BlockLot

Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Սեփականության փոխանցման ակտեր, հիփոթեքներ և վաճառքներ

Գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում. 90-օրյա ծանուցումից և դատական վեճի մասին ծանուցումից մինչև դատական լիազորի ակտը

Ինչպես է ընթանում գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում՝ դատական բռնագանձման նահանգում. 90-օրյա նախաբռնագանձման ծանուցումը, հայցը և դատական վեճի մասին ծանուցումը, հաշտեցման խորհրդակցությունը, վճիռը և դատական լիազորի անցկացրած աճուրդը, դատական լիազորի ակտը, ինչպես նաև գույքի փոխանցումը բռնագանձման փոխարեն, պարտքից ցածր գնով վաճառքը, վարձակալների իրավունքները և թե որքան հաճախ են Նյու Յորք քաղաքում լինում բռնագանձման վաճառքներ։

Գրավի բռնագանձումը (foreclosure) իրավական ընթացակարգ է, որի միջոցով վարկատուն հասնում է չմարված վարկի դիմաց գրավադրված գույքի հարկադիր վաճառքին։ Նյու Յորքը դատական բռնագանձման (judicial foreclosure) նահանգ է. վարկատուն չի կարող պարզապես վերցնել կամ վաճառել գույքը, այլ պետք է հայց ներկայացնի սեփականատիրոջ դեմ Նահանգի Գերագույն դատարան (State Supreme Court) և շահի վճիռը, իսկ վաճառքը հրապարակային աճուրդ է, որն անցկացվում է դատարանի որոշմամբ։

Դրա պատճառով Նյու Յորքում գրավի բռնագանձումը երկար է տևում. նահանգի Ֆինանսական ծառայությունների վարչության (Department of Financial Services) տվյալներով՝ ընթացակարգը տևում է մոտ 15 ամիս, որից միայն դատական գործը՝ յոթից ինը ամիս, և յուրաքանչյուր քայլում այն հրապարակային գրառումների հետք է թողնում։ Այս էջը հետևում է հիփոթեքի բռնագանձմանը՝ առաջին բաց թողնված վճարումից մինչև սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը (deed)։ Չվճարված գույքահարկի համար քաղաքի սեփական բռնագանձումը՝ in rem հայցը, բացատրված է հարկային գրավի իրավունքների վաճառքի ուղեցույցում։

Հիփոթեքի բռնագանձման փուլերը Նյու ՅորքումԲաց թողնված վճարումներՎարկատուն պահանջագիր է ուղարկում, հաճախբաց թողնված վճարումից 45–60 օր հետո։բնակարանային վարկի դեպքում90-օրյա ծանուցումԲնակարանային խորհրդատուների ցանկով,ցանկացած հայցից առնվազն 90 օր առաջ։Կանչագիր, հայց և վեճի մասին ծանուցումՀայցը ներկայացվում է Գերագույն դատարան(Supreme Court). վեճի մասին ծանուցումը(lis pendens)՝ կոմսության քարտուղարին։տներ. հանձնումից 60 օրվա ընթացքումՀաշտեցման նիստԿողմերը պետք է բարեխղճորեն բանակցեն. վարկիփոփոխություն, պարտքից ցածր գնով վաճառք,ակտի փոխանցում բռնագանձման փոխարեն։համաձայնություն չկաԲռնագանձման և վաճառքի վճիռԴատարանի նշանակած կառավարիչը հաշվում էպարտքը. դատարանը կարգադրում է վաճառքը։սովորաբար 90 օրվա ընթացքումԱճուրդ և կառավարչի ակտԳնում է բաց աճուրդում ամենաբարձր գիննառաջարկողը. ակտը ստորագրում է կառավարիչը։հաջորդ ակտը՝ մոտ 12 ամիս անցՎերավաճառքBlockLot-ի հաշվարկով՝ մոտ կեսը երկու տարվաընթացքում կրկին տեր է փոխում։
Հիփոթեքի բռնագանձման քայլերը Նյու Յորքում։

