Guía de la propiedad en Nueva York · Infracciones y control del cumplimiento
El Programa de Cumplimiento Alternativo (AEP)
Cómo el HPD elige cada año 250 edificios en mal estado para su Programa de Cumplimiento Alternativo, los cuatro meses para actuar, las tarifas y las órdenes, y la salida del programa.
El Programa de Cumplimiento Alternativo (Alternative Enforcement Program, AEP) es la forma en que el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD) de la Ciudad se ocupa de los edificios de apartamentos peor mantenidos de Nueva York. Cada año, alrededor del 31 de enero, el HPD nombra 250 viviendas múltiples (multiple dwellings) con las infracciones abiertas más graves y el mayor uso de sus cuadrillas de reparaciones de emergencia. Sus dueños tienen cuatro meses para corregir los problemas; los edificios que para entonces no se han arreglado se enfrentan a inspecciones de todo el edificio, tarifas por apartamento, órdenes de reemplazar sistemas completos del edificio y a los propios contratistas del HPD haciendo el trabajo a costa del dueño.
Para un comprador o un prestamista, un edificio en el AEP es un edificio con un historial documentado de condiciones peligrosas, con cargos que se convierten en gravámenes fiscales (tax liens) y, si sigue en el programa después de cuatro meses, con una orden del HPD archivada ante el Secretario del Condado (County Clerk). Los registros de BlockLot identifican estos edificios como «HPD Alternative Enforcement».
Cómo se eligen los edificios
El AEP se creó con la Ley Local 29 de 2007 (Local Law 29) y se modificó en 2011 y 2014. Hoy el HPD selecciona 250 edificios al año según criterios fijados en sus reglas, con una mirada a los cinco años anteriores:
- 15 apartamentos o más: al menos tres infracciones abiertas peligrosas (Clase B) o inmediatamente peligrosas (Clase C) por apartamento, y al menos $2,500 en cargos por reparaciones de emergencia, pagados o no;
- de 3 a 14 apartamentos: al menos cinco de esas infracciones por apartamento y al menos $5,000 en cargos por reparaciones de emergencia —y no más de 25 edificios con menos de seis apartamentos.
Los edificios que cumplen los criterios se ordenan según sus cargos por reparaciones de emergencia, de mayor a menor. Si cumplen menos de 250, el HPD completa la ronda con edificios de seis apartamentos o más que tengan al menos cuatro infracciones abiertas de Clase B y C por apartamento. Quedan excluidos los edificios que se están rehabilitando con un préstamo del HPD o de la Corporación de Desarrollo de Vivienda (Housing Development Corporation).
Se notifica al dueño, que debe colocar un letrero en la entrada del edificio en un plazo de 15 días, en inglés y en español, que diga que el edificio está en el AEP y cómo pueden los inquilinos reportar problemas.
Los primeros cuatro meses
Para salir del AEP (discharged from AEP) en los primeros cuatro meses, el dueño debe:
- corregir todas las infracciones de calefacción y agua caliente, todas las infracciones de moho de Clase C y al menos el 80% de las de moho de Clase B, al menos el 80% de las infracciones por plagas y al menos el 80% de todas las demás infracciones de Clase B y C —y hacer que el HPD las vuelva a inspeccionar, lo que cuesta $1,000 por el edificio en el AEP;
- pagar los cargos y gravámenes pendientes del HPD, o acordar un plan de pagos con el Departamento de Finanzas (Department of Finance);
- presentar ante el HPD un registro vigente de la propiedad.
El HPD vigila durante un año un edificio que sale del programa de esta manera. La falta de dinero no es motivo para salir del programa, aunque el HPD ofrece préstamos a bajo interés para reparaciones. Un edificio también puede salir del programa si ha estado desocupado durante un año, salvo que tenga seis apartamentos o más y esté vacío por una orden de desocupación de la Ciudad.
Si pasan los cuatro meses
Un edificio que sigue en el programa queda sujeto a una Orden de Corrección del AEP (AEP Order to Correct): una lista de las condiciones que hay que corregir —que a menudo incluye reemplazar sistemas completos del edificio y el manejo integrado de plagas— que se envía por correo al dueño, se coloca en el edificio y se archiva ante el Secretario del Condado. A partir de entonces, el dueño paga:
- $500 por apartamento cada seis meses, a partir de la inspección de todo el edificio, hasta $1,000 por apartamento en total;
- $200 por cada inspección por queja que encuentre una infracción de Clase B o C;
- $100 por cada reinspección que encuentre que no se hizo una corrección certificada.
Si el dueño sigue sin actuar, los contratistas del HPD hacen las reparaciones o reemplazan los sistemas, y el costo se cobra junto con el impuesto a la propiedad y, si no se paga, se convierte en un gravamen fiscal. El HPD también puede llevar al dueño al Tribunal de Vivienda (Housing Court), y algunos edificios se entregan a un administrador 7A. Una vez que se cumple la orden y se pagan las tarifas, el edificio sale del programa. El tiempo en el AEP también puede poner un edificio en la lista del Certificado de No Acoso (Certification of No Harassment), que restringe la demolición y las reformas importantes.
