Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Սեփականության փոխանցման ակտեր, հիփոթեքներ և վաճառքներ

UCC գրանցումներ, դաշնային հարկային գրավի իրավունքներ, կապալառուների գրավի իրավունքներ և գույքի վրա այլ գրավի իրավունքներ

Հիփոթեքից բացի այն պահանջները, որոնք կարող են ծանրաբեռնել Նյու Յորք քաղաքի գույքը. UCC ֆինանսավորման հայտարարությունները կոոպերատիվ բնակարանների վարկերի և ամրակցված սարքավորումների վրա, IRS-ի դաշնային հարկային գրավի իրավունքները, կապալառուների գրավի իրավունքները, կոնդոմինիումի ընդհանուր ծախսերի գրավի իրավունքները և դատական վճիռները՝ որտեղ է գրանցվում յուրաքանչյուրը, որքան է այն գործում և ինչպես է ավարտվում։

Գրավի իրավունքը (lien) պարտատիրոջ իրավական պահանջն է գույքի նկատմամբ՝ որպես պարտքի ապահովում. քանի դեռ պարտքը վճարված չէ, պահանջը մնում է գույքի վրա, և պարտատերը կարող է ստիպել վաճառել գույքը՝ գումարը գանձելու համար։ Հիփոթեքը գրավի իրավունք է, որին սեփականատերը համաձայնում է։ Այս էջի մյուս պահանջները կա՛մ վարկատուն է գրանցում անձնական գույքի վրա, կա՛մ օրենքն է տալիս ԱՄՆ Ներքին եկամուտների ծառայությանը (IRS), կապալառուին, կոնդոմինիումի խորհրդին կամ դատական գործը շահած անձին։

Գնորդի համար կատարվող սեփականության իրավունքի ստուգումը (title search) փնտրում է դրանցից յուրաքանչյուրը, քանի որ գրավի իրավունքը կարող է պահպանվել նաև վաճառքից հետո։ Թե որտեղ է գրանցվում յուրաքանչյուրը, որոշում է, թե որտեղ կարող եք այն գտնել, և Նյու Յորք քաղաքում դա միշտ չէ, որ ACRIS-ն է։

12 ամսում ներկայացված ֆինանսավորման հայտարարություններ և գրավի իրավունքներ

Մինչև վերջին հրապարակված գրանցումն ընկած տասներկու ամսում Քաղաքային ռեեստրի գրանցած փաստաթղթերը Մանհեթենում, Բրոնքսում, Բրուքլինում և Քուինսում։ UCC գրանցումների մեծ մասը ներկայացվում է նահանգի պետքարտուղարությանը, և դրանք այստեղ չկան. կապալառուների գրավի իրավունքներն ու դատական վճիռները ներկայացվում են կոմսության գործավարին։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

UCC ֆինանսավորման հայտարարություններ

UCC ֆինանսավորման հայտարարությունը (UCC financing statement), կամ UCC-1, վարկատուի հրապարակային ծանուցումն է այն մասին, որ նա ունի կամ կարող է ունենալ ապահովման իրավունք (security interest) պարտապանի անձնական գույքի նկատմամբ. սարքավորումների, ապրանքային պաշարների, բաժնետոմսերի։ Անվանումը գալիս է Միասնական առևտրային օրենսգրքի (Uniform Commercial Code) 9-րդ հոդվածից՝ նահանգային օրենքից, որը կարգավորում է նման վարկերը։ Ֆինանսավորման հայտարարությունը ծանուցում է, ոչ թե վարկ, և երբեք չի նշում, թե որքան է պարտքը։ Հետագա փոփոխությունները ներկայացվում են որպես UCC-3. երկարաձգում, փոփոխություն, այլ վարկատուի փոխանցում կամ դադարեցում։

Նյու Յորքում UCC գրանցումների մեծ մասը ներկայացվում է նահանգի պետքարտուղարությանը (Department of State)։ Երկու տեսակ ներկայացվում է այն գրասենյակին, որը գրանցում է հիփոթեքները՝ Մանհեթենում, Բրոնքսում, Բրուքլինում և Քուինսում դա Քաղաքային ռեեստրն է (City Register), և այդ պատճառով դրանք ACRIS-ում երևում են թաղամասի և հողամասի համարով.

