Guía de la propiedad en Nueva York · Leyes locales

Pintura con plomo: la Ley Local 1 de 2004 y los deberes del dueño

La ley de pintura con plomo de la ciudad de Nueva York: qué viviendas abarca, el aviso anual, las inspecciones anuales donde vive un niño menor de seis años, el plazo de 2025 para las pruebas XRF, los trabajos al cambiar de inquilino, las infracciones por plomo del HPD y lo que cuestan.

La pintura con plomo —pintura a base de plomo (lead-based paint), en palabras de la ley— es la pintura que contiene plomo en un nivel fijado o por encima de él; en la ciudad de Nueva York, desde el 1 de diciembre de 2021, 0.5 miligramos por centímetro cuadrado, la mitad del nivel federal. La ley presume que está presente en los edificios construidos antes de 1960. Cuando se descascara, o cuando se convierte en polvo donde rozan las ventanas y las puertas, envenena a los niños pequeños, y la ley de vivienda de la ciudad de Nueva York hace responsable al dueño de encontrarla y controlarla.

La ley importa a todo dueño de un edificio de alquiler antiguo, y el HPD emite decenas de miles de infracciones por plomo al año. Para un comprador, los registros de plomo del edificio —y sus infracciones por plomo— forman parte de lo que compra: los registros pasan al siguiente dueño, y los que faltan cuestan dinero.

La ley

La Ley Local 1 de 2004 (Local Law 1 of 2004), la Ley de Prevención del Envenenamiento Infantil por Plomo (Childhood Lead Poisoning Prevention Act) de la Ciudad, se aprobó en febrero de 2004 por encima del veto del alcalde y entró en vigor el 2 de agosto de 2004. Forma parte del Código de Mantenimiento de Viviendas (Housing Maintenance Code), y la hace cumplir el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD). Una serie de leyes posteriores la endureció: la Ley Local 66 de 2019 bajó el nivel de plomo a 0.5; la Ley Local 64 de 2019 definió que un niño vive en una vivienda si pasa allí diez horas o más a la semana; la Ley Local 29 de 2020 incluyó las casas de una y dos familias en alquiler; la Ley Local 31 de 2020 exigió que se hicieran pruebas en todas las viviendas; y cuatro leyes de 2023 añadieron las áreas comunes, los registros y los plazos para eliminar el plomo. Los registros del Concejo no muestran ninguna desde 2023.

Qué viviendas abarca

La ley abarca las viviendas de alquiler en edificios de tres o más viviendas construidos antes de 1960, y las de edificios construidos entre 1960 y 1977 donde el dueño sabe que hay pintura con plomo. Desde febrero de 2021 abarca también las casas de una y dos familias con al menos una vivienda alquilada a alguien que no es de la familia del dueño. Las viviendas donde viven el dueño o su familia están exentas.

En un edificio anterior a 1960, la pintura de una vivienda donde vive un niño menor de seis años, y la de las áreas comunes, se presume pintura con plomo salvo que una prueba demuestre lo contrario. Una vivienda o un edificio en el que no se encuentra pintura con plomo, o cuya pintura con plomo está cubierta de forma segura, puede obtener una exención del HPD.

El año del dueño

Los deberes anuales de la Ley Local 1, desde el aviso de enero hasta los registros.

El aviso anual sobre plomo. Entre el 1 y el 16 de enero, el dueño entrega a cada inquilino un aviso que pregunta si allí vive un niño menor de seis años; los inquilinos lo devuelven antes del 15 de febrero. Si no lo devuelven, el dueño debe intentar inspeccionar la vivienda, y avisar al Departamento de Salud (Health Department) si se le niega la entrada. Un inquilino nuevo recibe la misma pregunta con el contrato de arrendamiento.
La inspección anual. En cada vivienda con un niño menor de seis años, y en las áreas comunes, el dueño revisa al menos una vez al año si hay pintura descascarada, superficies que un niño pueda morder y superficies de fricción desgastadas, y entrega los resultados al inquilino.
Trabajo seguro. Las obras que alteran la pintura con plomo deben seguir prácticas seguras frente al plomo, las deben hacer empresas certificadas por la Agencia de Protección Ambiental (Environmental Protection Agency, EPA) federal, y deben terminar con una prueba de polvo hecha por un inspector independiente.
Trabajos por cambio de inquilino. Antes de que se mude un inquilino nuevo, el dueño corrige todos los peligros de plomo, deja lisos y fáciles de limpiar los pisos, los alféizares y las canaletas de las ventanas, y quita o cubre de forma permanente la pintura con plomo de las superficies de fricción de puertas y ventanas. Desde la Ley Local 123 de 2023, el mismo trabajo se exige en una vivienda donde vive un niño menor de seis años aunque no haya cambio de inquilino: antes del 1 de julio de 2027 si el niño vivía allí el 1 de enero de 2025, o dentro de los tres años siguientes a la llegada de un niño.
Registros. Cada aviso, inspección, prueba y obra se guarda durante diez años; el HPD puede exigirlos, y pasan al siguiente dueño.

