Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Վարձավճարի կարգավորում և վարձակալների պաշտպանություն
Վարձավճարի վերահսկողությունը Նյու Յորքում և ինչով է այն տարբերվում վարձավճարի կայունացումից
Նյու Յորքի վարձավճարի վերահսկողությունը պարզ բառերով. որ բնակարաններն են դեռ վերահսկվում, առավելագույն բազային վարձավճարի համակարգը, 2026 թ. 2,55% բարձրացումը, իրավահաջորդությունը և ինչով է այն տարբերվում վարձավճարի կայունացումից։
Վարձավճարի վերահսկողությունը (rent control) Նյու Յորքի վարձավճարի կարգավորման ամենահին համակարգն է. այն սահմանափակում է այն բնակարանների վարձավճարը, որոնց վարձակալները (կամ նրանց իրավահաջորդ ընտանիքի անդամը) այնտեղ են ապրում դեռևս 1971 թ. հուլիսի 1-ից առաջ՝ մինչև 1947 թ. փետրվարի 1-ը կառուցված, երեք և ավելի բնակարան ունեցող շենքերում։ Քաղաքի մնացած բոլոր կարգավորվող բնակարանները կայունացված վարձավճարով են։ Երկու համակարգերն էլ կառավարում է նահանգային նույն գործակալությունը, և դրանք հաճախ շփոթում են, բայց դրանք տարբեր կերպ են գործում։
Վարձավճարի վերահսկողությունն այսօր շատ ավելի քիչ նշանակություն ունի, քան նախկինում՝ մոտ 24 000 բնակարան՝ մոտ մեկ միլիոն կայունացված բնակարանի դիմաց, բայց այն դեռ որոշում է վարձավճարը քաղաքի ամենահին շենքերից մի քանիսում։ Սեփականատիրոջ կամ գնորդի համար վերահսկվող բնակարանը նշանակում է ցածր և դանդաղ աճող վարձավճար, քանի դեռ վարձակալը մնում է, և վարձավճարի բարձրացում, երբ բնակարանն ազատվում է. վարձակալի համար այն նշանակում է պաշտպանություն, որն անցնում է ընտանիքին։
Որտեղից է այն առաջացել
Վարձավճարի վերահսկողությունը սկսվել է որպես դաշնային պատերազմական միջոց. 1943 թ. նոյեմբերի 1-ին ամբողջ քաղաքում վարձավճարները սառեցվեցին 1943 թ. մարտի մակարդակում։ 1947 թ. փետրվարի 1-ից դաշնային օրենքը նոր շինարարությունը դուրս թողեց, և հենց այդ պատճառով է վարձավճարի վերահսկողությունը մինչ օրս կիրառվում միայն հին շենքերի նկատմամբ։ Նյու Յորք նահանգը համակարգը ստանձնեց 1951 թ., երբ վերահսկվում էր մոտ 2,1 միլիոն բնակարան, և 1962 թ. այն հանձնեց քաղաքին, երբ դրանք արդեն 1,8 միլիոն էին։ 1971 թ. նահանգը սահմանեց, որ 1971 թ. հուլիսի 1-ին կամ դրանից հետո կամովին ազատված բնակարանը դուրս է գալիս վարձավճարի վերահսկողությունից, և այդ ժամանակից ի վեր վերահսկվող բնակֆոնդն անընդհատ կրճատվել է։ 1984 թ. նահանգը կրկին ստանձնեց դրա կառավարումը, և այդ ժամանակից ի վեր այն կառավարում է HCR-ը՝ Նյու Յորք նահանգի բնակարանային և համայնքային վերականգնման գործակալությունը (New York State Homes and Community Renewal), իր Վարձավճարների կառավարման գրասենյակի (Office of Rent Administration) միջոցով։
Որ բնակարաններն են վերահսկվող վարձավճարով
Նյու Յորք քաղաքում բնակարանը սովորաբար վերահսկվող վարձավճարով է, երբ.
