Guía de la propiedad en Nueva York · Regulación de rentas y protección de inquilinos
La estabilización de rentas en la ciudad de Nueva York
La estabilización de rentas de Nueva York explicada: qué edificios abarca, el congelamiento de 2026 de la Junta de Directrices de Renta, los contratos y sus renovaciones, la HSTPA de 2019, la historia de la desregulación y cómo comprobar un apartamento.
La estabilización de rentas (rent stabilization) es el principal sistema de regulación de rentas de la ciudad de Nueva York: alrededor de un millón de apartamentos cuya renta solo puede subir cada año en los porcentajes que fija una junta de la Ciudad, cuyos inquilinos tienen derecho a renovar su contrato de arrendamiento (lease) y que solo pueden ser desalojados por los motivos que permite la ley. Abarca la mayoría de los apartamentos de los edificios antiguos de seis o más unidades, y los edificios más nuevos cuyos dueños recibieron a cambio un beneficio fiscal.
Le importa a todo el que tiene que ver con un edificio. La renta del inquilino, su renovación y sus derechos de sucesión dependen de ella. Al dueño le pone un tope a los ingresos por rentas y le suma un registro anual; para un comprador o un prestamista, la proporción de apartamentos estabilizados suele ser el dato más importante sobre lo que puede rendir un edificio.
La ciudad de Nueva York tiene dos sistemas de regulación de rentas (rent regulation): la estabilización de rentas y el control de rentas (rent control), más antiguo, que hoy abarca solo unos 24,000 apartamentos. Un apartamento sujeto a cualquiera de los dos es de renta regulada (rent-regulated).
Quién lo administra
Las reglas vienen de la Ley de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Law) de la Ciudad, de 1969, y de la Ley de Protección de Inquilinos en Emergencia (Emergency Tenant Protection Act, ETPA) del Estado, de 1974; los detalles están en el Código de Estabilización de Rentas (Rent Stabilization Code) del Estado. El sistema lo administra el Estado: la HCR, la Agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (New York State Homes and Community Renewal), por medio de su Oficina de Administración de Rentas (Office of Rent Administration). A la agencia también se le dice DHCR, por su División de Vivienda y Renovación Comunitaria (Division of Housing and Community Renewal). La HCR registra los apartamentos, emite los historiales de rentas, resuelve las quejas por cobro excesivo y aprueba los aumentos para todo un edificio. La parte de la Ciudad es la Junta de Directrices de Renta (Rent Guidelines Board, RGB), que fija los aumentos de cada año.
La ley de la Ciudad solo sigue vigente mientras la Ciudad declare una emergencia de vivienda (housing emergency): una tasa de desocupación de las viviendas de alquiler inferior al 5%. El Concejo Municipal renueva la declaración cada tres años a partir de la Encuesta de Vivienda y Desocupación (Housing and Vacancy Survey) de la Ciudad. El 19 de marzo de 2024 prorrogó la ley hasta el 1 de abril de 2027, con la tasa de desocupación de la encuesta de 2023, de 1.41%, la más baja desde 1968; la encuesta de 2026 está en curso. Las leyes del Estado, en cambio, no tienen fecha de vencimiento desde 2019.
Qué apartamentos están estabilizados
En general, un apartamento está estabilizado si está en un edificio de seis o más apartamentos y además:
- el edificio se construyó entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974; o
- el edificio se construyó antes del 1 de febrero de 1947 y el inquilino se mudó el 1 de julio de 1971 o después. Los inquilinos que viven allí desde antes suelen ser de renta controlada, y su apartamento pasa a estar estabilizado cuando se van.
Los edificios terminados o renovados por completo después de 1973 están exentos, salvo que el dueño haya recibido un beneficio fiscal como el 421-a, el 485-x o el J-51, que trae consigo la estabilización de algunos o de todos los apartamentos (consulte la estabilización ligada a beneficios fiscales). También pueden estar estabilizadas las habitaciones de los hoteles antiguos y de los edificios de habitaciones individuales (single-room occupancy). No lo están los apartamentos de cooperativas (co-ops) y condominios en los que viven sus propios dueños; pero un inquilino estabilizado que se quedó cuando el edificio se convirtió conserva la estabilización. Y no todos los apartamentos de un edificio estabilizado están estabilizados: muchos salieron del sistema antes de 2019.
