Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Վարձավճարի կարգավորում և վարձակալների պաշտպանություն

Հարկային արտոնությունների հետ կապված վարձավճարի կայունացում. J-51, 421-a և 485-x

Ինչու են Նյու Յորքի նոր շենքերի բնակարանները կայունացված վարձավճարով. 421-a, 485-x և J-51 հարկային արտոնությունների հետ եկող վարձավճարի կանոնները, վարձակալության պայմանագրի ծանուցումը, և ինչ է լինում, երբ արտոնությունն ավարտվում է։

Նյու Յորքում 1973 թվականից հետո ավարտված շենքերը սովորաբար ազատ են վարձավճարի կայունացումից։ Այդ ժամանակից ի վեր կառուցված վարձակալական շենքերի մեծ մասն այնուամենայնիվ կայունացված է՝ իրենց բնակարանների մի մասով կամ բոլորով, որովհետև դրանց սեփականատերերը ստացել են հարկային արտոնություն, որը դա պահանջում է. նոր շենքերի համար՝ 421-a-ն և դրա իրավահաջորդ 485-x-ը, վերանորոգման համար՝ J-51-ը։ Այս ծրագրերի հարկային կողմը՝ որքան հարկ են դրանք հանում և ինչպես է արտոնությունը աստիճանաբար վերանում, նկարագրված է գույքահարկի արտոնությունների էջում։ Այս էջը վարձավճարի կողմի մասին է. որ բնակարաններն է արտոնությունը դնում կայունացման տակ, որքան ժամանակով, և ինչ է լինում, երբ այն ավարտվում է։

Այս գործարքը կարևոր է նման շենքում բոլորի համար։ Վարձակալի իրավունքները կարող են գործել միայն այնքան, որքան արտոնությունը, կամ ողջ կյանքի ընթացքում՝ կախված ծրագրից և վարձակալության պայմանագրում եղած ծանուցումից։ Սեփականատիրոջ կամ գնորդի համար արտոնության ավարտը կարող է փոխել և՛ հարկի հաշիվը, և՛ վարձավճարների ցուցակը, իսկ այն, թե արդյոք բնակարանները կարող են դուրս գալ կայունացումից, հաճախ կախված է տարիներ առաջ կատարված թղթաբանությունից։

Որքան է դա տարածված

Այժմ համակարգի աճն ապահովում են նոր շենքերը։ Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի (Rent Guidelines Board, RGB) հաշվարկով 2025 թվականին կայունացման տակ է մտել մոտ 32 745 բնակարան, որոնց 94%-ը եկել է 421-a-ի (29 456) և 485-x-ի (1 203) միջոցով. J-51-ը ոչ մի բնակարան չի ավելացրել։ Հակառակ ուղղությամբ 2 708 բնակարան դուրս է եկել 421-a արտոնությունների ավարտի հետ, և 209-ը՝ J-51 արտոնությունների ավարտի հետ։ 1994–2025 թվականներին 421-a-ն և 485-x-ը համակարգ են բերել 166 441 բնակարան, իսկ 421-a-ով կայունացված 42 089 և J-51-ով կայունացված 18 905 բնակարան դուրս է եկել։

Քաղաքի հարկային ցուցակի հետ համադրելով՝ BlockLot Intelligence-ի՝ կայունացման վճարի հիման վրա արված հաշվարկը գտնում է 157 534 կայունացված բնակարան՝ վճարը գանձված բոլոր բնակարանների 15,2%-ը, 5 058 շենքում, որոնք 2026/27 ֆինանսական տարվա վերջնական հարկային ցուցակում ունեն 421-a, J-51 կամ 485-x արտոնություն.

Կայունացված միավորներ հարկային արտոնություն ունեցող շենքերում, 2026/27

Միավորները հաշվարկված են կայունացման վճարից այն շենքերում, որոնց համար 2026/27 ֆինանսական տարվա վերջնական հարկային ցուցակում նշված է արտոնությունը։ Երկու ծրագրով շենքը ներառված է երկուսում էլ։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 15 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

Սա երկու հրապարակային գրառումների մեր համադրումն է, որոնցից յուրաքանչյուրը ստուգված է իր հրապարակողի տվյալների հետ. ոչ մի գերատեսչություն չի հրապարակում թիվ, որի հետ այն կարելի լիներ համեմատել։ Այն ներառում է նաև այն շենքերը, որոնք կայունացված էին դեռ մինչև արտոնությունը ստանալը, ինչպես J-51 շենքերի մեծ մասը։

