Недвижимость Нью-Йорка: справочник · Стоимость и налог на недвижимость

Рыночная стоимость (налог на недвижимость в Нью-Йорке)

Что такое «рыночная стоимость» Департамента финансов, почему это не цена, за которую можно продать недвижимость, как DOF определяет её для каждого налогового класса — с формулой дохода — и как и когда владелец может её оспорить.

Каждый январь Департамент финансов Нью-Йорка (Department of Finance, DOF) определяет рыночную стоимость (market value) каждого из примерно 1,2 млн налоговых участков (tax lots) города. Это оценка DOF того, сколько стоит недвижимость, и первый шаг в расчёте налога на недвижимость.

Это не прогноз того, за сколько недвижимость можно продать, и для многих зданий она очень далека от такой цены. Закон штата предписывает DOF оценивать некоторые виды недвижимости способами, которые не имеют ничего общего с ценами продаж: жилой дом кооператива (co-op) оценивается так, как если бы это было арендное здание, а офисное здание — по арендной плате, которую оно приносит. Поэтому полезен не вопрос «правильная ли это цена?», а вопрос «как DOF получил эту цифру и как она влияет на налог?».

Сама по себе рыночная стоимость налог не определяет. Налог начисляется на налоговую оценку (assessed value) — долю рыночной стоимости с ограничениями на то, как быстро она может расти; остальная часть расчёта — в справочнике Налоговая оценка.

Как DOF её определяет

Для каждого из четырёх налоговых классов DOF использует свой метод:

Одна рыночная стоимость, четыре метода — выбор зависит от налогового класса.

Класс 1 — дома на одну–три семьи: сопоставимые продажи. Статистические модели DOF оценивают дом по продажам похожих домов поблизости — подобранных по размеру, стилю и возрасту — за предыдущие три года.
Класс 2 — жилые дома на 11 и более квартир, и класс 4 — офисы, магазины, гостиницы и заводы: доход. Каждый год владельцы сообщают, сколько здание зарабатывает и тратит, в декларации о доходах и расходах недвижимости (Real Property Income and Expense, RPIE). DOF корректирует эти цифры своими моделями и переводит чистый доход здания в стоимость с помощью ставки капитализации (capitalization rate).
Здания класса 2 с 10 и менее квартирами: мультипликатор валового дохода (gross income multiplier). DOF оценивает арендную плату за квадратный фут у похожих арендных зданий, умножает её на площадь здания, а затем — на коэффициент. Пример самого DOF: доход $100 000 × 10 = $1 000 000.
Класс 3 — недвижимость коммунальных служб: затраты. Сколько стоило бы заменить оборудование, плюс земля.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (capitalization rate, или cap rate) — это то, сколько здание зарабатывает за год после операционных расходов, делённое на то, сколько оно стоит. У здания стоимостью $1 000 000, которое приносит $80 000 чистыми в год, ставка капитализации — 8%. В обратную сторону она превращает доход в стоимость: стоимость = чистый доход ÷ ставка капитализации. Чем ниже ставка, тем больше покупатель платит за каждый доллар дохода — обычно потому, что доход считается надёжнее или, скорее всего, будет расти. Поэтому у лучших зданий Манхэттена ставки капитализации ниже, чем у более рискованной недвижимости, а когда растут процентные ставки, они обычно тоже растут.

Формула дохода

Для здания, которое оценивается по доходу, DOF использует ту же идею с одним изменением. Его опубликованные таблицы нормативов устроены так:

рыночная стоимость = (доход − расходы) ÷ (ставка капитализации + эффективная налоговая ставка)

Налоговая ставка прибавляется к ставке капитализации, потому что налог на недвижимость не входит в расходы: налог зависит от стоимости, которую как раз и нужно рассчитать, поэтому он не может быть одним из исходных данных. Проверка по таблицам DOF: первоклассный офис в Манхэттене с доходом $93,42 за квадратный фут и расходами $37,22, при ставке капитализации 7,49% плюс налоговой ставке 4,791%, стоит примерно ($93,42 − $37,22) ÷ 12,281% ≈ $458 за квадратный фут — именно эту цифру и даёт таблица DOF.

DOF публикует свои ставки капитализации каждый год. На 2026/27 финансовый год медианная ставка для жилых домов составила 8,01% для зданий с регулируемой арендной платой (rent-regulated) и 7,11% для нерегулируемых; ставки класса 4 остались такими же, как годом ранее.