Մինչև հայցը

Վարկառուն, որը հետ է մնում վճարումներից, սովորաբար բաց թողնված վճարումից մոտ 45–60 օր անց վարկատուից պահանջագիր է ստանում։ Բնակելի վարկի դեպքում՝ մեկից չորս ընտանիքի տուն կամ կոնդոմինիումի միավոր, որտեղ ապրում է վարկառուն, Նյու Յորքն ապա պահանջում է 90-օրյա նախաբռնագանձման ծանուցում. հայց ներկայացնելուց առնվազն 90 օր առաջ վարկատուն պետք է վարկառուին փոստով ուղարկի ծանուցում, որում թվարկված են մոտակա առնվազն հինգ բնակարանային խորհրդատվական կազմակերպություն, և երեք աշխատանքային օրվա ընթացքում այդ մասին հայտնի Ֆինանսական ծառայությունների վարչությանը։ Այս փուլը հաճախ անվանում են նախաբռնագանձման փուլ (pre-foreclosure). վարկառուն չի կատարել իր պարտավորությունները, և ծանուցումը սկսում է ժամկետների հաշվարկը, բայց գործ դեռ չի հարուցվել։ Ներդրումային գույքի վարկերի վրա այս կանոնը չի տարածվում։

Հայցը և դատական վեճի մասին ծանուցումը

Վարկատուն գործը սկսում է՝ հանձնելով կանչագիր և հայցադիմում։ Դրա հետ միասին նա գույքի գտնվելու շրջանի կոմսության գործավարին (County Clerk) է ներկայացնում դատական վեճի մասին ծանուցում (lis pendens կամ notice of pendency)։ Այն զգուշացնում է յուրաքանչյուրին, ով հետագայում կգնի գույքը կամ վարկ կտա դրա գրավով, որ գույքը դատական վեճի առարկա է, և պարտավորեցնում է նրանց ենթարկվել գործի ելքին, կարծես նրանք գործի կողմեր լինեին։ Այն գործում է երեք տարի, և դատարանը կարող է երկարաձգել այն։ Բռնագանձման դեպքում այն պետք է ներկայացվի վերջնական վճռից առնվազն 20 օր առաջ։

Դատական վեճի մասին ծանուցումը ներկայացվում է կոմսության գործավարին, այլ ոչ թե գրանցվում Քաղաքային ռեեստրում (City Register), ուստի այն ACRIS-ում չկա, և հետևաբար BlockLot-ը, որը կարդում է ACRIS-ը, չի կարող տեսնել, թե երբ է սկսվել բռնագանձման գործը։ Տան սեփականատերը, իսկ վարձակալներով շենքի դեպքում՝ նաև յուրաքանչյուր վարձակալ, պետք է ստանան գրավոր ծանուցումներ. սեփականատիրոջ ծանուցումը զգուշացնում է, որ նա դեռ պարտավոր չէ լքել տունը, իսկ վարձակալների ծանուցումը հայտնում է, որ շենքը բռնագանձման մեջ է։

Հաշտեցման խորհրդակցությունը

Բնակելի վարկի դեպքում, երբ վարկառուն ապրում է տանը, դատարանը պետք է անցկացնի հաշտեցման խորհրդակցություն (settlement conference)՝ վարկատուի կողմից կանչագրի հանձնման ապացույցը ներկայացնելուց հետո 60 օրվա ընթացքում։ Երկու կողմերն էլ պետք է բարեխղճորեն բանակցեն՝ վարկի պայմանների փոփոխության, պարտքից ցածր գնով վաճառքի կամ բռնագանձման փոխարեն գույքի փոխանցման շուրջ, և վարկատուի ներկայացուցիչը պետք է լիազորված լինի համաձայնության գալու։ Վարկատուն, որը դա չի անում, կարող է կորցնել տոկոսներ և վճարներ և տուգանվել մինչև $25 000։

