Guía de la propiedad en Nueva York · Regulación de rentas y protección de inquilinos
Desalojo por Causa Justa: qué cubre en la ciudad de Nueva York la ley estatal de 2024
La Ley de Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction) del Estado de Nueva York en la ciudad de Nueva York: qué apartamentos cubre, las exenciones, las causales de desalojo, la prueba de renta del 8.38% para 2026 y el aviso obligatorio.
La Ley de Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction) es una ley del Estado de Nueva York que protege a los inquilinos que no tienen renta estabilizada: un arrendador sujeto a ella no puede desalojar a un inquilino, ni negarse a renovarle el contrato de arrendamiento (lease), sin una de las razones que la ley enumera, y un aumento de la renta por encima de un parámetro anual se presume irrazonable. Es el artículo 6-A de la Ley de Propiedad Inmobiliaria (Real Property Law), se aprobó dentro del presupuesto estatal, se firmó el 20 de abril de 2024 y se aplica automáticamente en la ciudad de Nueva York.
Importa porque, antes de 2024, la mayoría de los inquilinos de la ciudad de Nueva York que no vivían en un apartamento regulado no tenían derecho a la renovación: al terminar el contrato, el arrendador simplemente podía no renovarlo. Para un dueño, la ley cambia lo que vale un contrato de arrendamiento y la forma en que puede quedar desocupada una vivienda; para un comprador, cambia lo que puede hacer con los inquilinos de un edificio después del cierre.
Dónde y cuándo se aplica
La ley entró en vigor en la ciudad de Nueva York el mismo día en que se firmó, el 20 de abril de 2024, sin votación local; la agencia de vivienda de la Ciudad, el Departamento de Preservación y Desarrollo de la Vivienda (Department of Housing Preservation and Development, HPD), dice que se aplica a los casos de desalojo presentados por primera vez en esa fecha o después. Las partes que obligan a los arrendadores a darles un aviso a los inquilinos entraron en vigor 120 días después, el 18 de agosto de 2024. Fuera de la ciudad, un municipio (town), una villa (village) o una ciudad debe adherirse mediante una ley local; la agencia de vivienda del Estado, la Agencia de Vivienda y Renovación Comunitaria del Estado de Nueva York (New York State Homes and Community Renewal, HCR), contaba 19 que lo habían hecho al 4 de mayo de 2026. Todo el artículo vence el 15 de junio de 2034, salvo que la Legislatura lo prorrogue.
Qué apartamentos cubre
La ley cubre toda vivienda de alquiler —con o sin contrato escrito, incluidos los apartamentos de edificios de uso mixto—, salvo las que exime. Las exenciones son las que deciden la mayoría de los casos:
- Un pequeño arrendador (small landlord): el que no posee más de 10 unidades en todo el Estado de Nueva York. En el caso de una empresa, cada persona con una participación directa o indirecta en ella debe poseer 10 unidades o menos, y una empresa que no puede identificar a esas personas no califica. El arrendador que invoca esta exención en un caso de desalojo debe revelar quiénes son sus dueños y cuáles son sus unidades.
- Un edificio ocupado por su dueño de no más de 10 unidades.
- Los apartamentos ya regulados: los de renta estabilizada y los de renta controlada (rent-controlled), que tienen sus propias protecciones, más fuertes, y otras unidades cuyas rentas o desalojos regula la ley.
- La vivienda con restricciones de ingresos: apartamentos que deben seguir siendo asequibles según una ley o un acuerdo regulatorio con un gobierno, como la vivienda pública, la Sección 8 basada en proyectos (project-based Section 8) y los apartamentos de lotería.
- Las cooperativas (co-ops) y los condominios, y cualquier unidad de un edificio con un plan de oferta (offering plan) presentado ante la Fiscalía General (Attorney General).
- Los edificios nuevos: los que recibieron un certificado de ocupación (certificate of occupancy), temporal o permanente, el 1 de enero de 2009 o después, durante 30 años contados desde ese certificado.
- Los apartamentos de renta alta: aquellos cuya renta mensual supera el 245% de la renta justa de mercado (fair market rent) que publica el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD) para la zona y el tamaño del apartamento.
- Las habitaciones de hotel y otros usos transitorios, las residencias escolares y universitarias, las viviendas de temporada, la vivienda ligada a un empleo que ya terminó, la vivienda dentro de una institución religiosa, los hospitales y los centros de cuidado de personas mayores, las casas prefabricadas (manufactured homes), y el subarriendo que el inquilino quiere recuperar para su uso personal.
Según el recuento de BlockLot Intelligence a partir de la tarifa de estabilización de rentas que cobra la Ciudad, en el año fiscal 2026/27 había 1,038,861 apartamentos registrados como de renta estabilizada; Causa Justa no cubre ningún apartamento de renta estabilizada, porque su propia ley ya lo protege más. Lo mismo ocurre con los apartamentos subsidiados que BlockLot cuenta en los registros del HUD (71,381 apartamentos), que tienen restricciones de ingresos.
