Guía de la propiedad en Nueva York · Escrituras, hipotecas y ventas

Ejecución hipotecaria en Nueva York: del aviso de 90 días y el lis pendens a la escritura del comisionado judicial

Cómo funciona una ejecución hipotecaria en Nueva York, un estado de ejecución judicial —el aviso previo de 90 días, la demanda y su aviso de litigio pendiente, la conferencia de conciliación, la sentencia y la subasta del comisionado judicial, la escritura de comisionado judicial—, además de las escrituras en lugar de ejecución, las ventas cortas, los derechos de los inquilinos y con qué frecuencia hay ventas por ejecución hipotecaria en la ciudad de Nueva York.

La ejecución hipotecaria (foreclosure) es el proceso legal por el cual un prestamista obliga a vender una propiedad dada en garantía de un préstamo que no se ha pagado. Nueva York es un estado de ejecución hipotecaria judicial (judicial foreclosure): un prestamista no puede simplemente quedarse con la propiedad ni venderla, sino que debe demandar al dueño ante el Tribunal Supremo del Estado (State Supreme Court) y obtener una sentencia a su favor, y la venta es una subasta pública que se hace por orden del tribunal.

Por eso una ejecución hipotecaria en Nueva York es larga —según el Departamento de Servicios Financieros (Department of Financial Services) del Estado, el proceso dura unos 15 meses, de siete a nueve de ellos solo en el tribunal— y deja un rastro de registros públicos en cada paso. Esta página sigue una ejecución hipotecaria desde el primer pago atrasado hasta la escritura (deed). La ejecución que hace la propia Ciudad por impuestos a la propiedad impagos, la acción in rem, se explica junto con la venta de gravámenes fiscales.

Los pasos de una ejecución hipotecaria en Nueva York.

Antes de la demanda

Un prestatario que se atrasa suele recibir una carta de cobro del prestamista unos 45 a 60 días después de un pago no hecho. En un préstamo para vivienda —una casa de una a cuatro familias o una unidad de condominio en la que vive el prestatario—, Nueva York exige luego un aviso de 90 días (90-day notice): al menos 90 días antes de demandar, el prestamista debe enviar por correo al prestatario un aviso con al menos cinco agencias de asesoría de vivienda cercanas, y debe notificarlo al Departamento de Servicios Financieros en un plazo de tres días hábiles. A esta etapa se le suele llamar etapa previa a la ejecución hipotecaria (pre-foreclosure): el prestatario está en mora y el aviso pone en marcha el plazo, pero todavía no se ha presentado ningún caso. Los préstamos sobre propiedades de inversión quedan fuera de esta norma.

La demanda y el aviso de litigio pendiente

El prestamista inicia el caso al entregar una citación y una demanda. Junto con ellas, presenta un aviso de litigio pendiente (lis pendens, o notice of pendency) ante el Secretario del Condado (County Clerk) del distrito (borough) donde está la propiedad. El aviso advierte a cualquiera que más adelante compre la propiedad o preste dinero con ella como garantía que la propiedad es objeto de una demanda, y lo obliga a aceptar el resultado como si fuera parte en el caso. Dura tres años, y el tribunal puede prorrogarlo. En una ejecución hipotecaria, debe presentarse al menos 20 días antes de la sentencia definitiva.

Un aviso de litigio pendiente se presenta ante el Secretario del Condado, no se registra en el Registro de la Ciudad (City Register), así que no está en ACRIS; por eso BlockLot, que lee ACRIS, no puede ver cuándo empezó un caso de ejecución hipotecaria. El propietario de la vivienda y, en un edificio con inquilinos, cada inquilino también deben recibir avisos por escrito: el del propietario le advierte que todavía no tiene que dejar la vivienda; el de los inquilinos les informa que el edificio está en ejecución hipotecaria.

La conferencia de conciliación

En un préstamo para vivienda en el que el prestatario vive en la casa, el tribunal debe celebrar una conferencia de conciliación (settlement conference) dentro de los 60 días siguientes a que el prestamista presente la prueba de notificación. Ambas partes deben negociar de buena fe —una modificación del préstamo, una venta corta o una escritura en lugar de ejecución—, y el representante del prestamista debe tener autoridad para llegar a un acuerdo. Un prestamista que no lo hace puede perder intereses y cargos, y recibir una multa de hasta $25,000.

La sentencia y la subasta

Si el caso no se resuelve con un acuerdo ni el dueño se defiende, el tribunal nombra a un comisionado judicial (referee) para calcular cuánto se debe y luego dicta una sentencia de ejecución hipotecaria y venta (judgment of foreclosure and sale). La sentencia ordena vender la propiedad en una subasta por ejecución hipotecaria (foreclosure auction): una subasta pública al mejor postor, a cargo del comisionado o del sheriff, por lo general dentro de 90 días. Antes, la venta se anuncia en un periódico durante tres o cuatro semanas. El prestamista puede pujar, y puede quedarse con la propiedad si nadie ofrece más. Hasta la venta, el dueño puede detenerla si paga todo lo que debe; después de la venta, no tiene derecho a recomprar la propiedad.