Վճիռը և աճուրդը

Եթե գործը չի լուծվում համաձայնությամբ և սեփականատերը չի պաշտպանվում, դատարանը նշանակում է դատական լիազոր (referee), որը հաշվարկում է պարտքի գումարը, և ապա կայացնում է բռնագանձման և վաճառքի մասին վճիռ (judgment of foreclosure and sale)։ Վճիռը կարգադրում է գույքը վաճառել բռնագանձման աճուրդում (foreclosure auction)՝ ամենաբարձր գին առաջարկողին վաճառող հրապարակային աճուրդում, որն անցկացնում է դատական լիազորը կամ շերիֆը, սովորաբար 90 օրվա ընթացքում։ Վաճառքի մասին նախապես երեք կամ չորս շաբաթ հայտարարություն է տպագրվում թերթում։ Վարկատուն կարող է մասնակցել աճուրդին և ինքը վերցնել գույքը, եթե ոչ ոք ավելի բարձր գին չառաջարկի։ Մինչև վաճառքը սեփականատերը կարող է կանգնեցնել այն՝ վճարելով ամբողջ պարտքը. վաճառքից հետո գույքը հետ գնելու իրավունք չկա։

Այնուհետև դատական լիազորը ստորագրում է դատական լիազորի ակտը (referee's deed)՝ հօգուտ հաղթած մասնակցի։ Սա այն գրառումն է, որ բռնագանձման վաճառքը (foreclosure sale) թողնում է ACRIS-ում. սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտ, որում օտարողը նշված է «as referee» (որպես դատական լիազոր), և որը գրանցվում է ինչպես ցանկացած այլ ակտ։ Վարկատուն, որը գույքը գնում է իր իսկ աճուրդում, պետք է այն նորից վաճառքի հանի ակտից հետո 180 օրվա ընթացքում։

Որքան հաճախ՝ ըստ BlockLot Intelligence-ի հաշվարկի

Բռնագանձման վաճառքներ (դատական լիազորի ակտեր)՝ ըստ տարվա
2015564201653720177352018878201972720202952021972022190202342020245222025639

Ակտեր, որոնց վաճառողը դատարանի նշանակած դատական լիազորն է, ըստ ակտի ամսաթվի, Մանհեթենում, Բրոնքսում, Բրուքլինում և Քուինսում. մի քանի հողամասի ակտը հաշվվում է մեկ անգամ։ Սթեյթեն Այլենդի ակտերը ACRIS-ում չեն։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով՝ ըստ ACRIS-ում գրանցված դատական լիազորի ակտերի (Մանհեթեն, Բրոնքս, Բրուքլին և Քուինս), 2025 թվականին եղել է 639 բռնագանձման վաճառք։ Նվազագույնը՝ 97 վաճառք, գրանցվել է 2021 թվականին՝ COVID-19 համավարակի ժամանակ։

Բռնագանձված գույքը հազվադեպ է երկար մնում իր գնորդի մոտ։ Մեկ հողամասի վերաբերող 3 934 բռնագանձման վաճառքից, որոնք կատարվել են 2015–2022 թվականներին, 52,5%-ի դեպքում երկու տարվա ընթացքում հողամասի վրա գրանցվել է հաջորդ ակտը, իսկ երեք տարվա ընթացքում կրկին վաճառվածների դեպքում հաջորդ ակտը գրանցվել է աճուրդից միջինը (մեդիանով) մոտ 12 ամիս անց։

Բռնագանձման վաճառքից մինչև հաջորդ ակտը
Հողամասի հաջորդ ակտըմոտ 12 ամիս

Single-lot referee's deeds dated 2015–2022, and the next deed on the same lot, for those that changed hands again within three years. The bar ends at the median; the pale band covers the middle half. BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