- այն գտնվում է մինչև 1947 թ. փետրվարի 1-ը կառուցված, երեք և ավելի բնակարան ունեցող շենքում, և
- վարձակալը կամ նրա օրինական իրավահաջորդը այնտեղ անընդմեջ ապրում է դեռևս 1971 թ. հուլիսի 1-ից առաջ։
Մեկ կամ երկու ընտանիքի համար նախատեսված տան բնակարանը վերահսկվում է միայն այն դեպքում, եթե վարձակալը այնտեղ ապրում է 1953 թ. ապրիլի 1-ից ի վեր։ Բնակարանների և թափուր բնակարանների 2023 թ. հետազոտությունը (Housing and Vacancy Survey) հաշվել է 24 020 վերահսկվող վարձավճարով բնակարան. 14 050-ում դեռ ապրում են այն վարձակալները, որոնք այնտեղ էին մինչև 1971 թ. հուլիսը, իսկ 9 970-ում՝ իրավահաջորդները։ Դրանց վարձավճարի միջնարժեքը ամսական $988 էր՝ կայունացված բնակարանների $1 500-ի դիմաց։ Հետազոտությունն իրավահաջորդներին առաջին անգամ հաշվել է 2023 թ., ուստի դրա թիվը չի կարելի ուղղակիորեն համեմատել ավելի հին հաշվարկների հետ. հին եղանակով հաշված՝ սկզբնական վարձակալների թիվը 2021 թ. 16 400-ից նվազել է մինչև 14 050։
Ինչպես է սահմանվում վարձավճարը
Վերահսկվող բնակարանն ունի երկու վարձավճար։ Առավելագույն բազային վարձավճարը (Maximum Base Rent, MBR) առաստաղ է, որը HCR-ը վերահաշվարկում է երկու տարին մեկ՝ շենքի պահպանման ծախսերից ելնելով. հարկեր, ջրի և կոյուղու վճարներ, շահագործման և սպասարկման ծախսեր, ինչպես նաև եկամուտ շենքի արժեքից։ 2026/27 ցիկլի համար HCR-ը ճշգրտման ստանդարտ գործակիցը (Standard Adjustment Factor)՝ այն բարձրացումը, որը կիրառվում է MBR-ների նկատմամբ, սահմանել է 11,5%։
Առավելագույն գանձելի վարձավճարն (Maximum Collectible Rent) այն է, ինչ վարձակալն իրականում վճարում է, և այն սովորաբար MBR-ից ցածր է։ 2019 թ. Բնակարանային կայունության և վարձակալների պաշտպանության մասին օրենքից (Housing Stability and Tenant Protection Act) ի վեր այն կարող է ամեն տարի բարձրանալ 7,5%-ով կամ կայունացված պայմանագրերի համար Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի (Rent Guidelines Board) վերջին հինգ միամյա բարձրացումների միջինով՝ երկուսից փոքրագույնով. 2026 թ. հունվարի 1-ին դա 2,55% էր։ Այդպես այն բարձրանում է, մինչև հասնի MBR-ին։
Սեփականատերը բարձրացումը կարող է գանձել միայն այն բանից հետո, երբ HCR-ին հավաստում է, որ շենքի «վարձավճարը խաթարող» (rent-impairing) խախտումները և մյուս խախտումների 80%-ը վերացված են, որ հիմնական ծառայությունները մատուցվում են, և որ սպասարկման համար նախատեսված գումարի մեծ մասը ծախսվել է. դրանից հետո HCR-ը տալիս է բարձրացման իրավունքի մասին որոշում, և սեփականատերը յուրաքանչյուր վարձակալի ներկայացնում է նոր թվերը։ Քանի դեռ գործում է չմատուցված ծառայության պատճառով վարձավճարը նվազեցնող HCR-ի որոշում, ոչ մի բարձրացում չի կարող գանձվել։ 2019 թ. օրենքը վերացրեց նաև վառելիքի ծախսերը վերահսկվող վարձավճարով վարձակալների վրա բարդելու հնարավորությունը։ Վարձավճարը կարող է բարձրանալ միայն երեք այլ եղանակով. HCR-ի հաստատած՝ ամբողջ շենքին վերաբերող խոշոր կապիտալ բարելավման (Major Capital Improvement) համար, որը գանձվում է տարեկան ոչ ավելի, քան 2%-ով, բնակարանի ներսում նոր աշխատանքների համար՝ վարձակալի գրավոր համաձայնությամբ, կամ ֆինանսական դժվարության հիմքով բարձրացմամբ, որը հաստատում է HCR-ը։