Luego el comisionado firma una escritura de comisionado judicial (referee's deed) a favor del ganador de la subasta. Este es el registro que deja en ACRIS una venta por ejecución hipotecaria (foreclosure sale): una escritura cuyo transmitente figura as referee («como comisionado»), registrada como cualquier otra escritura. Un prestamista que compra en su propia subasta debe volver a poner la propiedad en venta dentro de los 180 días siguientes a la escritura.

Con qué frecuencia, según el recuento de BlockLot Intelligence

Ventas por ejecución hipotecaria (escrituras del comisionado judicial), por año

Escrituras cuyo vendedor es un comisionado judicial designado por el tribunal (court-appointed referee), según la fecha de la escritura, en Manhattan, el Bronx, Brooklyn y Queens; una escritura que abarca varios lotes se cuenta una sola vez. Las escrituras de Staten Island no están en ACRIS. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

Según el recuento que hace BlockLot Intelligence de las escrituras de comisionado judicial en ACRIS —Manhattan, el Bronx, Brooklyn y Queens—, en 2025 hubo 639 ventas por ejecución hipotecaria. El mínimo, 97 en 2021, se registró durante la pandemia de COVID-19.

Una propiedad ejecutada rara vez se queda mucho tiempo con su comprador. De las ventas por ejecución hipotecaria de un solo lote (lot) entre 2015 y 2022 —3,934 ventas en total—, en el 52.5% hubo otra escritura sobre el lote en los dos años siguientes, y entre las propiedades que se volvieron a vender en un plazo de tres años, la siguiente escritura llegó una mediana de 12 meses después de la subasta.

De la venta por ejecución hipotecaria a la siguiente escritura

Single-lot referee's deeds dated 2015–2022, and the next deed on the same lot, for those that changed hands again within three years. The bar ends at the median; the pale band covers the middle half. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

ACRIS no puede decir cuánto duró el caso antes de la subasta: su inicio, el aviso de litigio pendiente, se presenta ante el Secretario del Condado, así que aquí no se da ningún plazo desde el inicio de un caso hasta la venta.

Después de la venta

Con lo que se obtiene en la venta se pagan primero los costos de la venta, luego la deuda del prestamista, los intereses y los costos, y después los impuestos impagos y ciertos cargos de la Ciudad. Lo que sobre —el excedente de la venta (surplus money)— se deposita en el tribunal, donde el antiguo dueño y otros acreedores pueden reclamarlo. Si la venta no cubrió la deuda, el prestamista puede pedir una sentencia por deficiencia (deficiency judgment) por el resto, dentro de los 90 días siguientes a la escritura; el tribunal descuenta el valor justo de mercado (fair market value) de la propiedad o el precio de venta, el que sea mayor. Si no se presenta la moción a tiempo, la venta salda la deuda.

Los inquilinos de un edificio ejecutado conservan sus protecciones. Los inquilinos de apartamentos de renta estabilizada y de renta controlada conservan sus derechos frente al nuevo dueño. Un inquilino de un apartamento no regulado puede quedarse al menos 90 días después del aviso del nuevo dueño, o hasta el final de su contrato de arrendamiento (lease) —de hasta tres años— si el contrato es anterior a la ejecución hipotecaria, con excepciones.

Un prestamista tiene seis años para demandar por una hipoteca en mora. La Ley de Prevención de Abusos en Ejecuciones Hipotecarias (Foreclosure Abuse Prevention Act) de 2022 impidió que los prestamistas reiniciaran ese plazo al retirar un caso y volver a presentarlo.

Salidas antes de la subasta

Una modificación del préstamo: nuevas condiciones para el mismo préstamo, negociadas con el prestamista.
Una venta corta (short sale): el dueño vende la propiedad por menos del saldo de la hipoteca, con la aprobación del prestamista.
Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu of foreclosure): el dueño transfiere voluntariamente la propiedad al prestamista, en lugar de la venta judicial.

Con una venta corta o una escritura en lugar de ejecución, el prestatario puede seguir debiendo la diferencia, a menos que el prestamista renuncie a cobrarla por escrito, y la deuda condonada puede estar sujeta a impuestos. Un gravamen (lien) de la junta de un condominio por cargos comunes impagos se ejecuta de la misma manera que una hipoteca.

Dónde se ve esto en BlockLot

En «Sales history» («Historial de ventas») de un edificio, una escritura cuyo vendedor es un comisionado nombrado por el tribunal se marca como «foreclosure sale (referee's deed)» («venta por ejecución hipotecaria (escritura del comisionado judicial)»). La búsqueda de edificios en dificultades encuentra edificios con una venta por ejecución hipotecaria en los últimos 24 meses, y la tabla «Liens, distress and legal» («Gravámenes, dificultades y asuntos legales») de un área las cuenta lote por lote.