El umbral de renta alta
La HCR publica los umbrales cada año a partir de la renta justa de mercado (FMR) del HUD para la zona. En su aviso de 2026, las mismas cifras se aplican en los cinco distritos; una unidad que se alquila por encima de ellas no está cubierta:
| Tamaño | Exento por encima de | FMR del HUD |
|---|---|---|
| Estudio | $6,196 | $2,529 |
| 1 habitación | $6,505 | $2,655 |
| 2 habitaciones | $7,130 | $2,910 |
| 3 habitaciones | $8,928 | $3,644 |
| 4 habitaciones | $9,700 | $3,959 |
Los umbrales de 2025 eran más bajos: $6,811 para un apartamento de dos habitaciones, por ejemplo.
Qué cuenta como causa justa
El arrendador de un apartamento cubierto necesita una orden judicial para sacar a un inquilino, y debe probar una de las causales que enumera la ley:
- renta no pagada, salvo que la deuda venga de un aumento irrazonable;
- una infracción sustancial del contrato de arrendamiento, no corregida dentro de los 10 días siguientes a un aviso por escrito;
- una molestia (nuisance), daños graves al apartamento o interferencia con la seguridad o la tranquilidad de otros inquilinos;
- una ocupación que infringe la ley cuando una agencia ordenó desocupar el apartamento; el inquilino puede volver una vez que se corrija;
- el uso ilegal del apartamento;
- negar el acceso sin un motivo razonable para reparaciones o visitas;
- el uso propio del dueño, o de un familiar cercano, como vivienda, cuando no hay otro apartamento adecuado libre en el edificio; nunca contra un inquilino de 65 años o más, o con discapacidad;
- la demolición de buena fe, o retirar el apartamento del mercado de alquiler;
- negarse a cambios razonables del contrato de arrendamiento, incluido un aumento de la renta que no sea irrazonable, ofrecidos por escrito.
Las causales de uso propio, demolición y retiro deben probarse con pruebas claras y convincentes (clear and convincing evidence), un estándar exigente, y el inquilino que tuvo que irse por una afirmación falsa en cualquiera de ellas puede demandar por daños y honorarios legales. Siguen aplicándose todos los avisos y procedimientos judiciales existentes, y un inquilino no puede renunciar a esta protección en un contrato de arrendamiento.
La prueba de la renta
La ley no pone un tope a las rentas. En cambio, fija un estándar local de renta (local rent standard): el 5% más la variación anual del índice de precios al consumidor (IPC) de la región, o el 10%, lo que sea menor. Un aumento por encima de él se presume irrazonable: un arrendador que se niega a renovar a un inquilino que no quiere pagar más debe entonces probar que el aumento está justificado, por ejemplo por el alza de los impuestos a la propiedad, del combustible, del seguro o del costo de reparaciones importantes que no se deban a descuido. Un aumento igual o inferior al estándar no es irrazonable.
Para la ciudad de Nueva York, la HCR usa el índice de precios al consumidor del área de Nueva York–Newark–Jersey City:
| Aviso | Variación del IPC | Estándar |
|---|---|---|
| ago. 2024 | 3.82% | 8.82% |
| abr. 2025 | 3.79% | 8.79% |
| jul. 2026 | 3.38% | 8.38% |
Así, en 2026 una renta de $2,000 puede subir a $2,167.60 sin que el aumento se presuma irrazonable. La «renta» incluye cualquier cargo que se cobre por vivir en el apartamento, pero no los servicios opcionales como el estacionamiento o el almacenamiento, salvo que se usen para eludir la ley.
El aviso que deben dar los arrendadores
Desde el 18 de agosto de 2024, el arrendador debe adjuntar un aviso, con la redacción que fija la propia ley, titulado Notice to Tenant of Applicability or Inapplicability of the New York State Good Cause Eviction Law (Aviso al inquilino sobre la aplicabilidad o inaplicabilidad de la Ley de Desalojo por Causa Justa del Estado de Nueva York), a todo contrato de arrendamiento nuevo y a toda renovación, a todo aviso de aumento de renta o de no renovación, a todo requerimiento de pago de la renta de 14 días y a toda petición de desalojo. El aviso dice si el apartamento está cubierto, qué exenciones invoca el arrendador y la razón de cualquier aumento por encima del estándar o de cualquier no renovación. El HPD publica una copia rellenable del aviso.
Aparte, el arrendador que piense subir la renta un 5% o más, o no renovar, debe avisarlo por escrito con 30, 60 o 90 días de anticipación, según cuánto tiempo lleve viviendo allí el inquilino (menos de un año, de uno a dos años, o dos años o más).