421-a

Մինչև 2015 թ. վերջը սկսված շենքեր

Այն շենքում, որի շինարարությունը սկսվել է 2015 թ. դեկտեմբերի 31-ին կամ ավելի վաղ, այսինքն՝ ծրագրի ավելի հին ձևերի դեպքում, շուկայական վարձավճարով յուրաքանչյուր վարձակալական բնակարան կայունացված է այնքան ժամանակ, որքան գործում է արտոնությունը. այդպես է ասում Բնակֆոնդի պահպանման և զարգացման վարչությունը (Department of Housing Preservation and Development, HPD)՝ քաղաքի բնակարանային գերատեսչությունը, որը վարում է 421-a-ն։ Այս շենքերի մատչելի բնակարաններին ավելի խիստ կանոններ են վերաբերում. 2008 թ. հուլիսից սկսված շենքերում դրանք մնում են մատչելի և կայունացված շենքի ավարտից հետո առնվազն 35 տարի, իսկ այդ ժամկետի վերջում այնտեղ ապրող վարձակալը պահպանում է կայունացումը այնքան ժամանակ, որքան մնում է բնակարանում։

Ծանուցումը վարձակալության պայմանագրում

Շուկայական վարձավճարով բնակարանը, որը կայունացված է միայն արտոնության պատճառով, կարող է դուրս գալ կայունացումից, երբ արտոնությունն ավարտվում է, բայց միայն այն դեպքում, եթե այնտեղ ապրող վարձակալին տրված յուրաքանչյուր պայմանագիր և երկարաձգում պարունակել է ծանուցում՝ առնվազն 12 կետ չափի տառատեսակով, որ բնակարանը կապակարգավորվի արտոնության ժամանակ ստորագրված վերջին պայմանագրի ավարտին, և նշել է արտոնության ավարտի մոտավոր ամսաթիվը։ Այս ծանուցումը հաճախ անվանում են 421-a հավելված (421-a rider)։ Եթե այդ վարձակալի պայմանագրերից որևէ մեկում այն բացակայել է, բնակարանը մնում է կայունացված, մինչև վարձակալը տեղափոխվի։

Արդյո՞ք շուկայական վարձավճարով բնակարանը դուրս է գալիս կայունացումից, երբ 421-a կամ J-51 արտոնությունն ավարտվում է։

HCR-ի սեփական օրինակը. արտոնությունը գործել է 2014 թ. ապրիլի 1-ից մինչև 2024 թ. մարտի 31-ը. վարձակալը 2023 թ. հունիսի 1-ին ստորագրել է երկու տարվա պայմանագիր, որը պարունակել է ծանուցումը. երկարաձգման օրը՝ 2025 թ. հունիսի 1-ին, բնակարանը դուրս է գալիս կայունացումից, և սեփականատերը կարող է գանձել շուկայական վարձավճար։

Affordable New York, 2016–2022

2016 թ. հունվարի 1-ից մինչև 2022 թ. հունիսի 15-ը սկսված շենքերի համար, այսինքն՝ Affordable New York կամ 421-a(16) կոչվող տարբերակի դեպքում.

մատչելի բնակարանները՝ շենքի առնվազն մեկ քառորդը, տարածաշրջանի մեդիան եկամտի սահմանված տոկոսներով, պետք է մատչելի և կայունացված մնան շենքի ավարտից հետո 35 տարի, կամ 40 տարի՝ Բրուքլինի, Մանհեթենի և Քուինսի որոշ մասերում գտնվող 300 և ավելի բնակարան ունեցող շենքերի համար։ Այդ ժամկետի վերջում այնտեղ ապրող վարձակալը պահպանում է կայունացումը, քանի դեռ մնում է բնակարանում.
շուկայական վարձավճարով բնակարանները կայունացված են, եթե դրանց առաջին վարձավճարը ցածր է եղել շուկայական վարձավճարի շեմից (Market Rate Threshold). շեմին հավասար կամ դրանից բարձր վարձավճարով առաջին անգամ վարձակալության տրված բնակարանը ընդմիշտ ազատված է։ Կայունացված շուկայական բնակարանը կարող է դուրս գալ կայունացումից բնակարանն ազատվելիս, երբ դրա օրինական վարձավճարը հասնում է շեմին. սա կայունացումից դուրս գալու միակ ճանապարհն է, որը պահպանել է 2019 թ. օրենքը։ 2026 թվականի համար շեմը $3 217,40 է՝ 2025 թվականի $3 123,69-ի փոխարեն։ Սեփականատերը պետք է հաջորդ վարձակալին տա HCR-ի ծանուցումն ազատման մասին (MRTE-N ձև)՝ վերջին կարգավորվող վարձավճարով, և այդ վարձակալը կարող է այն վիճարկել վեց տարվա ընթացքում։

Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի հաշվարկով 2025 թվականին այլ պատճառներով կայունացումից դուրս է եկել 7 523 բնակարան՝ հիմնականում 421-a(16)-ի շուկայական վարձավճարով բնակարաններ, որոնք դուրս են եկել շեմին հասնելով։

485-x

485-x-ը՝ «Մատչելի թաղամասեր նյույորքցիների համար» (Affordable Neighborhoods for New Yorkers), 2024 թ. ապրիլի 20-ի նահանգային բյուջեով փոխարինեց 421-a-ն՝ վեց և ավելի բնակարան ունեցող այն շենքերի համար, որոնք սկսվել են 2022 թ. հունիսի 16-ից մինչև 2034 թ. հունիսի 15-ը։ Դրա վարձավճարի կանոններն ավելի պարզ են և ավելի խիստ.

մատչելի բնակարանները ընդմիշտ մատչելի են և ընդմիշտ կայունացված՝ շենքի ավարտից սկսած, առհավետ, նույնիսկ եթե արտոնությունը հետագայում չեղարկվի.
շուկայական վարձավճարով բնակարանները 485-x-ի պատճառով կայունացված չեն. դրանցից մեկը կայունացված է միայն այն դեպքում, եթե առանց այդ էլ կայունացված կլիներ.
Մանհեթենից դուրս գտնվող վեցից տասը բնակարան ունեցող փոքր շենքերը, ծրագրի 10 տարվա տարբերակով, պետք է իրենց բնակարանների առնվազն կեսը ընդմիշտ կայունացված պահեն՝ առանց եկամտի ստուգման։

J-51

Սկզբնական J-51 ծրագրով, մինչև 2022 թ. հունիսի 29-ն ավարտված վերանորոգման աշխատանքների համար, արտոնություն ստացող շենքի յուրաքանչյուր վարձակալական բնակարան կայունացված է, քանի դեռ արտոնությունը գործում է, նույնիսկ եթե շենքն ունի վեցից պակաս բնակարան կամ նախկինում կայունացված չի եղել։ HCR-ն ասում է, որ նման բնակարանները չեն կարող ապակարգավորվել արտոնության ընթացքում՝ ո՛չ բարձր վարձավճարի պատճառով, ո՛չ էլ որևէ այլ պատճառով։

J-51 շենքերի մեծ մասն արդեն իսկ հին կայունացված շենքեր էին, և արտոնության ավարտը դրանց համար ոչինչ չի փոխում։ Այն շենքում, որը կայունացված է միայն J-51-ի պատճառով, HCR-ն ասում է, որ արտոնության ընթացքում այնտեղ ապրած յուրաքանչյուր վարձակալ պահպանում է կայունացումը իր ամբողջ վարձակալության ընթացքում, եթե միայն բնակարանը ապակարգավորված չի եղել մինչև արտոնությունը, և պայմանագիրը չի պարունակել վերևում նկարագրված ծանուցումը։

J-51 R-ը և 2026 թ. երկարաձգումը

Բարեփոխված ծրագիրը՝ J-51 R-ը, ընդգրկում է 2022 թ. հունիսի 30-ից մինչև 2026 թ. հունիսի 29-ն ավարտված աշխատանքները. HPD-ն այն վերագործարկել է 2025 թ. փետրվարին։ Այն պահանջում է կայունացնել միայն շենքի չափանիշներին համապատասխանող մատչելի բնակարանները և այն շուկայական վարձավճարով բնակարանները, որոնք արդեն կայունացված էին, երբ սեփականատերը դիմել է. դրանք մնում են կարգավորվող առաջին արտոնությունից հետո առնվազն 15 տարի, իսկ հետո՝ մինչև այնտեղ ապրող վարձակալը դուրս գա։ Սեփականատերը պետք է նաև հրաժարվի այդ աշխատանքների համար ցանկացած MCI բարձրացումից։