Cuánto tarda
Según el recuento de BlockLot Intelligence sobre la lista del HPD, de los edificios que entraron en el AEP entre 31 de enero de 2022 y 31 de enero de 2024 —en total, 750 edificios—, el 46.8% salió del programa en menos de un año y el 40.0% sigue en él hoy. Los que salieron tardaron una mediana de 142 días: apenas más que el plazo de cuatro meses.
Todos los edificios que el HPD incluyó en el Programa de Cumplimiento Alternativo (Alternative Enforcement Program, AEP) en las rondas que comenzaron hace entre 2 y 5 años, según su estado actual en la lista del HPD. BlockLot Intelligence, calculado el 9 de octubre de 2026.
Días desde la fecha de ingreso de un edificio al AEP hasta su salida del programa, para los edificios de las rondas de hace entre 2 y 5 años que ya salieron. La barra termina en la mediana; la franja clara abarca la mitad central. BlockLot Intelligence, calculado el 9 de octubre de 2026.
Hoy hay en el programa 862 edificios, con 17,809 apartamentos en total. El propio informe del HPD al Concejo Municipal cuenta el largo plazo: al 31 de enero de 2024, 3,637 edificios habían pasado al menos un año en el AEP y 3,015 de ellos habían salido del programa —1,616 en los primeros cuatro meses, 1,014 después de cumplir una orden del AEP y el resto porque estaban desocupados, se entregaron a un administrador 7A o el HPD terminó el trabajo por su cuenta. La copia de BlockLot de la lista del HPD coincide: 3,636 edificios y 3,014 salidas del programa a esa fecha.
Un ejemplo práctico
Dos edificios del Bronx, propiedad de empresas, de rondas recientes muestran lo distinto que puede resultar. Un edificio de 25 apartamentos en East 181st Street entró en el AEP el 31 de enero de 2025 y salió el 30 de junio de 2025: cinco meses después, casi tan rápido como lo permite el programa. No se mantuvo fuera: el 2 de febrero de 2026 el HPD volvió a seleccionarlo y, en octubre de 2026, sigue en el programa. Si su dueño hubiera dejado pasar el plazo de cuatro meses la primera vez, la inspección de todo el edificio habría puesto en marcha las tarifas —$500 por cada uno de sus 25 apartamentos, $12,500 por el edificio cada seis meses, hasta $25,000 en total—, además de las reparaciones que el HPD hubiera hecho y cobrado.
Un edificio de 21 apartamentos en East 159th Street tomó el camino lento. Entró el 31 de enero de 2024 y no salió hasta el 22 de julio de 2026: casi dos años y medio en el programa. El HPD informa que la mayoría de los edificios que salen del programa no vuelven a ser seleccionados: más del 80% en cada ronda.
Dónde lo ve en BlockLot
En la página de un edificio, «HPD Alternative Enforcement» («Cumplimiento Alternativo del HPD») muestra las rondas del AEP del edificio: cuándo entró, la ronda y si sigue activo o ya salió del programa. El índice de dificultades (distress score) cuenta un edificio en el AEP como una de sus señales más fuertes, y la página de un área cuenta los lotes que están en el programa.
- La ronda del AEP
- Activo o fuera del programa
Preguntas frecuentes
¿Qué es el Programa de Cumplimiento Alternativo? El programa del HPD para los 250 edificios de apartamentos que cada año tienen más infracciones peligrosas abiertas y más cargos por reparaciones de emergencia. Los dueños deben corregirlas rápido o enfrentarse a tarifas, órdenes y reparaciones del propio HPD a su costa.
¿Cómo entra un edificio en el AEP? Por su historial de los últimos cinco años: las infracciones abiertas de Clase B y C por apartamento y los cargos por reparaciones de emergencia. El HPD ordena los edificios que cumplen los criterios según esos cargos y los nombra alrededor del 31 de enero.
¿Cómo saco mi edificio del AEP? En los primeros cuatro meses: corrija la proporción exigida de infracciones y haga que el HPD vuelva a inspeccionar, pague los cargos del HPD o acuerde pagarlos, y registre el edificio. Después de ese plazo: cumpla la Orden de Corrección del AEP y pague las tarifas.
¿Cuánto tiempo pasan los edificios en el AEP? Según el recuento de BlockLot Intelligence, los edificios que salieron del programa tardaron una mediana de aproximadamente 5 meses, pero el 40.0% de los edificios seleccionados hace entre dos y cinco años sigue en el programa.
¿Afecta el AEP a una venta? Una Orden de Corrección del AEP, una vez emitida, se archiva ante el Secretario del Condado; sus tarifas y los cargos por reparaciones del HPD se convierten en gravámenes fiscales sobre la propiedad, y el historial en el AEP puede ponerla en la lista de la Certificación de No Acoso.
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Fuentes
- BlockLot Intelligence — análisis propio de BlockLot de los registros públicos indicados abajo, calculado el 9 de octubre de 2026.
- HPD — Programa de Cumplimiento Alternativo
- HPD — Reglas del AEP, 28 RCNY capítulo 36
- HPD — Ley del AEP, Código Administrativo §27-2153
- HPD — Programa de Cumplimiento Alternativo, informe del año 17 al Concejo Municipal (julio de 2024)
- HPD — Informe de la ronda 19 del AEP al Concejo Municipal (2026)
- HPD — Certificación de No Acoso
- NYC Open Data — Edificios seleccionados para el Programa de Cumplimiento Alternativo