62 և ավելի տարեկան կամ հաշմանդամություն ունեցող վարձակալները, որոնց ընտանիքի եկամուտը $50 000 կամ պակաս է, կարող են սառեցնել բարձրացումները քաղաքի SCRIE և DRIE ծրագրերի միջոցով։
Վարձակալության պայմանագիր, իրավահաջորդություն և գրառումներ
Վերահսկվող վարձավճարով վարձակալները օրենքով սահմանված (statutory) վարձակալներ են. սեփականատերը պարտավոր չէ պայմանագիր առաջարկել, իսկ վարձակալը՝ այն ստորագրել, քանի որ պաշտպանությունը գալիս է օրենքից, ոչ թե պայմանագրից։ Ընտանիքի անդամը, որը վարձակալի հետ ապրել է բնակարանում որպես իր հիմնական բնակության վայր վարձակալի մահվանից կամ վերջնականապես տեղափոխվելուց առաջ վերջին երկու տարում (մեկ տարի, եթե նա 62 և ավելի տարեկան է կամ հաշմանդամություն ունի), կարող է դառնալ նրա իրավահաջորդը և պահպանել բնակարանի պաշտպանությունը։ Ընտանիքի մեջ մտնում են մերձավոր ազգականները և յուրաքանչյուր ոք, ով կարող է ցույց տալ վարձակալի հետ զգացմունքային և ֆինանսական կապվածություն և փոխկախվածություն։
Վերահսկվող բնակարանները, ի տարբերություն կայունացվածների, HCR-ում ամեն տարի չեն գրանցվում, ուստի գրանցումների տարեկան պատմությունը դրանք ցույց չի տա։ HCR-ը պահում է վարձավճարի վերահսկողության գրառումները և MBR-ի հայտերը. վարձակալը կամ սեփականատերը կարող են դրանք պահանջել, իսկ NYC311-ը բնակարանի կարգավիճակը ստուգելու համար վարձակալներին ուղղորդում է HCR-ի վարձավճարների տեղեկատու հեռախոսագիծ, նրա առցանց պորտալ և շրջանային վարձավճարների գրասենյակներ։ Վարձավճարի ավելցուկային գանձման ենթարկված վերահսկվող վարձավճարով վարձակալը կարող է բողոքել HCR-ին, իսկ գումարի վերադարձը սահմանափակվում է բողոքին նախորդող երկու տարով։
Երբ վարձակալը հեռանում է
Երբ վերահսկվող վարձավճարով վարձակալը հեռանում է, և ոչ ոք չի դառնում նրա իրավահաջորդը, բնակարանը դուրս է գալիս վարձավճարի վերահսկողությունից։ Վեց և ավելի բնակարան ունեցող շենքում այն դառնում է կայունացված վարձավճարով՝ 2019 թվականից ի վեր միշտ և ընդմիշտ. մինչև 2019 թ. այն կայունացվում էր միայն այն դեպքում, եթե նոր վարձավճարը ցածր էր ապակարգավորման շեմից։ Երեքից հինգ բնակարան ունեցող շենքում այն ընդհանրապես դուրս է գալիս կարգավորումից։
Առաջին կայունացված վարձավճարը սահմանում է սեփականատերը, և նոր վարձակալը 90 օրվա ընթացքում կարող է այն վիճարկել արդար շուկայական վարձավճարի բողոքարկմամբ (Fair Market Rent Appeal), որի վերաբերյալ HCR-ը որոշում է կայացնում՝ օգտագործելով Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի հատուկ ուղենիշը և համեմատելի բնակարանների վարձավճարները։ Խորհրդի թիվ 58 որոշումը 2026 թ. սեպտեմբերի 30-ից հետո վերահսկողությունից դուրս եկած բնակարանների համար այդ ուղենիշը սահմանում է MBR-ից 49%-ով բարձր։
Այս հոսքն այժմ փոքր է։ HCR-ի գրանցումներով Խորհրդի հաշվարկով՝ 2025 թ. կայունացված է դարձել 229 վերահսկվող բնակարան, որից 146-ը՝ Մանհեթենում, իսկ 1994-ից մինչև 2025 թ.՝ 40 424.