Քաղաքային խորհուրդը 2026 թ. սեպտեմբերի 24-ին ընդունեց «Int. 1015-A» նախագիծը, որը J-51-ը տարածում է մինչև 2036 թ. հունիսի 30-ն ավարտված աշխատանքների վրա։ Ընդունված տեսքով այն ընդգրկված բնակարանները պահում է կարգավորվող մինչև 15 տարվա սահմանափակման ժամկետից հետո դրանց առաջին ազատումը, այդ ժամկետում թույլ չի տալիս ազատում կարգավորումից, արգելում է դրա ընթացքում վերածումը կոոպերատիվի կամ կոնդոմինիումի և ուժի մեջ է մտնում 2027 թ. հունվարի 1-ին։ 2026 թ. հոկտեմբերի 9-ի դրությամբ այն սպասում էր քաղաքապետի ստորագրությանը։

Օրինակ

Ամերիքն Քափըր Բիլդինգսը (American Copper Buildings)՝ Մանհեթենում՝ Ֆերստ ավենյու 626 հասցեում գտնվող երկու վարձակալական աշտարակները, որոնք պատկանում են ընկերության, ունեն 421-a արտոնություն. հարկային կողմը մանրամասն քննարկված է արտոնությունների էջում։ Ֆինանսների վարչության (Department of Finance, DOF) արտոնությունների ֆայլում գրանցված է 20 տարի ժամկետով 421-a արտոնություն, որը սկսվել է 2019 թվականին և գործում է մինչև 2039 թվականը։

Վարձավճարի կողմը երևում է քաղաքի կայունացման վճարում. 2026/27 հարկային տարվա համար քաղաքը վճար է գանձել 761 բնակարանի համար՝ հարկային ցուցակում նշված 761 բնակարանի դիմաց. աշտարակների յուրաքանչյուր բնակարան գրանցված է որպես կայունացված։ Թե որ կանոններն են որոշելու դրանց ապագան՝ ավելի հին 421-a-ի՞, թե՞ Affordable New York-ի, կախված է շենքի համապատասխանության վկայականում (certificate of eligibility) նշված շինարարության սկզբի ամսաթվից, իսկ այն, թե արդյոք շուկայական վարձավճարով յուրաքանչյուր բնակարան կարող է վերջում դուրս գալ կայունացումից, կախված է դրա վարձակալի պայմանագրերում եղած ծանուցումներից։

Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում

Շենքի «Value & tax» քարտում («Արժեք և հարկ») թվարկված են դրա արտոնությունները՝ DOF-ի ծածկագրով և ժամկետով, իսկ «Lot & building» քարտում («Հողամաս և շենք»)՝ վճարից հաշված կայունացված միավորները. դրանք այն երկու փաստերն են, որոնք կապում է այս էջը։

421-a շենք, որի յուրաքանչյուր բնակարան գրանցված է որպես կայունացված։ Այս էկրանն անգլերեն է։
Կայունացված՝ հարկային արտոնության պատճառով
Աշտարակների բոլոր բնակարանները

Հաճախ տրվող հարցեր

Իմ շենքն ունի 421-a։ Իմ բնակարանը կայունացված վարձավճարո՞վ է։ Վարձակալական բնակարանի դեպքում՝ սովորաբար այո։ Մինչև 2015 թ. վերջը սկսված շենքերում յուրաքանչյուր վարձակալական բնակարան կայունացված է, քանի դեռ արտոնությունը գործում է. Affordable New York շենքերում կայունացված են մատչելի բնակարանները, իսկ շուկայական վարձավճարով բնակարանները՝ եթե դրանց առաջին վարձավճարը ցածր է եղել շուկայական վարձավճարի շեմից։

Ի՞նչ է լինում իմ բնակարանի հետ, երբ 421-a արտոնությունն ավարտվում է։ Միայն արտոնության պատճառով կայունացված շուկայական վարձավճարով բնակարանը կարող է դուրս գալ կայունացումից ավարտից հետո առաջին երկարաձգման ժամանակ, բայց միայն այն դեպքում, եթե վարձակալի ստորագրած յուրաքանչյուր պայմանագիր պարունակել է 12 կետ չափի տառատեսակով 421-a ծանուցումը։ Եթե դրանցից մեկում այն չի եղել, բնակարանը մնում է կայունացված, մինչև վարձակալը տեղափոխվի։ Մատչելի բնակարանները մնում են կայունացված 35 կամ 40 տարի, իսկ այդ ժամանակ այնտեղ ապրող վարձակալի համար՝ այնքան, որքան նա մնա։