El plazo de 2025 para las pruebas

La Ley Local 31 de 2020 exigió una prueba XRF —un escaneo con un analizador de fluorescencia de rayos X (X-ray fluorescence) que mide el plomo de la pintura sin rasparla— de cada vivienda cubierta, y, desde la Ley Local 111 de 2023, de las áreas comunes, hecha por un inspector independiente certificado por la EPA. El plazo era el 9 de agosto de 2025, o un año después de la llegada de un niño menor de seis años si esa fecha era anterior. No se prorrogó; el boletín del HPD de mayo de 2026 dice que ya venció, y que los dueños deben seguir intentando hacer la prueba en las viviendas a las que no pudieron entrar, y hacerla en toda vivienda sin prueba cuando quede desocupada.

Infracciones

Cuando un inspector del HPD encuentra pintura con plomo descascarada o deteriorada en una vivienda donde vive un niño menor de seis años, el HPD emite una infracción por peligro de pintura a base de plomo (lead-based paint hazard). Un peligro de pintura con plomo es de clase C, inmediatamente peligroso, y estas infracciones por pintura con plomo son las más comunes de la ley. El HPD analiza la pintura con su propio analizador XRF: con 0.6 o más es plomo, con 0.5 la lectura no es concluyente y aun así es una infracción, y donde no se puede hacer la prueba se presume que la pintura tiene plomo. El dueño tiene 21 días para corregirla y cinco más para certificarlo, y el trabajo lo debe hacer una empresa certificada y debe aprobar una prueba de polvo. La multa es de $250 al día, hasta $10,000.

Si el dueño no la corrige, el HPD debe volver a inspeccionar y hacer el trabajo por su cuenta, con su Programa de Reparaciones de Emergencia (Emergency Repair Program), en un plazo de 45 días, y cobrárselo al dueño; una factura sin pagar se convierte en un gravamen (lien) sobre el edificio. Las auditorías generan infracciones aparte: el HPD audita cada año los registros de plomo de cientos de edificios, y los registros que faltan tienen sus propias multas —hasta $1,500 por infracción en el caso de los registros de cambio de inquilino—, que se pueden eliminar con tres años de registros y $1,000 por cada año que falte.

Según el conteo de BlockLot Intelligence sobre los registros del HPD, el HPD emitió 17,045 infracciones por peligro de pintura con plomo en el fiscal 2026, contadas por el año de la inspección, como el HPD las informa al Concejo.

Infracciones del HPD por riesgo de pintura con plomo, por año fiscal

Infracciones que el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (HPD) emitió por pintura con plomo descascarada o deteriorada en una vivienda —con resultado positivo, presunta o no concluyente—, según el año fiscal de la Ciudad (de julio a junio) en que se hizo la inspección, tal como el HPD las informa al Concejo Municipal. Una infracción corresponde a una superficie o una habitación; un apartamento puede tener varias. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

La mayoría de las infracciones de la ley son por la pintura misma; el resto, por el papeleo y por los trabajos por cambio de inquilino.

Infracciones del HPD por la Ley Local 1 en los últimos 12 meses, por tipo

Todas las infracciones que el HPD emitió en los últimos 365 días en virtud de las secciones sobre pintura con plomo del Código de Mantenimiento de Viviendas (Housing Maintenance Code), según lo que ordena cada una. BlockLot Intelligence, calculado el 10 de octubre de 2026.