| Տարի | Դարձել են կայունացված |
|---|---|
| 2021 | 244 |
| 2022 | 225 |
| 2023 | 183 |
| 2024 | 203 |
| 2025 | 229 |
Ինչով է այն տարբերվում վարձավճարի կայունացումից
| Վարձավճարի վերահսկողություն | Վարձավճարի կայունացում | |
|---|---|---|
| Շենքեր | 3+ բնակարան, մինչև 1947 թ. | 6+ բնակարան, հիմնականում մինչև 1974 թ. |
| Ով է սահմանում բարձրացումները | HCR-ի MBR համակարգը | Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդը |
| Վարձակալության պայմանագիր | Պետք չէ | Երկարաձգման պայմանագրեր |
| Տարեկան գրանցում | Ոչ | Այո |
Ավելի մեծ համակարգի մասին տե՛ս վարձավճարի կայունացում, իսկ չկարգավորվող բնակարանների համար՝ Հիմնավոր պատճառով վտարման մասին օրենքը (Good Cause Eviction). վերահսկվող վարձավճարով բնակարանները դրանից դուրս են, քանի որ իրենց սեփական օրենքն ավելի ուժեղ է պաշտպանում դրանք։
Ինչ տվյալներ ունի BlockLot-ը
BlockLot-ը վարձավճարի վերահսկողության գրառումներ չունի. ոչ մի հանրային տվյալների բազա չի թվարկում վերահսկվող բնակարանները, և HCR-ը դրանց գրառումները տրամադրում է միայն վարձակալներին ու սեփականատերերին։ BlockLot-ում ցուցադրվող կայունացված բնակարանների թվերը հիմնված են կայունացված բնակարանների համար քաղաքի՝ մեկ բնակարանի դիմաց $20 վճարի վրա, որը վերահսկվող բնակարանները չեն վճարում, ուստի շենքի վերահսկվող բնակարանները այդ թվում չկան։ Շենքի էջում երևում է, թե արդյոք վարձավճարի վերահսկողությունը ընդհանրապես կարող է կիրառվել. կառուցման տարին և բնակարանների թիվը՝ «Lot & building» քարտում («Հողամաս և շենք»)։
- Մինչև 1947-ը. վարձավճարի վերահսկողությունը կարող է կիրառվել
- Երեք և ավելի բնակարան
Հաճախ տրվող հարցեր
Ո՞րն է տարբերությունը վարձավճարի վերահսկողության և վարձավճարի կայունացման միջև։ Վարձավճարի վերահսկողությունն ընդգրկում է մինչև 1947 թ. կառուցված, երեք և ավելի բնակարան ունեցող շենքերի այն բնակարանները, որոնց վարձակալներն այնտեղ են ապրում դեռևս 1971 թ. հուլիսից առաջ. դրանց վարձավճարները հետևում են HCR-ի առավելագույն բազային վարձավճարի համակարգին, և վարձակալներին պայմանագիր պետք չէ։ Վարձավճարի կայունացումն ընդգրկում է մոտ մեկ միլիոն բնակարան՝ հիմնականում մինչև 1974 թ. կառուցված, վեց և ավելի բնակարան ունեցող շենքերում. բարձրացումները սահմանում է Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդը, և պայմանագրերը երկարաձգվում են։
Քանի՞ վերահսկվող վարձավճարով բնակարան է մնացել։ Բնակարանների և թափուր բնակարանների 2023 թ. հետազոտությունը հաշվել է 24 020՝ 14 050-ը դեռևս 1971 թ. հուլիսից առաջ այնտեղ ապրող վարձակալներով և 9 970-ը՝ ընտանիքի անդամ իրավահաջորդներով, մինչդեռ 1971 թ. դրանք մեկ միլիոնից ավելի էին։
Որքա՞ն կարող է բարձրանալ վերահսկվող վարձավճարը։ 2019 թվականից ի վեր՝ 7,5%-ով կամ կայունացված պայմանագրերի վերջին հինգ միամյա ուղենիշների միջինով՝ երկուսից փոքրագույնով (2026 թ. հունվարի 1-ին՝ 2,55%), մինչև հասնի առավելագույն բազային վարձավճարին, և միայն եթե սեփականատերը հավաստել է, որ խախտումները վերացված են, և ծառայությունները մատուցվում են։