Cuántos apartamentos
Ninguna agencia publica cuántos apartamentos estabilizados tiene cada edificio, pero la Ciudad le cobra a cada dueño una tarifa de $20 al año por cada apartamento estabilizado registrado en la cuenta del impuesto a la propiedad, así que la tarifa muestra cuántos registró cada edificio. Según el recuento de BlockLot Intelligence a partir de esas facturas, en el año fiscal 2026/27 había 1,038,861 apartamentos registrados como estabilizados en 43,580 propiedades:
Unidades calculadas a partir de la tarifa de estabilización de rentas que el Departamento de Finanzas (Department of Finance) factura en la cuenta fiscal de cada propiedad —$20 al año por cada unidad registrada—, es decir, la tarifa dividida entre $20. Solo unidades registradas: a un dueño que no hizo el registro no se le factura. BlockLot Intelligence, calculado el 15 de octubre de 2026.
Ese recuento coincide con el de la propia HCR: su informe Key Metrics cuenta 1,023,964 apartamentos estabilizados registrados en los cinco distritos (boroughs) para 2025, y nuestro recuento a partir de la tarifa se aleja menos de un 2.5% de esa cifra en cada distrito. La Encuesta de Vivienda y Desocupación de 2023, una encuesta por muestreo, calculó 996,600 —el 41% de las viviendas de alquiler de la ciudad—, con una renta mediana de $1,500 al mes, frente a $2,000 en los alquileres a precio de mercado.
La mayoría de los apartamentos estabilizados están en edificios construidos antes de 1947, pero según el recuento de BlockLot Intelligence el 25.8% de ellos —267,267— están en edificios construidos en 1974 o después, que están estabilizados solo por un beneficio fiscal u otra ayuda del gobierno:
Unidades calculadas a partir de la tarifa de estabilización, según el año de construcción que figura en el padrón fiscal de la Ciudad. Se excluyen las unidades de edificios sin año registrado. BlockLot Intelligence, calculado el 15 de octubre de 2026.
Los edificios grandes concentran la mayoría: el 54.1% de los apartamentos estabilizados está en 5,291 propiedades facturadas por 50 o más. En el otro extremo, hay 10,702 propiedades facturadas por menos de seis: por lo general, un edificio cuyos demás apartamentos salieron del sistema.
Cada propiedad facturada se cuenta una vez, según cuántas unidades estabilizadas refleja su tarifa. Un edificio con menos de seis suele ser uno en el que algunos apartamentos han salido del sistema. BlockLot Intelligence, calculado el 15 de octubre de 2026.
La Junta de Directrices de Renta
La Junta de Directrices de Renta (RGB) es una junta de la Ciudad de nueve miembros, todos nombrados por el alcalde: dos miembros de los inquilinos, dos de los dueños y cinco miembros públicos, uno de los cuales la preside. Cada año, después de estudiar los costos de los dueños y los ingresos de los inquilinos, vota los aumentos máximos para los contratos de uno y de dos años que comienzan en los doce meses a partir del 1 de octubre. Los mismos porcentajes se aplican a los contratos nuevos y a las renovaciones, y solo se permite un aumento según las directrices al año.
| Contratos que comienzan | 1 año | 2 años |
|---|---|---|
| oct. 2024 – sept. 2025 (Orden 56) | 2.75% | 5.25% |
| oct. 2025 – sept. 2026 (Orden 57) | 3% | 4.5% |
| oct. 2026 – sept. 2027 (Orden 58) | 0% | 0% |
El 25 de junio de 2026, la Junta adoptó la Orden 58: un congelamiento de rentas (rent freeze), es decir, ningún aumento en los contratos de uno o de dos años que comiencen entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. La Alcaldía dijo que es el primer congelamiento de los contratos de dos años en la historia de la ciudad. Todavía pueden sumarse los aumentos que la HCR apruebe por mejoras de todo el edificio y los aumentos por obras nuevas dentro de un apartamento (consulte los aumentos MCI e IAI).
Contratos de arrendamiento y renovaciones
Un inquilino estabilizado tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento (renewal lease). Entre 90 y 150 días antes de que termine el contrato, el dueño debe ofrecérsela en el formulario RTP-8 de la HCR; el inquilino elige un plazo de uno o de dos años y tiene 60 días para firmarla y devolverla. La renovación mantiene las condiciones del contrato anterior, con el aumento según las directrices para el plazo elegido.