Кооперативы и кондоминиумы

Закон штата (Закон о налоге на недвижимость, § 581 — Real Property Tax Law § 581) требует, чтобы DOF оценивал здание кооператива или кондоминиума так, как если бы оно было арендным, сравнивая его с похожими арендными зданиями, — и никогда по ценам, за которые продаются его квартиры. Кооператив получает одну стоимость на всё здание; стоимость здания кондоминиума делится между его помещениями.

Эффект большой. Городская Консультативная комиссия по реформе налога на недвижимость (Advisory Commission on Property Tax Reform) установила, что в 2021 финансовом году медианная рыночная стоимость кооператива по оценке DOF составляла 25% от того, что предполагают цены его продаж, а медианного кондоминиума — 22%, и чем выше цена, тем ниже эта доля. Квартира в кооперативе, проданная за $2 млн, может находиться в здании, где стоимость по оценке DOF в пересчёте на одну квартиру — лишь малая доля этой суммы, и это не ошибка, а закон, который работает так, как написан.

Рыночная стоимость по всему городу

По окончательному реестру DOF на 2026/27 финансовый год общая рыночная стоимость города составила $1,657 трлн — на 5,27% больше, чем годом ранее: класс 1 — $821,6 млрд, класс 2 — $421,3 млрд, класс 3 — $66,9 млрд и класс 4 — $347,5 млрд. Из этой суммы на Манхэттен пришлось $545,2 млрд, на Бруклин — $487,5 млрд и на Куинс — $409,1 млрд.

BlockLot суммирует тот же реестр по собственной копии, участок за участком, и, как и сводка DOF, учитывает каждый участок, который не освобождён от налога полностью (государственная, религиозная и большая часть некоммерческой недвижимости не учитывается). В реестре за 2026/27 финансовый год это 1 115 610 налоговых участков, и на дома класса 1 приходится 51,4 % их рыночной стоимости.

Market value by tax class, FY 2026/27 roll

The Department of Finance's market values on the FY 2026/27 assessment roll, summed by BlockLot over every tax lot in each class that is not fully exempt, as DOF's own summary counts them. Class 3, utility property, is not shown. BlockLot Intelligence, рассчитано 9 октября 2026 г..

Наши итоги по классам 1 и 2 совпадают с опубликованными цифрами DOF с точностью до десятой доли процента; по классу 4 у нас получается примерно на 3% больше. Класс 3 не показан: значительную его часть составляет недвижимость коммунальных служб, которую оценивает штат, а файл с данными по отдельным участкам не воспроизводит итог DOF по классу 3.

Пример расчёта: Эмпайр-стейт-билдинг

Эмпайр-стейт-билдинг (Пятая авеню, 338–350) принадлежит компании и относится к налоговому классу 4, поэтому DOF оценивает его по доходу. В реестре за 2025/26 финансовый год рыночная стоимость здания по оценке DOF — $1 186 766 000. Класс 4 оценивается в 45% рыночной стоимости, что даёт фактическую налоговую оценку $534 044 700. Налог, который из этого следует, шаг за шагом рассчитан в справочнике Налоговая оценка.

Годовой календарь

5 января — дата определения налогового статуса (taxable status date). Стоимость отражает состояние каждой недвижимости на этот день. Стоимость на 2026/27 финансовый год отражает то, что произошло с 6 января 2025 года по 5 января 2026 года, а также доходы из деклараций RPIE за 2024 год.
Середина января — предварительный реестр. DOF публикует все оценки и рассылает каждому владельцу уведомление об оценочной стоимости (Notice of Property Value, NOPV). NOPV — это не счёт. Предварительный реестр на 2026/27 финансовый год вышел 15 января 2026 года.
Март — сроки подачи возражений (см. ниже).
Конец мая — окончательный реестр. Изменения, внесённые между предварительным и окончательным реестром, приводят к исправленному уведомлению.
1 июня — срок подачи деклараций RPIE для приносящей доход недвижимости.
1 июля — начало финансового года. Налоговые годы длятся с 1 июля по 30 июня и записываются по-разному: «FY 2027», «FY 2026/27» и «tax year 2026-27» — всё это период с 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года.

Весь календарь и то, что уведомление показывает строка за строкой, — в справочнике Уведомление об оценочной стоимости.

Как оспорить стоимость

Есть два пути, и ни один не заменяет другой:

Запрос на пересмотр в DOF (Request for Review) — просьба к самому DOF ещё раз посмотреть на стоимость. В 2026 году сроки истекали 16 марта для класса 1, 2 марта для класса 2 и 1 апреля для класса 4. Запрос на обновление (Request to Update) исправляет фактическую ошибку — неверное число квартир, неверную площадь — и его можно подать в любое время.
Заявление в Налоговую комиссию Нью-Йорка (NYC Tax Commission) — независимое ведомство, которое может снизить налоговую оценку. Заявления должны поступить не позднее 1 марта для классов 2, 3 и 4 и не позднее 15 марта для класса 1 (если дата выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день), и эти сроки не продлеваются.