Las ventas por ejecución hipotecaria de un área, contadas lote por lote a partir de las escrituras de comisionado judicial. Esta pantalla está en inglés.
Lotes
Ventas por ejecución hipotecaria

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria en Nueva York? Unos 15 meses, según el Departamento de Servicios Financieros del Estado: el procedimiento judicial dura de siete a nueve meses, y la venta suele llegar al menos cuatro meses después de la decisión del tribunal.

¿Qué es un lis pendens? Un aviso, presentado ante el Secretario del Condado, de que una propiedad es objeto de una demanda; en una ejecución hipotecaria, el caso del prestamista. Quien compre la propiedad o preste dinero con ella como garantía después queda obligado por el resultado del caso.

¿Qué es una escritura de comisionado judicial? La escritura que un comisionado nombrado por el tribunal firma a favor del ganador después de una subasta por ejecución hipotecaria. No hace ninguna promesa sobre el título, y en ACRIS se registra como una escritura común, con el comisionado como vendedor.

¿Puedo detener una ejecución hipotecaria en Nueva York? Pagar todo lo que se debe antes de la venta la detiene, y la conferencia de conciliación existe para buscar una modificación, una venta corta o una escritura en lugar de ejecución. El aviso de 90 días incluye una lista de agencias de asesoría de vivienda.

¿Qué les pasa a los inquilinos cuando un edificio se ejecuta? Los inquilinos de renta estabilizada y de renta controlada conservan sus derechos. Los demás inquilinos, por lo general, pueden quedarse al menos 90 días, o hasta el final de su contrato de arrendamiento.

¿Quién compra en las subastas por ejecución hipotecaria? Cualquiera puede pujar, y el prestamista también, quedándose con la propiedad si nadie ofrece más; un prestamista que compra debe volver a ponerla en venta dentro de 180 días.

Hipotecas, cancelaciones, cesiones y CEMA — Qué es una hipoteca y quiénes son el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario, el impuesto de registro de hipotecas y los documentos que siguen a un préstamo en ACRIS —las cesiones cuando se vende, los CEMA cuando se refinancia, las cancelaciones cuando se termina de pagar—, además de las hipotecas inversas, la HMDA y la relación préstamo-valor.
Escrituras en la ciudad de Nueva York: los tipos de escritura, el transmitente y el adquirente — Qué es una escritura, los tipos que describe la ley de Nueva York —de compraventa, de renuncia de derechos, de albacea, de comisionado judicial—, las escrituras de transmisión por fallecimiento y con usufructo vitalicio, quiénes son el transmitente y el adquirente, y qué significan la parte 1 y la parte 2 en cualquier documento de ACRIS.
Presentaciones UCC, gravámenes fiscales federales, gravámenes de constructores y otros gravámenes sobre una propiedad — Los derechos de cobro, aparte de las hipotecas, que pueden pesar sobre una propiedad de la ciudad de Nueva York —las declaraciones de financiamiento UCC sobre préstamos de cooperativa e instalaciones fijas, los gravámenes fiscales federales del IRS, los gravámenes de constructores, los gravámenes de condominio por cargos comunes y las sentencias—: dónde se presenta cada uno, cuánto dura y cómo termina.
Cargos vencidos de la propiedad, intereses y la venta de gravámenes fiscales — Los cargos vencidos de una propiedad en la ciudad de Nueva York: los intereses por pago atrasado del año fiscal 2026/27, los planes de pagos, cómo funciona la venta de gravámenes fiscales y por qué no hubo venta en 2026.
Precios de venta en el registro público: ACRIS, los archivos de ventas del DOF, las escrituras de $0 y las ventas en paquete — Dónde se publican los precios de venta de la ciudad de Nueva York —el precio escrito en la escritura en ACRIS y los archivos de ventas recientes y de ventas anuales del Departamento de Finanzas—, por qué tantas ventas aparecen en $0 y cómo las participaciones parciales, las ventas en paquete y las ventas que no son entre partes independientes distorsionan un precio.
Ventas comparables: cómo las usan los profesionales y cómo las elige BlockLot — Qué son las ventas comparables, cómo las eligen y ajustan los tasadores y los evaluadores fiscales, las unidades con las que se comparan —el precio por pie cuadrado y el precio por unidad— y, como lectura propia del registro público, cómo elige BlockLot las ventas comparables de un edificio y cuándo se abstiene de estimar un valor.

Fuentes

Por BlockLot. Revisado el 9 de octubre de 2026. Cifras de BlockLot Intelligence, calculadas a partir de datos públicos el 10 de octubre de 2026. Esta página explica las normas en general; no es asesoría legal ni fiscal. Para tomar una decisión sobre una propiedad específica, consulte la fuente oficial o pregunte a un profesional. ¿Encontró un error? Avísenos.