Guía de la propiedad en Nueva York · Leyes locales
La Ley FARE: quién paga la comisión del corredor
La Ley FARE de la ciudad de Nueva York (Ley Local 119 de 2024): desde el 11 de junio de 2025, un corredor que trabaja para el arrendador no puede cobrarle al inquilino, toda tarifa debe divulgarse y el DCWP la hace cumplir.
La Ley FARE (FARE Act) —la Ley de Equidad en los Gastos de Alquiler de Apartamentos (Fairness in Apartment Rental Expenses Act)— es la ley de la ciudad de Nueva York que decide quién le paga al corredor de bienes raíces cuando se alquila un apartamento. Desde el 11 de junio de 2025, un corredor que trabaja para el arrendador, o que anuncia el apartamento con permiso del arrendador, no puede cobrarle al inquilino. Quien contrata al corredor es quien le paga.
Antes de la ley, en la ciudad de Nueva York el inquilino solía pagarle al corredor del arrendador una comisión de un mes de renta o más —el Concejo Municipal la calculaba en hasta el 15% de la renta de un año—, además del primer mes y el depósito. Para los inquilinos, la ley reduce lo que cuesta mudarse. A los arrendadores y a los agentes administradores (managing agents) les traslada el costo de alquilar sus apartamentos, y les impone el deber de divulgar por escrito cada tarifa.
La ley
La Ley FARE es la Ley Local 119 de 2024 (Local Law 119 of 2024). El Concejo la aprobó el 13 de noviembre de 2024 por 42 votos contra 8; el alcalde no la firmó ni la vetó dentro de los 30 días que permite la Carta de la Ciudad (City Charter), así que se convirtió en ley el 13 de diciembre de 2024 y entró en vigor 180 días después, el 11 de junio de 2025. Agregó un nuevo subcapítulo al título de protección al consumidor del Código Administrativo (Administrative Code). Los registros del Concejo no muestran ninguna enmienda desde entonces.
La hace cumplir el Departamento de Protección del Consumidor y del Trabajador (Department of Consumer and Worker Protection, DCWP), la agencia de la Ciudad que otorga licencias a los negocios y hace cumplir las leyes de protección al consumidor.
Quién le paga al corredor
La comisión del corredor (broker fee) es lo que se le paga a un corredor o vendedor de bienes raíces con licencia por encontrar un inquilino para un apartamento, o un apartamento para un inquilino; estas comisiones suelen ser una parte de la renta de un año. Según la Ley FARE:
- un agente del arrendador (landlord's agent) —el corredor que tiene el anuncio, o un corredor que trabaja con él para encontrar un inquilino— no puede cobrarle ni recibir del inquilino ninguna tarifa por el alquiler;
- un corredor que publica un anuncio con permiso del arrendador tampoco puede cobrarle al inquilino, y la ley presume que el corredor que anuncia un apartamento tiene ese permiso, salvo que el corredor pueda demostrar lo contrario;
- el propio arrendador infringe la ley cuando su corredor, o cualquier corredor que anuncie con su permiso, le cobra al inquilino;
- nadie puede condicionar el alquiler de un apartamento a que el inquilino contrate a un corredor, incluido un corredor que representa a ambas partes;
- un anuncio no puede decir que el inquilino debe pagar una tarifa que la ley prohíbe.
El inquilino todavía puede decidir contratar a un corredor para que busque en su nombre, y pagarle a ese corredor. Las pautas actuales del DCWP agregan que ese corredor no puede reservar ciertos apartamentos solo para los inquilinos que se inscriban con él.
Qué se le puede seguir cobrando al inquilino
La ley también exige la divulgación de tarifas (fee disclosure). Todo anuncio de alquiler debe mostrar con claridad cualquier tarifa que el inquilino tendrá que pagar. Antes de que se firme el contrato de arrendamiento (lease), el arrendador o su corredor debe entregarle al inquilino una lista escrita y detallada de cada tarifa que deba pagarse al arrendador o a quien el arrendador indique, que el inquilino firma antes del contrato; el arrendador la conserva durante tres años y le da una copia al inquilino.
Las tarifas que se le pueden pedir legalmente a un inquilino son pocas, y vienen de la ley estatal:
- una verificación de antecedentes y de crédito: el costo real o $20, lo que sea menor, y nada si el solicitante trae una verificación hecha en los últimos 30 días;
- un depósito de seguridad de no más de un mes de renta, que se devuelve dentro de los 14 días siguientes a la mudanza, con una lista detallada de lo que se haya retenido;
- un recargo por atraso solo cuando la renta lleva al menos cinco días de atraso, de no más de $50 o el 5% de la renta del mes, lo que sea menor.