El dueño solo puede negarse a renovar por los motivos que da la ley, con un aviso por escrito en el mismo plazo: que el apartamento no es la residencia principal del inquilino; que el dueño o un familiar cercano lo necesita como vivienda —desde 2019, para un solo apartamento, con protección adicional para los inquilinos que llevan 15 años o más en el apartamento, los inquilinos mayores y los inquilinos con discapacidad—; o que el edificio se va a retirar del mercado.
Todo contrato debe ir acompañado del anexo del contrato de arrendamiento (lease rider) de la HCR para inquilinos de renta estabilizada, que muestra la renta legal anterior y cómo se calculó la nueva renta.
Los derechos de sucesión (succession rights) permiten que un familiar se quede con el apartamento cuando el inquilino muere o se muda definitivamente, si vivió allí con el inquilino, como su residencia principal, durante los dos años anteriores; un año si tiene 62 años o más o una discapacidad. La familia incluye a los parientes cercanos y a cualquier persona que pueda demostrar un compromiso emocional y económico y una interdependencia con el inquilino.
Una renta preferencial (preferential rent) es una renta por debajo de la renta legal regulada del apartamento. Desde el 14 de junio de 2019, los aumentos de la renovación se calculan a partir de la renta preferencial, y la renta legal, más alta, solo puede cobrársele al siguiente inquilino. Las cifras de la HCR de 2025 cuentan unos 300,000 apartamentos estabilizados con renta preferencial en todo el estado.
La ley de 2019
La Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos (Housing Stability and Tenant Protection Act, HSTPA), firmada el 14 de junio de 2019, fue el mayor cambio del sistema en décadas. La ley:
- hizo permanentes las leyes de rentas del Estado, sin fecha de vencimiento;
- eliminó todas las vías por las que los apartamentos salían de la estabilización por una renta alta o por ingresos altos;
- eliminó los aumentos por desocupación y por antigüedad que los dueños solían sumar cuando un inquilino se mudaba;
- fijó las rentas preferenciales para el inquilino que ya vive en el apartamento;
- amplió de cuatro a seis años el período que se revisa en las quejas por cobro excesivo, y mantuvo la indemnización triple por los cobros excesivos intencionales;
- limitó a un solo apartamento el motivo de uso propio del dueño;
- puso topes y plazos a los aumentos MCI e IAI (el presupuesto del Estado de 2024 suavizó después las reglas para los apartamentos);
- permitió que cualquier lugar del Estado con una emergencia de vivienda adopte la estabilización de rentas.
Cómo salieron los apartamentos del sistema
Desde 1993 hasta junio de 2019, un apartamento podía salir de la estabilización por desregulación por desocupación con renta alta (high-rent vacancy deregulation) —cuando, al quedar desocupado, su renta legal llegaba a un umbral— o por desregulación por ingresos altos (high-income deregulation), cuando la renta de un apartamento ocupado superaba el umbral y el hogar ganaba más de un ingreso fijado durante dos años seguidos. El glosario de la Junta de Directrices de Renta llama a las dos desregulación de «lujo» (luxury deregulation). Los umbrales de renta fueron:
| Período | Umbral de renta |
|---|---|
| 1993 a junio de 2011 | $2,000 |
| junio de 2011 a junio de 2015 | $2,500 |
| junio de 2015 a 2017 | $2,700 |
| 2018 | $2,733.75 |
| enero al 13 de junio de 2019 | $2,774.76 |
El umbral de ingresos fue de $250,000 con la ley de 1993, de $175,000 desde mediados de 1998 y de $200,000 desde julio de 2011.
La ley de 2019 eliminó las dos. Según el recuento de la Junta de Directrices de Renta, al menos 170,386 apartamentos salieron por desregulación por desocupación con renta alta entre 1994 y 2019 —116,953 de ellos en Manhattan— y 6,662 por desregulación por ingresos altos. Contando todas las formas de entrar y de salir, el sistema perdió en neto al menos 117,471 apartamentos de 1994 a 2025. Últimamente el flujo se invirtió: en 2025 entraron unos 32,745 apartamentos y salieron al menos 11,464, una ganancia neta de 21,281, la mayor desde que la Junta empezó a llevar la cuenta en 2003, casi toda de edificios nuevos con beneficios 421-a y 485-x.
