Guía de la propiedad en Nueva York · Regulación de rentas y protección de inquilinos
El control de rentas en la ciudad de Nueva York y en qué se diferencia de la estabilización de rentas
El control de rentas de Nueva York explicado: qué apartamentos siguen controlados, el sistema de la Renta Base Máxima, el aumento del 2.55% para 2026, la sucesión y en qué se diferencia de la estabilización de rentas.
El control de rentas (rent control) es el sistema de regulación de rentas más antiguo de la ciudad de Nueva York: pone un tope a la renta de los apartamentos cuyos inquilinos —o un familiar que los sucedió— viven allí desde antes del 1 de julio de 1971, en edificios de tres o más apartamentos construidos antes del 1 de febrero de 1947. Todos los demás apartamentos regulados de la ciudad son, en cambio, de renta estabilizada. Los dos sistemas los administra la misma agencia del Estado y se confunden a menudo, pero funcionan de manera distinta.
El control de rentas pesa mucho menos que antes —unos 24,000 apartamentos, frente a alrededor de un millón de apartamentos estabilizados—, pero todavía decide la renta en algunos de los edificios más antiguos de la ciudad. Para un dueño o un comprador, un apartamento controlado significa una renta baja que sube despacio mientras el inquilino se queda, y un salto cuando el apartamento queda desocupado; para un inquilino, significa protecciones que pasan a su familia.
De dónde viene
El control de rentas nació como una medida federal de guerra: el 1 de noviembre de 1943, las rentas de toda la ciudad se congelaron en sus niveles de marzo de 1943. La ley federal dejó fuera las construcciones nuevas a partir del 1 de febrero de 1947, y por eso el control de rentas todavía se aplica solo a los edificios más antiguos. El Estado de Nueva York se hizo cargo en 1951, cuando había unos 2.1 millones de apartamentos controlados, y en 1962 le pasó el sistema a la Ciudad, cuando ya eran 1.8 millones. En 1971, el Estado dispuso que un apartamento desocupado voluntariamente a partir del 1 de julio de 1971 sale del control de rentas, y desde entonces el número de apartamentos controlados no ha dejado de bajar. El Estado volvió a administrarlo en 1984, y desde entonces lo administra la HCR, la Agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (New York State Homes and Community Renewal), por medio de su Oficina de Administración de Rentas (Office of Rent Administration).
Qué apartamentos son de renta controlada
En la ciudad de Nueva York, un apartamento es en general de renta controlada cuando:
- está en un edificio de tres o más apartamentos construido antes del 1 de febrero de 1947; y
- el inquilino, o un sucesor legal, vive allí sin interrupción desde antes del 1 de julio de 1971.
Un apartamento en una casa de una o dos familias está controlado solo si el inquilino vive allí desde el 1 de abril de 1953. La Encuesta de Vivienda y Desocupación (Housing and Vacancy Survey) de 2023 contó 24,020 apartamentos de renta controlada: 14,050 todavía ocupados por inquilinos que estaban allí antes de julio de 1971, y 9,970 por sucesores. Su renta mediana era de $988 al mes, frente a $1,500 en los apartamentos estabilizados. La encuesta contó a los sucesores por primera vez en 2023, así que su cifra no puede compararse directamente con los recuentos anteriores; contados a la manera antigua, los inquilinos originales bajaron de 16,400 en 2021 a 14,050.
Cómo se fija la renta
Un apartamento controlado tiene dos rentas. La Renta Base Máxima (Maximum Base Rent, MBR) es un tope que la HCR recalcula cada dos años a partir de los costos de operar el edificio: impuestos, cargos de agua y alcantarillado, costos de operación y mantenimiento, y un rendimiento sobre el valor del edificio. Para el ciclo 2026/27, la HCR fijó en 11.5% el Factor de Ajuste Estándar (Standard Adjustment Factor), el aumento que aplica a las MBR.
La Renta Máxima Cobrable (Maximum Collectible Rent) es lo que el inquilino paga de verdad, y suele estar por debajo de la MBR. Desde la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos (Housing Stability and Tenant Protection Act) de 2019, puede subir cada año lo que sea menor entre el 7.5% y el promedio de los cinco aumentos más recientes de un año que fijó la Junta de Directrices de Renta (Rent Guidelines Board) para los contratos estabilizados —2.55% el 1 de enero de 2026—, hasta llegar a la MBR.