Ի՞նչ է 421-a հավելվածը։ Վարձակալության պայմանագրում առնվազն 12 կետ չափի տառատեսակով ծանուցումն այն մասին, որ բնակարանը կայունացված է արտոնության պատճառով և դուրս կգա կայունացումից, երբ այն ավարտվի, ավարտի մոտավոր ամսաթվով։ Եթե այն չկա յուրաքանչյուր պայմանագրում, սեփականատերը չի կարող ապակարգավորել բնակարանը, քանի դեռ այդ վարձակալը մնում է։

Նոր 485-x շենքերի բնակարանները կայունացվա՞ծ են։ Մատչելիները՝ այո, ընդմիշտ։ Շուկայական վարձավճարով բնակարանները ծրագրով կայունացված չեն։

Կարո՞ղ է J-51 շենքը ապակարգավորել իմ բնակարանը։ Քանի դեռ արտոնությունը գործում է՝ ոչ, ոչ մի պատճառով։ J-51 շենքերի մեծ մասը կայունացված է եղել մինչ այդ և մնում է կայունացված դրանից հետո. միայն J-51-ով կայունացված շենքում արտոնության ընթացքում այնտեղ ապրած վարձակալները պահպանում են կայունացումը իրենց վարձակալության ընթացքում։

Ինչպե՞ս իմանալ, արդյոք իմ շենքն ունի հարկային արտոնություն։ Դա ասված է վարձակալության պայմանագրի հավելվածում. այն ցույց են տալիս DOF-ի գրառումները շենքի արտոնությունների մասին, ինչպես նաև շենքի էջը BlockLot-ում, իսկ Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի կայունացված շենքերի ցանկերում նշված են 421-a և J-51 շենքերը։

Գույքահարկի արտոնություններ. STAR, տարեցներ, հաշմանդամություն ունեցողներ, վետերաններ, հոգևորականներ, J-51, 421-a և 485-x — Նյու Յորքի գույքահարկի արտոնությունները՝ պարզ բացատրությամբ. STAR, տարեց և հաշմանդամություն ունեցող տնատերեր, վետերաններ, հոգևորականներ, 421-a, 485-x, J-51 և շահույթ չհետապնդող կազմակերպությունների գույք։
Գույքահարկի նվազեցումներ. կոոպերատիվներ և կոնդոմինիումներ, J-51, արևային էներգիա, կանաչ տանիք, ICAP և CEP/CRP — Նյու Յորքի գույքահարկի նվազեցումները՝ պարզ բացատրությամբ. կոոպերատիվներ և կոնդոմինիումներ, J-51, արևային էներգիա, կանաչ տանիք, ICAP և CEP/CRP. ով է իրավունք ունենում և որքան արժե յուրաքանչյուրը։
Վարձավճարի կայունացումը Նյու Յորքում — Նյու Յորքի վարձավճարի կայունացումը պարզ բառերով. որ շենքերն են ընդգրկված, Վարձավճարների ուղենիշների խորհրդի 2026 թ. սառեցումը, վարձակալության պայմանագրերն ու դրանց երկարաձգումը, 2019 թ. HSTPA օրենքը, ապակարգավորման պատմությունը և ինչպես ստուգել բնակարանը։
MCI և IAI վարձավճարի բարձրացումներ. խոշոր կապիտալ և բնակարանի անհատական բարելավումներ — Ինչպես են Նյու Յորքում կարգավորվող վարձավճարները բարձրանում բարելավումների համար. խոշոր կապիտալ բարելավումները (MCI) և բնակարանի անհատական բարելավումները (IAI), 2019 և 2024 թվականների սահմանափակումները, և ինչպես են վարձակալները դրանք ստուգում։

Աղբյուրներ

Հեղինակ՝ BlockLot։ Ստուգված է՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։ Թվերը հաշվարկել է BlockLot Intelligence-ը հրապարակային տվյալներից՝ 15 հոկտեմբերի, 2026 թ. դրությամբ։ Այս էջը բացատրում է կանոնները ընդհանուր գծերով. դա իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ գույքի վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար ստուգեք պաշտոնական աղբյուրը կամ դիմեք մասնագետի։ Սխա՞լ եք նկատել։ Տեղեկացրեք մեզ։