ACRIS-ը չի կարող ասել, թե որքան է տևել գործը մինչև աճուրդը. դրա սկիզբը՝ դատական վեճի մասին ծանուցումը, ներկայացվում է կոմսության գործավարին, ուստի գործի սկզբից մինչև վաճառքն ընկած ժամանակահատվածն այստեղ չի նշվում։

Վաճառքից հետո

Վաճառքից ստացված գումարով նախ ծածկվում են վաճառքի ծախսերը, ապա վարկատուի պարտքը, տոկոսներն ու ծախսերը, ապա չվճարված հարկերը և քաղաքի որոշ վճարներ։ Մնացած ցանկացած գումար՝ վաճառքի ավելցուկը (surplus money), մուծվում է դատարան, որտեղ նախկին սեփականատերը և այլ պարտատերեր կարող են պահանջել այն։ Եթե վաճառքը չի ծածկել պարտքը, վարկատուն կարող է մնացածի համար պահանջել պակասորդի մասին վճիռ (deficiency judgment)՝ ակտից հետո 90 օրվա ընթացքում. դատարանը հաշվի է առնում գույքի արդար շուկայական արժեքը կամ վաճառքի գինը՝ որն ավելի բարձր է։ Եթե միջնորդությունը ժամանակին չի ներկայացվել, վաճառքը մարում է պարտքը։

Բռնագանձված շենքի վարձակալները պահպանում են իրենց պաշտպանությունը։ Կայունացված և վերահսկվող վարձավճարով բնակարանների վարձակալները նոր սեփականատիրոջ օրոք պահպանում են իրենց իրավունքները։ Չկարգավորվող բնակարանի վարձակալը կարող է մնալ նոր սեփականատիրոջ ծանուցումից հետո առնվազն 90 օր կամ մինչև վարձակալության պայմանագրի ավարտը՝ առավելագույնը երեք տարի, եթե պայմանագիրը կնքվել է մինչև բռնագանձումը, որոշ բացառություններով։

Վարկատուն ունի վեց տարի՝ չկատարված հիփոթեքի համար հայց ներկայացնելու։ 2022 թ. Բռնագանձման չարաշահումների կանխարգելման մասին օրենքը (Foreclosure Abuse Prevention Act) վարկատուներին զրկեց այդ ժամկետը վերսկսելու հնարավորությունից՝ գործը հետ վերցնելով և նորից ներկայացնելով։

Ելքեր մինչև աճուրդը

  • Վարկի պայմանների փոփոխություն (loan modification)՝ նույն վարկի նոր պայմաններ, որոնք համաձայնեցվում են վարկատուի հետ։
  • Պարտքից ցածր գնով վաճառք (short sale)՝ սեփականատերը վարկատուի համաձայնությամբ վաճառում է գույքը հիփոթեքի մնացորդից ցածր գնով։
  • Գույքի փոխանցում բռնագանձման փոխարեն (deed in lieu of foreclosure)՝ սեփականատերը կամովին գույքը փոխանցում է վարկատուին՝ դատական վաճառքի փոխարեն։

Պարտքից ցածր գնով վաճառքի կամ բռնագանձման փոխարեն գույքի փոխանցման դեպքում վարկառուն կարող է դեռ պարտք մնալ պակասող գումարը, եթե վարկատուն գրավոր չի հրաժարվում դրանից, իսկ ներված պարտքը կարող է հարկվել։ Չվճարված ընդհանուր ծախսերի համար կոնդոմինիումի խորհրդի գրավի իրավունքը բռնագանձվում է նույն կերպ, ինչ հիփոթեքը։

Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում

Շենքի «Sales history» բաժնում («Վաճառքների պատմություն») այն ակտը, որի վաճառողը դատարանի նշանակած դատական լիազոր է, նշվում է որպես «foreclosure sale (referee's deed)» («բռնագանձման վաճառք (դատական լիազորի ակտ)»)։ Անբարենպաստ վիճակի որոնումը գտնում է շենքեր, որոնք վերջին 24 ամսում բռնագանձման վաճառք են ունեցել, իսկ տարածքի «Liens, distress and legal» աղյուսակը («Գրավի իրավունքներ, անբարենպաստ վիճակ և իրավական հարցեր») դրանք հաշվում է ըստ հողամասերի։

Տարածքի բռնագանձման վաճառքները՝ ըստ հողամասերի հաշված դատական լիազորի ակտերից։
Տարածքի բռնագանձման վաճառքները՝ ըստ հողամասերի հաշված դատական լիազորի ակտերից։ Այս էկրանն անգլերեն է։
  1. Հողամասեր
  2. Բռնագանձման վաճառքներ

Հաճախ տրվող հարցեր

Որքա՞ն է տևում գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում։ Մոտ 15 ամիս, ըստ նահանգի Ֆինանսական ծառայությունների վարչության. դատական վարույթը տևում է յոթից ինը ամիս, իսկ վաճառքը սովորաբար տեղի է ունենում դատարանի որոշումից առնվազն չորս ամիս անց։

Ի՞նչ է դատական վեճի մասին ծանուցումը (lis pendens)։ Կոմսության գործավարին ներկայացված ծանուցում այն մասին, որ գույքը դատական վեճի առարկա է, իսկ բռնագանձման դեպքում՝ վարկատուի հայցի։ Յուրաքանչյուր ոք, ով դրանից հետո գնում է գույքը կամ վարկ է տալիս դրա գրավով, պարտավոր է ենթարկվել գործի ելքին։

Ի՞նչ է դատական լիազորի ակտը։ Սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտ, որը դատարանի նշանակած լիազորը ստորագրում է բռնագանձման աճուրդում հաղթած մասնակցի օգտին։ Այն ոչ մի երաշխիք չի տալիս սեփականության իրավունքի վերաբերյալ, և ACRIS-ում գրանցվում է որպես սովորական ակտ, որում վաճառողը դատական լիազորն է։

Կարո՞ղ եմ կանգնեցնել գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում։ Մինչև վաճառքն ամբողջ պարտքի վճարումը կանգնեցնում է այն, իսկ հաշտեցման խորհրդակցությունը հենց նրա համար է, որ փնտրվի վարկի պայմանների փոփոխություն, պարտքից ցածր գնով վաճառք կամ գույքի փոխանցում բռնագանձման փոխարեն։ Բնակարանային խորհրդատվական կազմակերպությունները թվարկված են 90-օրյա նախաբռնագանձման ծանուցման մեջ։

Ի՞նչ է լինում վարձակալների հետ, երբ շենքը բռնագանձվում է։ Կայունացված և վերահսկվող վարձավճարով բնակարանների վարձակալները պահպանում են իրենց իրավունքները։ Մյուս վարձակալները, որպես կանոն, կարող են մնալ առնվազն 90 օր կամ մինչև իրենց վարձակալության պայմանագրի ավարտը։

Ո՞վ է գնում բռնագանձման աճուրդներում։ Գին առաջարկել կարող է յուրաքանչյուր ոք, այդ թվում՝ վարկատուն, որը վերցնում է գույքը, եթե ոչ ոք ավելի բարձր գին չի առաջարկում. գնած վարկատուն պետք է գույքը նորից վաճառքի հանի 180 օրվա ընթացքում։

Աղբյուրներ

Հեղինակ՝ BlockLot։ Ստուգված է՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։ Թվերը հաշվարկել է BlockLot Intelligence-ը հրապարակային տվյալներից՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ. դրությամբ։ Այս էջը բացատրում է կանոնները ընդհանուր գծերով. դա իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ գույքի վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար ստուգեք պաշտոնական աղբյուրը կամ դիմեք մասնագետի։ Սխա՞լ եք նկատել։ Տեղեկացրեք մեզ։