Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Խախտումներ և վերահսկողություն
Այլընտրանքային կիրարկման ծրագիր (AEP)
Ինչպես է HPD-ն ամեն տարի ընտրում անբարենպաստ վիճակում գտնվող 250 շենք իր Այլընտրանքային կիրարկման ծրագրի համար, իրավիճակը շտկելու չորս ամիսը, վճարներն ու հրամանները և ծրագրից դուրս բերվելը։
Այլընտրանքային կիրարկման ծրագիրը (Alternative Enforcement Program, AEP) այն միջոցն է, որով քաղաքի Բնակֆոնդի պահպանման և զարգացման վարչությունը (Department of Housing Preservation and Development, HPD) պայքարում է Նյու Յորքի ամենավատ պահպանվող բազմաբնակարան շենքերի դեմ։ Ամեն տարի՝ մոտավորապես հունվարի 31-ին, HPD-ն անվանում է 250 բազմաբնակարան շենք, որոնցում կան ամենալուրջ բաց խախտումները, և որոնց համար ամենաշատն են աշխատել նրա արտակարգ նորոգման բրիգադները։ Դրանց սեփականատերերը չորս ամիս ունեն ամեն ինչ կարգի բերելու համար. մինչ այդ չնորոգված շենքերին սպասվում են ամբողջ շենքի ստուգումներ, վճարներ՝ ըստ բնակարանների քանակի, ամբողջ շենքային համակարգերը փոխարինելու հրամաններ և HPD-ի սեփական կապալառուներ, որոնք աշխատանքը կատարում են սեփականատիրոջ հաշվին։
Գնորդի կամ վարկատուի համար AEP-ում գտնվող շենքը վտանգավոր պայմանների փաստաթղթավորված պատմություն ունեցող շենք է, որի վճարները դառնում են հարկային գրավի իրավունքներ, իսկ եթե այն ծրագրում մնում է չորս ամսից ավելի՝ նաև կոմսության գործավարի (County Clerk) մոտ գրանցված HPD-ի հրաման ունեցող շենք։ BlockLot-ի գրառումներում այս շենքերը նշված են «HPD Alternative Enforcement» պիտակով («HPD-ի այլընտրանքային կիրարկում»)։
Ինչպես են ընտրվում շենքերը
AEP-ն ստեղծվել է 2007 թ. Տեղական օրենք թիվ 29-ով (Local Law 29) և փոփոխվել 2011 և 2014 թվականներին։ Այժմ HPD-ն տարեկան ընտրում է 250 շենք՝ իր կանոններով սահմանված չափանիշներով, հետադարձ նայելով հինգ տարի.
- 15 կամ ավելի բնակարան. մեկ բնակարանի հաշվով առնվազն երեք բաց վտանգավոր (B դաս) կամ անմիջականորեն վտանգավոր (C դաս) խախտում և արտակարգ նորոգման առնվազն $2 500 վճար՝ վճարված կամ չվճարված.
- 3-ից 14 բնակարան. մեկ բնակարանի հաշվով առնվազն հինգ այդպիսի խախտում և արտակարգ նորոգման առնվազն $5 000 վճար, ընդ որում վեցից պակաս բնակարան ունեցող ոչ ավելի, քան 25 շենք։
Համապատասխանող շենքերը դասակարգվում են ըստ արտակարգ նորոգման վճարների՝ սկսած ամենաբարձրից։ Եթե համապատասխանողները 250-ից պակաս են, HPD-ն փուլը լրացնում է վեց կամ ավելի բնակարան ունեցող այն շենքերով, որոնցում մեկ բնակարանի հաշվով կա առնվազն չորս բաց B և C դասի խախտում։ Բացառվում են այն շենքերը, որոնք վերականգնվում են HPD-ի կամ Նյու Յորքի բնակարանաշինության զարգացման կորպորացիայի (Housing Development Corporation, HDC) վարկով։
Սեփականատերը ծանուցվում է և 15 օրվա ընթացքում պետք է շենքի մուտքի մոտ փակցնի անգլերեն և իսպաներեն ցուցանակ, որում նշված է, որ շենքը AEP-ում է, և թե ինչպես կարող են վարձակալները հայտնել խնդիրների մասին։
Առաջին չորս ամիսը
Առաջին չորս ամսում AEP-ից դուրս բերվելու (discharged from AEP) համար սեփականատերը պետք է.