Algunos apartamentos todavía pueden salir: los que están estabilizados solo por un beneficio fiscal, cuando este termina, según las reglas de ese programa; y los apartamentos a precio de mercado de los edificios de Affordable New York, al quedar desocupados una vez que su renta llega a un umbral (consulte la estabilización ligada a beneficios fiscales).
El registro y la tarifa
El dueño debe registrar cada apartamento estabilizado ante la HCR dentro de los 90 días siguientes a que pase a estar estabilizado, y después cada año, con su renta al 1 de abril, y darle una copia a cada inquilino. El dueño que no registra no puede cobrar los aumentos del período no registrado y, desde una ley del Estado de 2023, debe pagar una multa de $500 al mes por cada apartamento no registrado.
La Ciudad también cobra una tarifa anual de $20 por cada apartamento estabilizado (Código Administrativo, Administrative Code, § 26-517.1) en la cuenta del impuesto a la propiedad; la HCR considera una tarifa impaga como motivo para congelar la renta. BlockLot cuenta los apartamentos estabilizados a partir de estas facturas —un cálculo nuestro sobre un monto publicado, no un recuento que la HCR publique por edificio— e identifica cada recuento con el año fiscal de la Ciudad, porque no está establecido a qué año de registro de la HCR corresponde cada factura. Que un edificio no tenga tarifa no prueba que no tenga apartamentos estabilizados: al dueño que nunca registró nunca se le factura.
Cómo comprobar un apartamento
- Pida a la HCR el historial de rentas. El inquilino (o el dueño) puede solicitar el historial de registros de un apartamento en línea, en una oficina de rentas del distrito o con el formulario REC-1. El historial de rentas (rent history) muestra la renta registrada cada año, y así se ve si el apartamento está estabilizado y si la renta se subió conforme a la ley. Los historiales de rentas solo se entregan al inquilino, al dueño o a su representante.
- Busque el edificio. El buscador público de edificios de la HCR y las listas anuales por distrito de la Junta de Directrices de Renta, con los edificios que tienen al menos un apartamento estabilizado, dicen si un edificio está en el sistema, pero no qué apartamentos lo están. Solo la HCR puede confirmar un apartamento.
- Lea el contrato de arrendamiento. Un contrato estabilizado viene con el anexo del contrato de arrendamiento y una copia del registro anual.
El inquilino que crea que su renta está por encima de la renta legal puede presentar ante la HCR una queja por cobro excesivo de renta (rent overcharge), en línea o con el formulario RA-89. Por lo general, la HCR revisa los seis años anteriores; el dueño debe devolver lo cobrado de más, y pagar tres veces el monto si el cobro excesivo fue intencional. Cuando un dueño deja de prestar servicios —calefacción, agua caliente, reparaciones—, la HCR también puede reducir la renta hasta que se restablezcan.
Un ejemplo práctico
Stuyvesant Town y Peter Cooper Village, dos complejos de apartamentos vecinos de First Avenue, en Manhattan, propiedad de empresas, son las dos propiedades estabilizadas más grandes en los registros de la tarifa de la Ciudad. Cada uno ocupa un solo lote fiscal (tax lot), así que la tarifa cuenta cada complejo entero.
En el año fiscal 2026/27, la Ciudad facturó la tarifa de estabilización por 8,768 apartamentos en Stuyvesant Town —frente a 8,764 viviendas en el padrón fiscal (tax roll) de la Ciudad— y por 2,480 en Peter Cooper Village, de un total de 2,491: 11,248 apartamentos estabilizados en dos lotes. Casi todos los apartamentos de los dos complejos están registrados como estabilizados, y los recuentos apenas han cambiado desde el año fiscal 2020/21, cuando eran 8,764 y 2,480.
Dónde se ve esto en BlockLot
La tarjeta «Lot & building» («Lote y edificio») de un edificio muestra sus unidades de renta estabilizada —la tarifa de la Ciudad dividida entre $20— con el año fiscal, junto al total de unidades y a las unidades residenciales del edificio, y el año más antiguo que tenemos cuando el recuento ha cambiado. La etiqueta abre una definición breve. Las páginas de zonas (códigos postales, vecindarios, manzanas) suman los mismos recuentos como «Rent-stabilised units» («unidades de renta estabilizada»), y el mapa puede sombrear las zonas según su proporción de viviendas estabilizadas.