Каждый путь, его формы и то, как часто он приводит к успеху, описаны в справочнике Как оспорить налоговую оценку.

Для дома или небольшого здания, налоговую оценку которого сдерживают ежегодные потолки, вопрос не в том, завышена ли рыночная стоимость, а в том, стоит ли недвижимость меньше своей эффективной рыночной стоимости (effective market value) — налоговой оценки, делённой на 6% (класс 1) или 45% (класс 2). Снижение рыночной стоимости, которое не опускает её ниже этой цифры, ничего не меняет в счёте.

Где это видно в BlockLot

На странице здания карточка «Value & tax» («Стоимость и налог») показывает «Market value» («Рыночная стоимость») по оценке DOF рядом с «Assessed» («Налоговая оценка»), налоговым классом и примерным годовым налогом; «History» («История») открывает реестр за каждый год, так что видно, как менялась стоимость. Каждая подчёркнутая надпись открывает своё определение.

«Value & tax»: рыночная стоимость по оценке DOF, налоговая оценка и налоговый класс. Этот экран — на английском языке.
Рыночная стоимость по оценке DOF
Налоговая оценка
Налоговый класс

Частые вопросы

Почему рыночная стоимость моего кооператива или кондоминиума такая низкая? Закон штата требует, чтобы DOF оценивал здание так, как если бы оно сдавалось в аренду, а не по ценам продажи квартир. Медианная стоимость кооператива — примерно четверть того, что предполагают цены его продаж.

Почему она отличается от цены моей покупки? Стоимость дома берётся из статистической модели похожих продаж за три года, а не из одной сделки; стоимость жилого дома или офисного здания — из его дохода, а не из цены. К тому же стоимость фиксируется по состоянию на 5 января.

Почему моя рыночная стоимость выросла? Из-за движения рынка за год, физических изменений, например пристройки, или новых данных о доходах из декларации RPIE.

Моя рыночная стоимость снизилась. Почему налог вырос? Потому что налог следует за налоговой оценкой, которая может всё ещё догонять прежние повышения из-за ежегодных потолков и поэтапного введения. DOF прямо говорит об этом в своих руководствах. См. Налоговая оценка.

Где найти мою рыночную стоимость? В уведомлении об оценочной стоимости, в счёте на налог на недвижимость, на портале DOF со сведениями о недвижимости и на странице любого здания в BlockLot.

Налоговая оценка и как рассчитывается налог на недвижимость в Нью-Йорке — Как Нью-Йорк превращает рыночную стоимость в налоговый счёт — четыре налоговых класса, коэффициенты оценки 6% и 45%, ежегодные потолки роста и пятилетнее поэтапное введение, льготы и налоговые скидки, налоговые ставки — на примере настоящего здания.
Уведомление об оценочной стоимости и календарь налоговой оценки — Что показывает нью-йоркское уведомление об оценочной стоимости, строка за строкой, и календарь налоговой оценки с января по октябрь, с датами 2026 года.
Как оспорить налоговую оценку: RPIE, Налоговая комиссия и SCAR — Как оспорить налоговую оценку недвижимости в Нью-Йорке: запрос на пересмотр в DOF, Налоговая комиссия, декларация RPIE, SCAR и статья 7 — и как часто это удаётся.
Департамент строительства (DOB) — Чем занимается Департамент строительства Нью-Йорка, как проходит разрешение на строительные работы от подачи документов до приёмки, что такое сертификат о вводе в эксплуатацию и как DOB выписывает и снимает нарушения и приказы об остановке работ.
Сопоставимые продажи: как ими пользуются профессионалы и как их подбирает BlockLot — Что такое сопоставимые продажи, как оценщики и налоговые оценщики выбирают их и делают поправки, по каким единицам сравнивают — по цене за квадратный фут, за квартиру — и, в нашем собственном прочтении открытых реестров, как BlockLot подбирает сопоставимые продажи для здания и когда отказывается оценивать его стоимость.

Источники

Автор — BlockLot. Проверено 9 октября 2026 г.. Цифры рассчитаны BlockLot Intelligence по открытым данным на 13 октября 2026 г.. Эта страница объясняет правила в общих чертах; это не юридическая и не налоговая консультация. Чтобы принять решение о конкретном объекте, сверьтесь с официальным источником или обратитесь к специалисту. Заметили ошибку? Сообщите нам.