- վերացնի ջեռուցման և տաք ջրի բոլոր խախտումները, բորբոսի C դասի բոլոր խախտումները և բորբոսի B դասի խախտումների առնվազն 80%-ը, վնասատուների հետ կապված խախտումների առնվազն 80%-ը և մնացած բոլոր B և C դասի խախտումների առնվազն 80%-ը, և HPD-ն պետք է դրանք կրկին ստուգի, ինչը AEP-ում գտնվող շենքի համար արժե $1 000.
- վճարի HPD-ի չմարված վճարներն ու գրավի իրավունքները կամ Ֆինանսների վարչության (Department of Finance) հետ համաձայնեցնի վճարման ժամանակացույց.
- HPD-ում ներկայացնի գույքի ընթացիկ գրանցում։
Այս կերպ դուրս բերված շենքը դրանից հետո մեկ տարի մնում է HPD-ի հսկողության տակ։ Գումարի պակասը ծրագրից դուրս բերվելու հիմք չէ, թեև HPD-ն նորոգումների համար ցածր տոկոսադրույքով վարկեր է առաջարկում։ Շենքը կարող է ծրագրից դուրս գալ նաև, եթե մեկ տարի դատարկ է եղել, բացառությամբ այն դեպքի, երբ դրանում վեց կամ ավելի բնակարան կա, և այն դատարկ է քաղաքի ազատելու հրամանի (vacate order) պատճառով։
Եթե չորս ամիսն անցնում է
Ծրագրում մնացած շենքի նկատմամբ կիրառվում է AEP-ի շտկման հրաման (AEP Order to Correct). դա շտկման ենթակա պայմանների ցանկ է, որը հաճախ ներառում է ամբողջ շենքային համակարգերի փոխարինում և վնասատուների դեմ համալիր պայքար (integrated pest management), փոստով ուղարկվում է սեփականատիրոջը, փակցվում է շենքում և գրանցվում կոմսության գործավարի մոտ։ Այդ պահից սեփականատերը վճարում է.
- $500 մեկ բնակարանի համար՝ վեց ամիսը մեկ՝ սկսած ամբողջ շենքի ստուգումից, ընդհանուր առմամբ մինչև $1 000 մեկ բնակարանի համար.
- $200 բողոքի հիման վրա կատարված յուրաքանչյուր ստուգման համար, որը հայտնաբերում է B կամ C դասի խախտում.
- $100 յուրաքանչյուր կրկնակի ստուգման համար, որը պարզում է, որ հավաստված շտկումը չի կատարվել։
Եթե սեփականատերը դարձյալ չի գործում, HPD-ի կապալառուները կատարում են նորոգումները կամ փոխարինում համակարգերը, իսկ ծախսը ներառվում է գույքահարկի հաշվում և, չվճարվելու դեպքում, դառնում է հարկային գրավի իրավունք։ HPD-ն կարող է նաև սեփականատիրոջը դատի տալ Բնակարանային դատարանում (Housing Court), իսկ որոշ շենքեր հանձնվում են 7A կառավարչի (7A administrator) կառավարմանը։ Երբ հրամանը կատարված է, և վճարները վճարված են, շենքը դուրս է բերվում ծրագրից։ AEP-ում անցկացրած ժամանակը կարող է նաև շենքը ներառել Ոտնձգության բացակայության վկայականի (Certification of No Harassment) ցուցակում, որը սահմանափակում է քանդումն ու խոշոր վերակառուցումները։
Որքան է դա տևում
BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով, ըստ HPD-ի ցուցակի, 31 հունվարի, 2022 թ. – 31 հունվարի, 2024 թ. ժամանակահատվածում AEP մտած 750 շենքից 46,8%-ը դուրս է բերվել մեկ տարվա ընթացքում, իսկ 40,0%-ը մինչ օրս ծրագրում է։ Դուրս բերվածների դեպքում դա տևել է մեդիանով 142 օր՝ չորսամսյա ժամկետից մի փոքր ավելի։
Բոլոր շենքերը, որոնք HPD-ն ընդգրկել է Այլընտրանքային կիրարկման ծրագրում 2-ից 5 տարի առաջ սկսված փուլերում՝ ըստ HPD-ի ցանկում դրանց այսօրվա կարգավիճակի։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