- Contadas a partir de la tarifa de $20
- Todas las viviendas del lote
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi apartamento es de renta estabilizada? Un contrato estabilizado viene con el anexo del contrato de arrendamiento de la HCR y una copia del registro anual. Si tiene dudas, pida a la HCR el historial de rentas del apartamento en línea, en una oficina de rentas del distrito o con el formulario REC-1. Las listas de edificios solo muestran si un edificio tiene apartamentos estabilizados.
¿Cuánto puede subir mi renta este año? Para los contratos que comienzan entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027, la Orden 58 de la Junta de Directrices de Renta permite un 0% tanto en los contratos de un año como en los de dos. Para los contratos que comenzaron el año anterior, fue de 3% para un año y de 4.5% para dos. Además pueden sumarse los aumentos por mejoras aprobados por la HCR.
¿Qué edificios son de renta estabilizada? En general, los edificios de seis o más apartamentos construidos antes de 1974, y los edificios más nuevos cuyos dueños recibieron un beneficio fiscal como el 421-a, el 485-x o el J-51. No lo son los apartamentos de cooperativas y condominios en los que viven sus dueños.
¿Puede un arrendador sacar un apartamento de la estabilización de rentas? Desde el 14 de junio de 2019, no porque la renta o los ingresos del inquilino sean altos. Los apartamentos que salieron antes siguen fuera. Algunos apartamentos estabilizados solo por un beneficio fiscal todavía pueden salir cuando este termina, según las reglas de ese programa.
¿Mi arrendador tiene que renovarme el contrato? En general, sí. El dueño debe ofrecer una renovación entre 90 y 150 días antes de que termine el contrato, y solo puede negarse por los motivos que da la ley, como que el apartamento no sea la residencia principal del inquilino.
¿Qué hago si creo que me están cobrando de más? Presente ante la HCR una queja por cobro excesivo. La HCR revisa los seis años anteriores, y un cobro excesivo intencional le cuesta al dueño tres veces el monto.
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Fuentes
- BlockLot Intelligence — análisis propio de BlockLot de los registros públicos indicados abajo, calculado el 15 de octubre de 2026.
- HCR — Hoja informativa n.º 1: estabilización de rentas y control de rentas
- HCR — Hoja informativa n.º 4: renovación del contrato de arrendamiento en los apartamentos de renta estabilizada
- HCR — Hoja informativa n.º 26: guía de los aumentos de renta (rev. julio de 2026)
- HCR — Hoja informativa n.º 30: derechos de sucesión
- HCR — Hoja informativa n.º 36: umbrales históricos de desregulación (rev. marzo de 2026)
- HCR — Indicadores clave del sistema de renta regulada 2025
- HCR — Los problemas de regulación de rentas más comunes de los inquilinos
- HCR — Formularios para inquilinos y dueños
- HCR — Boletín operativo 91-2: falta de pago de la tarifa administrativa de la Ciudad
- Junta de Directrices de Renta — Orden n.º 58, directrices para apartamentos y lofts 2026-27
- Junta de Directrices de Renta — Orden n.º 57, 2025-26
- Junta de Directrices de Renta — Orden n.º 56, 2024-25
- Junta de Directrices de Renta — Introducción a la Junta de Directrices de Renta (noviembre de 2025)
- Junta de Directrices de Renta — Preguntas frecuentes sobre la estabilización de rentas
- Junta de Directrices de Renta — Glosario de términos de la regulación de rentas
- Junta de Directrices de Renta — Listas de edificios de renta estabilizada
- Junta de Directrices de Renta — Cambios en el parque de viviendas de renta estabilizada en 2025 (mayo de 2026)
- HPD — Encuesta de Vivienda y Desocupación de la ciudad de Nueva York de 2023, primeros resultados seleccionados
- Concejo Municipal de Nueva York — la estabilización de rentas, prorrogada hasta el 1 de abril de 2027 (19 de marzo de 2024)
- Senado del Estado de Nueva York — S6458 de 2019, la Ley de Estabilidad de la Vivienda y Protección de Inquilinos
- Senado del Estado de Nueva York — S4456 de 2021 (cita la tarifa de $20 del Código Administrativo, § 26-517.1)