipos de documento de ACRIS en su clase de escrituras y otras transmisiones de propiedad, durante los mismos doce meses. Las escrituras del comisionado judicial (referee's deeds) y las de albacea no tienen un tipo propio: figuran entre las escrituras. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

Escritura de transmisión por fallecimiento (transfer-on-death deed, una escritura TOD). Desde el 19 de julio de 2024, un dueño en Nueva York puede firmar una escritura que pasa la propiedad a un beneficiario designado solo cuando el dueño muere, sin pasar por el proceso sucesorio (probate). Debe firmarse ante dos testigos, reconocerse ante un notario y registrarse antes de la muerte del dueño. Hasta entonces no cambia nada: el dueño todavía puede vender o hipotecar la propiedad, y puede revocar la escritura, pero solo registrando una revocación o una escritura posterior. El beneficiario recibe la propiedad con sus hipotecas y gravámenes.
Escritura con usufructo vitalicio (life estate deed). El dueño cede la propiedad pero conserva el derecho a vivir en ella de por vida; ACRIS anota el usufructo vitalicio reservado como una tercera parte del documento.
Escritura de corrección (correction deed). Vuelve a registrar una escritura para corregir un error: un nombre mal escrito, un lote equivocado. Debe citar la escritura original y decir qué corrige.
Las escrituras de tiempo compartido tienen su propio tipo: cada una transmite un derecho de tiempo compartido —una parte del tiempo de uso de una unidad—, no una vivienda, así que un recuento de escrituras que las incluya exagera las ventas.

Las escrituras de transmisión por fallecimiento son nuevas, y ya son comunes: en los doce meses hasta el 30 de septiembre de 2026, el Registro de la Ciudad registró 862 escrituras de este tipo y 16 revocaciones, frente a 11,107 escrituras de tiempo compartido.

La parte 1 y la parte 2 en cualquier documento

ACRIS indexa cada documento registrado con sus partes, numeradas según el lado al que pertenecen: el tipo de parte (party type). Lo que significan la parte 1 (party 1) y la parte 2 depende del tipo de documento:

Documento	Parte 1	Parte 2
Escritura	Transmitente (vendedor)	Adquirente (comprador)
Hipoteca	Deudor hipotecario (prestatario)	Acreedor hipotecario (prestamista)
Cesión	Prestamista anterior	Prestamista nuevo
UCC, gravamen federal	Deudor	Acreedor garantizado
Contrato de arrendamiento	Arrendador	Inquilino

Algunos tipos tienen una tercera parte: el usufructo vitalicio reservado en una escritura con usufructo vitalicio, el cesionario en una declaración de financiamiento UCC. En un documento genérico —un acuerdo, un poder legal—, ACRIS dice solo parte 1 y parte 2, y es el propio documento el que dice quién es quién. Las hipotecas y los gravámenes tienen sus propias páginas.

Cómo se registra una escritura

Una escritura se registra junto con sus trámites: la declaración del Impuesto sobre la Transferencia de Bienes Inmuebles (Real Property Transfer Tax) de la Ciudad, el formulario del impuesto de transferencia del Estado (TP-584) y el informe de transferencia de bienes inmuebles (RP-5217) y, en el caso de una casa de una o dos familias, una declaración jurada sobre detectores de humo. Todo se prepara en ACRIS. El Registro de la Ciudad cobra $32 más $5 por página —$42 por un documento de dos páginas—, más $2 por cada manzana adicional y $3 por cada lote adicional. Los impuestos de transferencia se pagan al mismo tiempo.

El robo de escrituras (deed theft) —una escritura falsificada u obtenida con engaños que le quita a un dueño su propiedad— es un delito por sí mismo en Nueva York desde el 19 de julio de 2024, y se persigue como hurto mayor (grand larceny). El Registro de la Ciudad debe registrar toda escritura que en apariencia esté en regla, así que el Departamento de Finanzas (Department of Finance) dirige una Oficina de la Alcaldía para la Prevención del Robo de Escrituras (Mayor's Office of Deed Theft Prevention) y alertas gratuitas cuando se registra cualquier cosa contra una propiedad; ACRIS y el Registro de la Ciudad explica cómo inscribirse.

Dónde se ve esto en BlockLot

La página de un edificio enumera cada escritura en «Sales history» («Historial de ventas»), de la más reciente a la más antigua, con el comprador, el vendedor y el precio; si el vendedor es un comisionado nombrado por el tribunal, la venta se marca como venta por ejecución hipotecaria. El panel «Deed parties» («Partes de la escritura») enumera cada parte de las escrituras del lote con su lado —1 para el transmitente, 2 para el adquirente— y su dirección postal, y el panel «Deeds & sales» («Escrituras y ventas»), cada escritura.

«Deed parties»: el transmitente (parte 1) y el adquirente (parte 2) de la escritura de 2026, ambos empresas. Esta pantalla está en inglés.
Parte 1, el transmitente
El vendedor, una empresa
Parte 2, el adquirente

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre una escritura y un título? La escritura es el documento que transfiere la propiedad; el título es la propiedad misma. Una búsqueda de título lee la cadena de escrituras, hipotecas y gravámenes registrados para confirmar que el vendedor es realmente dueño de lo que vende.

¿Cuál es la diferencia entre una escritura de garantía total y una escritura de compraventa? Una escritura de garantía total garantiza el título frente a todos; una escritura de compraventa con garantía promete solo que el propio vendedor no hizo nada que lo afecte. Con cualquiera de las dos, la verdadera protección del comprador es la búsqueda de título y el seguro de título.

¿Una escritura de renuncia de derechos es una venta? Puede serlo, pero por lo general no lo es: transfiere el derecho que tenga el transmitente, sin ninguna promesa, y se usa entre familiares, para pasar propiedades a fideicomisos o para corregir el registro. Muchas se registran sin ningún precio.

¿Cómo averiguo quién es el dueño de una propiedad? Busque la escritura más reciente en ACRIS por distrito, manzana y lote; su adquirente es el dueño que consta en el registro. En la página de un edificio en BlockLot, «Sales history» muestra las mismas escrituras.

¿Necesito un abogado para registrar una escritura de transmisión por fallecimiento? La ley de Nueva York incluye un formulario modelo, pero la escritura debe cumplir requisitos estrictos —dos testigos, un notario y el registro antes de la muerte—, así que muchos dueños recurren a uno. Una escritura que no se registra a tiempo no tiene ningún efecto.

¿Por qué una escritura muestra un nombre distinto del de la persona que sé que es la dueña? El dueño que consta en el registro puede ser una empresa, un fideicomiso o una sucesión. En la ciudad de Nueva York, la mayoría de los edificios grandes son propiedad de una empresa formada para esa sola propiedad.

ACRIS y el Registro de la Ciudad: dónde se registran las escrituras y las hipotecas — Qué registra la Oficina del Registro de la Ciudad, qué es ACRIS y cómo buscar en él, cuánto tarda una escritura o una hipoteca en llegar al registro, qué no está en ACRIS —Staten Island, los avisos de litigio pendiente (*lis pendens*), los registros anteriores a 1966— y cómo los dueños pueden recibir un aviso cuando se registra algo sobre su propiedad.
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Fuentes

Por BlockLot. Revisado el 9 de octubre de 2026. Cifras de BlockLot Intelligence, calculadas a partir de datos públicos el 15 de octubre de 2026. Esta página explica las normas en general; no es asesoría legal ni fiscal. Para tomar una decisión sobre una propiedad específica, consulte la fuente oficial o pregunte a un profesional. ¿Encontró un error? Avísenos.