El dueño solo cobra el aumento después de certificarle a la HCR que en el edificio están corregidas las infracciones que afectan la renta (rent-impairing violations) y el 80% de las demás infracciones, que se prestan los servicios esenciales y que gastó la mayor parte de la asignación para mantenimiento; entonces la HCR emite una orden de elegibilidad y el dueño le entrega a cada inquilino las nuevas cifras. Mientras esté vigente una orden de la HCR que reduce la renta por un servicio perdido, no puede cobrarse ningún aumento. La ley de 2019 también eliminó el traslado del costo del combustible a los inquilinos controlados. La renta solo puede subir de otras tres maneras: una mejora capital mayor (Major Capital Improvement) de todo el edificio aprobada por la HCR, que se cobra a no más del 2% al año; una obra nueva dentro del apartamento con el consentimiento por escrito del inquilino; o un aumento por dificultades económicas (hardship) que apruebe la HCR.
Los inquilinos de 62 años o más, o con una discapacidad, con ingresos del hogar de $50,000 o menos pueden congelar sus aumentos mediante los programas SCRIE y DRIE de la Ciudad.
Contratos de arrendamiento, sucesión y registros
Los inquilinos de renta controlada son inquilinos estatutarios (statutory tenants): el dueño no tiene que ofrecer un contrato de arrendamiento (lease) y el inquilino no tiene que firmarlo, porque la protección viene de la ley, no de un contrato. Un familiar que vivió en el apartamento con el inquilino, como su residencia principal, durante los dos años anteriores a que el inquilino muriera o se mudara definitivamente —un año si tiene 62 años o más o una discapacidad— puede sucederlo en el apartamento y conservar su protección. La familia incluye a los parientes cercanos y a cualquier persona que pueda demostrar un compromiso emocional y económico y una interdependencia con el inquilino.
Los apartamentos controlados no se registran cada año ante la HCR como los estabilizados, así que un historial de registros anuales no los mostrará. La HCR guarda los registros del control de rentas y las presentaciones de la MBR; el inquilino o el dueño pueden pedirlos, y NYC311 remite a los inquilinos a la línea de información de rentas de la HCR, a su portal en línea y a las oficinas de rentas de cada distrito para comprobar la situación de un apartamento. Un inquilino controlado al que le cobran de más puede presentar una queja ante la HCR, con reembolsos limitados a los dos años anteriores a la queja.
Cuando un inquilino se va
Cuando un inquilino controlado se va y nadie lo sucede, el apartamento sale del control de rentas (decontrolled). En un edificio de seis o más apartamentos pasa a ser de renta estabilizada: desde 2019, siempre y de forma permanente; antes de 2019, solo pasaba a estar estabilizado si la nueva renta quedaba por debajo del umbral de desregulación. En un edificio de tres a cinco apartamentos sale por completo de la regulación.
El dueño fija la primera renta estabilizada, y el nuevo inquilino puede impugnarla dentro de 90 días mediante una Apelación de Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent Appeal), que la HCR resuelve con la directriz especial (special guideline) de la Junta de Directrices de Renta y las rentas de apartamentos comparables. La Orden 58 de la Junta fija esa directriz en un 49% por encima de la MBR para los apartamentos que salgan del control de rentas después del 30 de septiembre de 2026.
Hoy el flujo es pequeño. Según el recuento de la Junta a partir de los registros de la HCR, 229 apartamentos controlados pasaron a renta estabilizada en 2025 —146 de ellos en Manhattan—, y 40,424 de 1994 a 2025:
| Año | Pasaron a renta estabilizada |
|---|---|
| 2021 | 244 |
| 2022 | 225 |
| 2023 | 183 |
| 2024 | 203 |
| 2025 | 229 |
En qué se diferencia de la estabilización de rentas
| Control de rentas | Estabilización de rentas | |
|---|---|---|
| Edificios | 3 o más apartamentos, anteriores a 1947 | 6 o más apartamentos, en su mayoría anteriores a 1974 |
| Quién fija los aumentos | El sistema de la MBR de la HCR | La Junta de Directrices de Renta |
| Contrato de arrendamiento | No hace falta | Renovaciones del contrato |
| Registro anual | No | Sí |
Consulte la estabilización de rentas (rent stabilization) para el sistema más grande, y la Ley de Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction) para los apartamentos no regulados: los apartamentos de renta controlada quedan fuera de esa ley, porque su propia ley los protege más.