Օրեր՝ շենքի AEP-ում մեկնարկի ամսաթվից մինչև դուրս բերվելը, 2-ից 5 տարի առաջվա փուլերի այն շենքերի համար, որոնք դուրս են բերվել։ Սյունն ավարտվում է մեդիանի վրա. գունատ շերտն ընդգրկում է միջին կեսը։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
Այսօր ծրագրում է 862 շենք, որոնցում կա 17 809 բնակարան։ HPD-ի սեփական հաշվետվությունը Քաղաքային խորհրդին ամփոփում է երկարաժամկետ արդյունքները. 2024 թ. հունվարի 31-ի դրությամբ 3 637 շենք առնվազն մեկ տարի անցկացրել էր AEP-ում, և դրանցից 3 015-ը դուրս էր բերվել՝ 1 616-ը առաջին չորս ամսում, 1 014-ը՝ AEP-ի հրամանը կատարելուց հետո, իսկ մնացածը՝ որովհետև դատարկ էին, հանձնվել էին 7A կառավարչի, կամ HPD-ն ինքն էր ավարտել աշխատանքը։ BlockLot-ի՝ HPD-ի ցուցակի պատճենը համընկնում է դրան. այդ ամսաթվի դրությամբ՝ 3 636 շենք և 3 014 դուրս բերված։
Օրինակ
Բրոնքսում գտնվող և ընկերություններին պատկանող երկու շենք վերջին փուլերից ցույց են տալիս, թե որքան տարբեր կարող է ընթանալ գործը։ Արևելյան 181-րդ փողոցի 25 բնակարանանոց շենքը AEP մտավ 2025 թ. հունվարի 31-ին և դուրս բերվեց 2025 թ. հունիսի 30-ին՝ հինգ ամիս անց, գրեթե այնքան արագ, որքան թույլ է տալիս ծրագիրը։ Բայց երկար դուրս չմնաց. 2026 թ. փետրվարի 2-ին HPD-ն այն կրկին ընտրեց, և 2026 թ. հոկտեմբերի դրությամբ այն դեռ ծրագրում է։ Եթե առաջին անգամ սեփականատերը բաց թողներ չորսամսյա ժամկետը, ամբողջ շենքի ստուգումը կսկսեր վճարների հաշվարկը՝ $500 դրա 25 բնակարաններից յուրաքանչյուրի համար, այսինքն՝ $12 500 ամբողջ շենքի համար վեց ամիսը մեկ, ընդհանուր առմամբ մինչև $25 000, որոնք կավելանային HPD-ի կատարած և հաշվի ներկայացված ցանկացած նորոգման վրա։
Արևելյան 159-րդ փողոցի 21 բնակարանանոց շենքը գնաց դանդաղ ճանապարհով։ Այն ծրագիր մտավ 2024 թ. հունվարի 31-ին և դուրս բերվեց միայն 2026 թ. հուլիսի 22-ին՝ ծրագրում անցկացնելով գրեթե երկուսուկես տարի։ HPD-ն հայտնում է, որ դուրս բերված շենքերի մեծ մասը կրկին չի ընտրվում. յուրաքանչյուր փուլից՝ ավելի քան 80%-ը։
Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում
Շենքի էջում «HPD Alternative Enforcement» վահանակում թվարկված են շենքի AEP-ի փուլերը՝ երբ է այն մտել ծրագիր, որ փուլն է, և արդյոք այն դեռ ակտիվ է, թե դուրս է բերվել։ Անբարենպաստ վիճակի միավորը (distress score) AEP-ում գտնվող շենքը համարում է իր ամենաուժեղ ազդանշաններից մեկը, իսկ տարածքի էջում հաշվված են ծրագրում գտնվող հողամասերը։
- AEP-ի փուլը
- Ակտիվ է կամ դուրս է բերվել
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ է Այլընտրանքային կիրարկման ծրագիրը։ HPD-ի ծրագիրը այն 250 բազմաբնակարան շենքերի համար, որոնք ամեն տարի ունեն ամենաշատ բաց վտանգավոր խախտումները և արտակարգ նորոգման վճարները։ Սեփականատերերը պետք է դրանք արագ վերացնեն, այլապես կբախվեն վճարների, հրամանների և HPD-ի սեփական նորոգումների՝ իրենց հաշվին։
Ինչպե՞ս է շենքը հայտնվում AEP-ում։ Իր վերջին հինգ տարվա գրառումների հիման վրա. մեկ բնակարանի հաշվով B և C դասի բաց խախտումներ և արտակարգ նորոգման վճարներ։ HPD-ն համապատասխանող շենքերը դասակարգում է ըստ այդ վճարների և անվանում մոտավորապես հունվարի 31-ին։