Կարո՞ղ եմ ժառանգել վերահսկվող վարձավճարով բնակարանը։ Ընտանիքի անդամը, որն այնտեղ ապրել է որպես իր հիմնական բնակության վայր վարձակալի մահվանից կամ հեռանալուց առաջ վերջին երկու տարում (մեկ տարի, եթե նա 62 և ավելի տարեկան է կամ հաշմանդամություն ունի), կարող է դառնալ նրա իրավահաջորդը։
Ի՞նչ է լինում, երբ վերահսկվող վարձավճարով վարձակալը տեղափոխվում է։ Բնակարանը դուրս է գալիս վարձավճարի վերահսկողությունից։ Վեց և ավելի բնակարան ունեցող շենքում այն դառնում է կայունացված վարձավճարով. ավելի փոքր շենքում այն դուրս է գալիս կարգավորումից։
Ինչպե՞ս իմանալ, արդյոք իմ բնակարանը վերահսկվող վարձավճարով է։ Հարցրեք HCR-ին. այն պահում է վարձավճարի վերահսկողության գրառումները և MBR-ի հայտերը, որոնք վարձակալը և սեփականատերը կարող են ստանալ։ Միայն կայունացված բնակարանների գրանցումների պատմությունը դա ցույց չի տա։
Առնչվող թեմաներ
- Վարձավճարի կայունացումը Նյու Յորքում — Նյու Յորքի վարձավճարի կայունացումը պարզ բառերով. որ շենքերն են ընդգրկված, Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի 2026 թ. սառեցումը, վարձակալության պայմանագրերն ու դրանց երկարաձգումը, 2019 թ. HSTPA օրենքը, ապակարգավորման պատմությունը և ինչպես ստուգել բնակարանը։
- MCI և IAI վարձավճարի բարձրացումներ. խոշոր կապիտալ և բնակարանի անհատական բարելավումներ — Ինչպես են Նյու Յորքում կարգավորվող վարձավճարները բարձրանում բարելավումների համար. խոշոր կապիտալ բարելավումները (MCI) և բնակարանի անհատական բարելավումները (IAI), 2019 և 2024 թվականների սահմանափակումները, և ինչպես են վարձակալները դրանք ստուգում։
- Բնակարանային դատարան, HP հայցեր և HPD-ի դատական գործեր — Բնակարանային դատարանը՝ սեփականատերերի և գնորդների համար. HP հայցեր, HPD-ի հարուցած գործեր, վարձակալների նկատմամբ ոտնձգության հաստատված դեպքեր, մարշալների կատարած վտարումներ և HPD-ի Շահարկումների դիտարկման ցուցակը։
Աղբյուրներ
- HCR — Վարձավճարի վերահսկողություն
- HCR — Տեղեկատվական թերթիկ թիվ 1. վարձավճարի կայունացում և վարձավճարի վերահսկողություն
- HCR — Տեղեկատվական թերթիկ թիվ 22. առավելագույն բազային վարձավճարի ծրագիրը
- HCR — Ճշգրտման ստանդարտ գործակցի հաշվետվություն, MBR-ի 2026/27 ցիկլ
- HCR — 2026/27 թթ. առավելագույն բազային վարձավճարի ծանուցումներ (RN-26S)
- HCR — Տեղեկատվական թերթիկ թիվ 30. իրավահաջորդության իրավունք
- HCR — Գրառումների հասանելիություն
- Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդ — Հաճախ տրվող հարցեր վարձավճարի վերահսկողության մասին
- Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդ — Խորհրդի և վարձավճարի կարգավորման պատմությունը
- Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդ — Կայունացված վարձավճարով բնակֆոնդի փոփոխությունները 2025 թ. (2026 թ. մայիս)
- Վարձավճարների ուղենիշների խորհուրդ — Որոշում թիվ 58 (վերահսկողությունից դուրս եկած բնակարանների հատուկ ուղենիշը)
- HPD — Նյու Յորքի բնակարանների և թափուր բնակարանների 2023 թ. հետազոտություն, ընտրված նախնական արդյունքներ
- Նյու Յորք նահանգի Սենատ — 2019 թ. S6458 օրինագիծ՝ Բնակարանային կայունության և վարձակալների պաշտպանության մասին օրենք
- NYC311 — Կարգավորվող վարձավճարով բնակարաններ