Qué tiene BlockLot
BlockLot no tiene los registros del control de rentas: ningún conjunto de datos público enumera los apartamentos controlados, y la HCR mantiene sus registros reservados para los inquilinos y los dueños. Los recuentos de apartamentos estabilizados que muestra BlockLot vienen de la tarifa de $20 por unidad que la Ciudad cobra por los apartamentos estabilizados, que los apartamentos controlados no pagan; por eso, los apartamentos controlados de un edificio no están en esa cifra. Lo que sí muestra la página de un edificio es si el control de rentas puede aplicarse siquiera: el año de construcción y el número de apartamentos, en su tarjeta «Lot & building» («Lote y edificio»).
- Antes de 1947: puede aplicarse el control de rentas
- Tres o más apartamentos
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre el control de rentas y la estabilización de rentas? El control de rentas cubre los apartamentos de edificios anteriores a 1947 con tres o más unidades cuyos inquilinos viven allí desde antes de julio de 1971; sus rentas siguen el sistema de la Renta Base Máxima de la HCR y los inquilinos no necesitan contrato de arrendamiento. La estabilización de rentas cubre alrededor de un millón de apartamentos, en su mayoría en edificios anteriores a 1974 con seis o más unidades, con aumentos fijados por la Junta de Directrices de Renta y renovaciones del contrato de arrendamiento.
¿Cuántos apartamentos de renta controlada quedan? La Encuesta de Vivienda y Desocupación de 2023 contó 24,020 —14,050 con inquilinos que viven allí desde antes de julio de 1971 y 9,970 con familiares sucesores—, frente a más de un millón en 1971.
¿Cuánto puede subir una renta controlada? Desde 2019, lo que sea menor entre el 7.5% y el promedio de las últimas cinco directrices de un año para los contratos estabilizados —2.55% el 1 de enero de 2026—, hasta llegar a la Renta Base Máxima, y solo si el dueño certificó que las infracciones están corregidas y los servicios se prestan.
¿Puedo heredar un apartamento de renta controlada? Un familiar que vivió allí como su residencia principal durante los dos años anteriores a que el inquilino muriera o se fuera —un año si tiene 62 años o más o una discapacidad— puede sucederlo en el apartamento.
¿Qué pasa cuando un inquilino de renta controlada se muda? El apartamento sale del control de rentas. En un edificio de seis o más apartamentos pasa a ser de renta estabilizada; en un edificio más pequeño sale de la regulación.
¿Cómo sé si mi apartamento es de renta controlada? Pregúntele a la HCR: guarda los registros del control de rentas y las presentaciones de la MBR, que el inquilino y el dueño pueden obtener. Un historial de registros de renta estabilizada no lo mostrará por sí solo.
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Fuentes
- HCR — Control de rentas
- HCR — Hoja informativa n.º 1: estabilización de rentas y control de rentas
- HCR — Hoja informativa n.º 22: el programa de la Renta Base Máxima
- HCR — Informe del Factor de Ajuste Estándar, ciclo de la MBR 2026/27
- HCR — Avisos de la Renta Base Máxima 2026/27 (RN-26S)
- HCR — Hoja informativa n.º 30: derechos de sucesión
- HCR — Acceso a los registros
- Junta de Directrices de Renta — Preguntas frecuentes sobre el control de rentas
- Junta de Directrices de Renta — Historia de la Junta y de la regulación de rentas
- Junta de Directrices de Renta — Cambios en el parque de viviendas de renta estabilizada en 2025 (mayo de 2026)
- Junta de Directrices de Renta — Orden n.º 58 (la directriz especial para los apartamentos que salen del control de rentas)
- HPD — Encuesta de Vivienda y Desocupación de la ciudad de Nueva York de 2023, primeros resultados seleccionados
- Senado del Estado de Nueva York — S6458 de 2019, la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos
- NYC311 — Apartamentos de renta regulada