Ինչպե՞ս դուրս բերել իմ շենքը AEP-ից։ Առաջին չորս ամսում՝ վերացրեք խախտումների պահանջվող բաժինը և պատվիրեք HPD-ի կրկնակի ստուգումը, վճարեք HPD-ի վճարները կամ համաձայնեցրեք դրանց վճարումը և գրանցեք շենքը։ Դրանից հետո կատարեք AEP-ի շտկման հրամանը և վճարեք վճարները։
Որքա՞ն ժամանակ են շենքերը մնում AEP-ում։ BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով, դուրս բերված շենքերի դեպքում դա տևել է մեդիանով մոտ 5 ամիս, բայց երկու-հինգ տարի առաջ ընտրված շենքերի 40,0%-ը դեռ ծրագրում է։
Արդյո՞ք AEP-ն ազդում է վաճառքի վրա։ AEP-ի շտկման հրամանը, երբ արձակվում է, գրանցվում է կոմսության գործավարի մոտ, դրա վճարներն ու HPD-ի նորոգման վճարները դառնում են գույքի վրա դրված հարկային գրավի իրավունքներ, իսկ AEP-ի պատմությունը կարող է գույքը ներառել Ոտնձգության բացակայության վկայականի ցուցակում։
Առնչվող թեմաներ
- HPD-ի արտակարգ նորոգումներ, նորոգման վճարներ և 7A կառավարիչներ — Ինչպես է HPD-ի Արտակարգ նորոգման ծրագիրը վերացնում այն վտանգները, որոնք սեփականատերն անտեսում է, և հաշիվը ներկայացնում սեփականատիրոջը, ինչպես են նորոգման վճարները դառնում գրավի իրավունք, և ինչ է անում 7A կառավարիչը։
- HPD-ի խախտումներ. A, B, C և I դասեր — Ինչ են HPD-ի բնակարանային խախտումները, ինչ են նշանակում A, B, C և I դասերը, որքան ժամանակ ունի սեփականատերը յուրաքանչյուրը վերացնելու և հավաստելու համար, ինչպես է խախտումը փակվում կամ կարճվում, և ինչ է լինում, երբ C դասի խախտումն անտեսվում է։
- Ոտնձգության բացակայության վկայական (CONH) — Ինչ է ոտնձգության բացակայության վկայականը, որ շենքերին և ինչ աշխատանքների համար է այն պետք, ինչպես է HPD-ն ստուգում, ինչ է լինում, եթե ոտնձգություն է հայտնաբերվում, և ինչու ծրագիրը 2026 թ. դարձավ մշտական։
- Բնակարանային դատարան, HP հայցեր և HPD-ի դատական գործեր — Բնակարանային դատարանը՝ սեփականատերերի և գնորդների համար. HP հայցեր, HPD-ի հարուցած գործեր, վարձակալների նկատմամբ ոտնձգության հաստատված դեպքեր, մարշալների կատարած վտարումներ և HPD-ի Շահարկումների դիտարկման ցուցակը։
- OATH-ի լսումներ, չվճարված կանչագրեր և գրանցված վճիռներ — Ինչ է OATH-ը, ինչ կանչագրեր է այն քննում, ինչ արժե հեռակա որոշումը և ինչպես այն վերաբացել, և ինչ է նշանակում գրանցված վճիռը սեփականատիրոջ և շենքի համար։
Աղբյուրներ
- BlockLot Intelligence — ստորև նշված հրապարակային գրառումների BlockLot-ի սեփական վերլուծությունը, հաշվարկված՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
- HPD — Այլընտրանքային կիրարկման ծրագիր
- HPD — AEP-ի կանոններ, 28 RCNY, գլուխ 36
- HPD — AEP-ի մասին օրենք, Վարչական օրենսգիրք, § 27-2153
- HPD — Այլընտրանքային կիրարկման ծրագիր, 17-րդ տարվա հաշվետվություն Քաղաքային խորհրդին (2024 թ. հուլիս)
- HPD — AEP-ի 19-րդ փուլի հաշվետվություն Քաղաքային խորհրդին (2026)
- HPD — Ոտնձգության բացակայության վկայական
- NYC Open Data — Այլընտրանքային կիրարկման ծրագրի համար ընտրված շենքեր