En qué se diferencia de la estabilización de rentas
| Estabilización de rentas | Causa Justa | |
|---|---|---|
| Quién fija los aumentos | La Junta de Directrices de Renta (Rent Guidelines Board) | Nadie: un tribunal los evalúa |
| Registro | Cada unidad, cada año, ante la HCR | Ninguno |
| Renovación | Un derecho, en condiciones fijas | Solo si no hay causa justa para negarla |
Consulte estabilización de rentas para conocer el sistema que esta ley complementa.
Cambios en discusión
Un proyecto de enmiendas técnicas (S8612A) fue aprobado por el Senado estatal el 2 de junio de 2026. Entre otras cosas, mediría la exención de edificios nuevos de 2009 apartamento por apartamento, agregaría el impago crónico como causal y limitaría los aumentos a uno por año. Al 9 de octubre de 2026, la Asamblea no lo había aprobado y no es ley.
Un ejemplo práctico
Los American Copper Buildings, dos torres de alquiler en 626 First Avenue, en Manhattan, propiedad de una empresa, muestran cómo se acumulan las exenciones. Los registros del Departamento de Edificios (Department of Buildings, DOB) muestran el primer certificado de ocupación temporal de las torres el 25 de noviembre de 2016 —después del corte de 2009—, así que la exención de edificios nuevos deja las torres fuera de Causa Justa hasta 2046. Además, en el año fiscal 2026/27, la Ciudad cobró la tarifa de estabilización por 761 apartamentos de las torres. Su estabilización de rentas, que aquí viene del programa 421-a, es otra razón para la exención.
Dónde verlo en BlockLot
BlockLot no dice si un apartamento está cubierto: eso depende de toda la cartera del arrendador y de la renta, que ningún registro público muestra. Pero la tarjeta «Lot & building» («Lote y edificio») de un edificio reúne datos de los que dependen las exenciones: las unidades residenciales, las unidades de renta estabilizada según la tarifa de la Ciudad, si el lote es un condominio y el año de construcción; los certificados de ocupación del edificio están en sus registros de «Construction» («Construcción»), y un contrato del HUD aparece en la parte superior de la página.
- Los apartamentos regulados están exentos
- Las cooperativas y los condominios están exentos
Preguntas frecuentes
¿Mi apartamento en la ciudad de Nueva York está cubierto por la Ley de Desalojo por Causa Justa? Probablemente, si es un alquiler a precio de mercado y no se aplica ninguna exención. Las principales son un arrendador con 10 unidades o menos en todo el Estado, un certificado de ocupación de 2009 o posterior, una unidad en una cooperativa o un condominio, un apartamento regulado o subsidiado, y una renta superior al 245% de la renta justa de mercado. El aviso de Causa Justa del arrendador debe decir cuál se aplica.
¿Cuánto puede subirme la renta el arrendador? No hay un tope fijo. Un aumento por encima del estándar local de renta —8.38% para 2026— se presume irrazonable, y el arrendador debe justificarlo ante el tribunal si lleva a juicio a un inquilino que lo rechaza.
¿Puede el arrendador negarse a renovar mi contrato de arrendamiento? No sin una causa justa, si el apartamento está cubierto: renta no pagada, una infracción grave del contrato, una molestia, uso ilegal, negar el acceso, que el dueño o un familiar se mude al apartamento, la demolición o retirar el apartamento del mercado.
¿Los arrendadores registran los apartamentos de Causa Justa? No. No hay un registro ni una aprobación estatal de los aumentos o los desalojos; la ley la aplica el tribunal cuando se presenta un caso.
¿Causa Justa es lo mismo que la estabilización de rentas? No. Los apartamentos de renta estabilizada están exentos de Causa Justa porque su propia ley fija los aumentos y garantiza las renovaciones.
¿Cuándo termina la ley? El 15 de junio de 2034, salvo que la Legislatura la prorrogue.
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Fuentes
- BlockLot Intelligence — análisis propio de BlockLot de los registros públicos indicados abajo, calculado el 15 de octubre de 2026.
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria (Real Property Law), artículo 6-A: la Ley de Desalojo por Causa Justa
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria, § 211: definiciones (pequeño arrendador, estándar local de renta)
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria, § 214: vivienda cubierta y exenciones
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria, § 216: causales para sacar a un inquilino
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria, § 231-c: el aviso de Causa Justa
- Senado del Estado de Nueva York — Ley de Propiedad Inmobiliaria, § 226-c: aviso de aumento de renta o de no renovación
- HCR — Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction)
- HCR — Aviso obligatorio de la DHCR sobre la Ley de Desalojo por Causa Justa, 2026
- HCR — Aviso obligatorio de la DHCR sobre la Ley de Desalojo por Causa Justa, abril de 2025
- HCR — Aviso obligatorio de la DHCR sobre la Ley de Desalojo por Causa Justa, 2024
- HPD — Desalojo por Causa Justa (Good Cause Eviction)
- Senado del Estado de Nueva York — S8612A de 2025-26 (enmiendas técnicas, aprobado por el Senado el 2 de junio de 2026)