Cuánto tardan en cerrarse, según el conteo de BlockLot Intelligence: de las infracciones por peligro surgidas de inspecciones entre 10 de octubre de 2024 y 10 de octubre de 2025, el 61.4% se cerró en el plazo de un año, con una mediana de 81 días después de la inspección; el 33.0% sigue abierto.

Por qué importa

El Departamento de Salud investiga cuando el nivel de plomo en la sangre de un niño llega a 3.5 microgramos por decilitro; cuando encuentra peligros de plomo, emite una Orden del Comisionado para Eliminar el Peligro (Commissioner's Order to Abate), que además activa una prueba XRF y una auditoría del HPD de los registros del dueño. En 2024, el departamento contó 4,655 niños menores de seis años en ese nivel o por encima de él —un 93% menos que en 2005—, y el 90% de ellos vivía en vecindarios de pobreza moderada o alta.

Un ejemplo práctico

Un edificio de 72 viviendas en Sherman Avenue, en Inwood (Manhattan), construido en 1920 y propiedad de una empresa, muestra la ley en acción. Desde enero de 2024, el HPD ha emitido allí 88 infracciones por peligro de pintura con plomo —64 por pintura que dio positivo y 24 por lecturas no concluyentes— y seis por trabajos por cambio de inquilino no realizados. Desde entonces se han cerrado 67 de las infracciones por peligro. En el mismo periodo, el HPD encargó a sus propios contratistas 27 órdenes de reparación por plomo para el edificio, por un total de $86,564: trabajo que el dueño no hizo a tiempo, cobrado al edificio.

Dónde se ve esto en BlockLot

En la página de un edificio, el panel «Violations» («Infracciones») enumera las infracciones del HPD con su clase y la descripción del propio HPD, que cita la sección del código sobre pintura con plomo; las abiertas aparecen primero. El panel «HPD repair charges» («Cargos por reparaciones del HPD») muestra los trabajos de plomo que hicieron los contratistas del HPD.

Una infracción del HPD por pintura con plomo, con su clase y la sección del código que cita. Esta pantalla está en inglés.
Corregir el peligro de pintura a base de plomo

Preguntas frecuentes

¿Se aplica la Ley Local 1 a mi edificio? Se aplica a las viviendas alquiladas en edificios de tres o más viviendas construidos antes de 1960, a los edificios de 1960 a 1977 donde el dueño sabe que hay pintura con plomo y, desde 2021, a las casas de una y dos familias alquiladas. Las viviendas donde vive la familia del dueño están exentas.

¿Cuándo «vive» un niño en un apartamento? Cuando un niño menor de seis años pasa allí diez horas o más a la semana; cuenta también un nieto al que cuidan durante el día.

¿Cuándo vence el aviso anual sobre plomo? Los dueños lo envían entre el 1 y el 16 de enero; los inquilinos lo devuelven antes del 15 de febrero.

¿Qué era el plazo de agosto de 2025 sobre el plomo? Todas las viviendas cubiertas, y las áreas comunes, debían tener una prueba XRF hecha por un inspector independiente certificado antes del 9 de agosto de 2025. El plazo ya venció y no se prorrogó.

¿Qué debe hacer un dueño cuando cambia el inquilino de un apartamento? Antes de que se mude el nuevo inquilino: corregir todos los peligros de plomo, dejar fáciles de limpiar los pisos, los alféizares y las canaletas de las ventanas, y quitar o cubrir la pintura con plomo de las superficies de fricción de puertas y ventanas.

¿Cuánto tiempo tiene un dueño para corregir una infracción por plomo? Es de clase C: 21 días para corregirla y cinco más para certificarlo. Después, el HPD puede hacer el trabajo y cobrárselo al edificio, y la multa corre a $250 al día, hasta $10,000.

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Fuentes

Por BlockLot. Revisado el 9 de octubre de 2026. Cifras de BlockLot Intelligence, calculadas a partir de datos públicos el 10 de octubre de 2026. Esta página explica las normas en general; no es asesoría legal ni fiscal. Para tomar una decisión sobre una propiedad específica, consulte la fuente oficial o pregunte a un profesional. ¿Encontró un error? Avísenos.