Multas y quejas
La ley fija un tope para la multa civil de $1,000 por una primera infracción por cobro ilegal y de $2,000 por cada infracción posterior dentro de un plazo de dos años, y de $500 y $1,000 por las infracciones de divulgación; el DCWP también puede ordenar que se devuelva la tarifa. La tabla de multas del DCWP, vigente desde el 10 de julio de 2025, establece:
| Infracción | Primera | Segunda | Tercera y siguientes |
|---|---|---|---|
| Tarifa, anuncio o corredor impuesto | $750 | $1,800 | $2,000 |
| Divulgación de tarifas | $375 | $900 | $1,000 |
Quien no responde a la citación paga, en cambio, el tope por una primera o segunda infracción. El DCWP emite una citación, que se ve en la Oficina de Juicios y Audiencias Administrativas (Office of Administrative Trials and Hearings, OATH). El inquilino también puede demandar ante un tribunal. Las quejas se presentan al DCWP en línea o por el 311; el DCWP pide mensajes de texto, capturas de pantalla, recibos y los datos del corredor.
En febrero de 2026, el DCWP informó que, desde que la ley entró en vigor, había recibido más de 1,400 quejas por comisiones ilegales de corredores y había emitido 50 citaciones contra corredores, arrendadores y administradores de propiedades. Las quejas por comisiones de corredores no están en los registros de BlockLot, así que esta página no tiene ninguna cifra de BlockLot Intelligence.
La demanda
La ley fue impugnada ante un tribunal federal. El 10 de junio de 2025, un día antes de que entrara en vigor, el tribunal se negó a bloquearla mientras continuaba el caso, y el DCWP la ha hecho cumplir desde entonces. Las páginas del DCWP, actualizadas en junio de 2026, describen la ley como vigente.
Un ejemplo
Un apartamento de una habitación que el corredor del arrendador anuncia a $3,000 al mes. Antes del 11 de junio de 2025, al inquilino podrían haberle pedido una comisión de corredor del 15% de la renta de un año —$5,400— además del primer mes y el depósito: $11,400 para mudarse. Con la Ley FARE, el inquilino paga el primer mes y un depósito de no más de un mes, y como máximo $20 por la verificación de crédito: $6,020. El arrendador le paga a su corredor, y puede incluir ese costo en la renta que pide.
Dónde verlo en BlockLot
BlockLot no tiene datos de comisiones de corredores ni de quejas sobre ellas, pero la página de un edificio es donde quien busca alquilar puede revisar el edificio antes de firmar un contrato de arrendamiento: cuántas viviendas tiene, cuántas son de renta estabilizada, y sus infracciones y quejas abiertas del Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD).
- Lo que los inquilinos han denunciado ante el HPD
Preguntas frecuentes
¿Los inquilinos todavía pagan comisiones de corredor en la ciudad de Nueva York? No a un corredor que trabaja para el arrendador o que anuncia el apartamento con permiso del arrendador. Desde el 11 de junio de 2025, el inquilino solo le paga a un corredor que él mismo decidió contratar.
¿Cuándo entró en vigor la Ley FARE? El 11 de junio de 2025. Se convirtió en ley el 13 de diciembre de 2024 sin la firma del alcalde, y entró en vigor 180 días después.
¿Puede un arrendador exigirme que use un corredor determinado? No. El alquiler de un apartamento no puede condicionarse a que se contrate a ningún corredor, incluido uno que represente a ambas partes.
¿Qué tarifas puede seguir cobrando un arrendador? Una verificación de crédito y antecedentes de no más de $20 o de su costo real, un depósito de seguridad de no más de un mes de renta, y la renta. Toda tarifa debe figurar en el anuncio y en una lista detallada y firmada antes del contrato de arrendamiento.
¿Cuáles son las multas? $750 por una primera infracción por cobro ilegal, $1,800 por la segunda y $2,000 a partir de ahí; $375, $900 y $1,000 por las infracciones de divulgación. El DCWP también puede ordenar que se devuelva la tarifa.
¿Cómo denuncio una comisión de corredor ilegal? Presente una queja ante el DCWP en línea o por el 311, con los mensajes de texto, los recibos y los datos del corredor. El inquilino también puede demandar ante un tribunal.
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Fuentes
- Concejo Municipal — Ley Local 119 de 2024 (Int 0360-2024-A), texto e historial
- Concejo Municipal — La Ley FARE se convierte en ley (14 de diciembre de 2024)
- DCWP — La Ley FARE
- DCWP — Preguntas frecuentes: comisiones de corredores (12 de agosto de 2025)
- DCWP — La Ley FARE ya está en vigor (11 de junio de 2025)
- DCWP — Tabla de multas, 6 RCNY § 6-89 (aviso de adopción)
- DCWP — Balance de «Fee Free February» (27 de febrero de 2026)
- DCWP — Presentar una queja de consumidor
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria (Real Property Law), § 238-a (tarifas de solicitud y recargos por atraso)
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Obligaciones Generales (General Obligations Law), § 7-108 (depósitos de seguridad)