Կոոպերատիվ բնակարանների վարկեր։ Կոոպերատիվ բնակարանն անշարժ գույք չէ. սեփականատերը տիրապետում է շենքի կորպորացիայի բաժնետոմսերին և բնակարանի վարձակալության պայմանագրին։ Ուստի կոոպերատիվ բնակարանի վարկը (co-op loan) ապահովվում է այդ բաժնետոմսերի վրա արված UCC գրանցմամբ, ոչ թե հիփոթեքով, և դրա համար հիփոթեքի գրանցման հարկ չի վճարվում։ Այն գրանցվում է շենքի հողամասի վրա՝ կոոպերատիվ հավելվածով (cooperative addendum), որտեղ նշված է բնակարանը։
Ամրակցված սարքավորումների գրանցումներ։ Ամրակցված սարքավորումների գրանցումը (fixture filing) վերաբերում է այն սարքավորումներին, որոնք դառնում են շենքի մաս՝ ջեռուցման կաթսա, վերելակ, արևային վահանակներ, և ֆինանսավորվում են շենքից առանձին։

Ֆինանսավորման հայտարարությունն ուժը կորցնում է ներկայացումից հինգ տարի անց, եթե վարկատուն վերջին վեց ամսում երկարաձգում չի ներկայացնում, որն ավելացնում է ևս հինգ տարի։ Կոոպերատիվ հավելվածով գրանցված կոոպերատիվ բնակարանի վարկը գործում է հիսուն տարի։ Երբ կոոպերատիվ բնակարանի վարկը մարվում է վաճառքի կամ վերաֆինանսավորման ժամանակ, վարկատուն, եթե վարկառուն խնդրի, պետք է դադարեցման փաստաթուղթը բերի գործարքի կնքմանը. եթե վարկը մարվել է այլ կերպ, վարկատուն պետք է այն ներկայացնի մեկ ամսվա ընթացքում։

BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով՝ մինչև 25 սեպտեմբերի, 2026 թ. ընկած տասներկու ամսում Քաղաքային ռեեստրը գրանցել է կոոպերատիվ բնակարանների վարկերի 9 849 գրանցում և այլ UCC-1 հայտարարությունների 11 759 գրանցում, ինչպես նաև 22 419 դադարեցում։

Դաշնային հարկային գրավի իրավունքներ

Դաշնային հարկային գրավի իրավունքը (federal tax lien) կառավարության պահանջն է հարկ վճարողին պատկանող ամեն ինչի նկատմամբ, որը ծագում է, երբ IRS-ը հաշվարկել է հարկը, ուղարկել է վճարման պահանջ, իսկ հարկ վճարողը չի վճարել։ Այն ծագում է օրենքի ուժով և տարածվում է հարկ վճարողի ողջ գույքի վրա՝ անշարժ գույքի, ֆինանսական հաշիվների, հետագայում ձեռք բերված գույքի։ Մյուս պարտատերերին զգուշացնելու համար IRS-ը ներկայացնում է հրապարակային Դաշնային հարկային գրավի իրավունքի մասին ծանուցում (Notice of Federal Tax Lien)։ Նյու Յորքի գրավի իրավունքի մասին օրենքը (Lien Law) ACRIS-ի չորս շրջանների անշարժ գույքի վերաբերյալ ծանուցումներն ուղղում է Քաղաքային ռեեստր, և այդ պատճառով դրանք կան ACRIS-ում, իսկ Սթեյթեն Այլենդի ծանուցումները՝ Ռիչմոնդ կոմսության գործավարին (Richmond County Clerk)։

Գրավի իրավունքը գրանցվում է անձի կամ ընկերության, ոչ թե շենքի դեմ. դրանում նշվում են հարկ վճարողը և նրա հասցեն։ Այն տարածվում է գույքի վրա միայն այն պատճառով, որ հարկ վճարողն այդ գույքի սեփականատերն է, ուստի որևէ հասցեում գտնվող մեկին նշող գրավի իրավունքը ոչինչ չի ասում շենքի մասին, եթե այդ անձը շենքի սեփականատերը չէ։

Այդ պատճառով BlockLot-ը շենքի էջում «Federal tax lien against an owner» («Սեփականատիրոջ դեմ դաշնային հարկային գրավի իրավունք») ցույց է տալիս միայն այն դեպքում, երբ հարկ վճարողի անունը համընկնում է շենքի ներկայիս սեփականատիրոջ անվան հետ, և գրավի իրավունքում նշված հասցեն շենքի հասցեն է. սա գրառման մեր ընթերցումն է՝ համադրված երկու պայմաններով էլ։ Անբարենպաստ վիճակի միավորի բաղադրիչներում նույն համընկնումը հաշվվում է որպես «Federal tax lien (owner)» («Դաշնային հարկային գրավի իրավունք՝ սեփականատիրոջ դեմ»)։ Մեկից չորս բնակարան ունեցող շենքում այդ հասցեով գրանցված, բայց որևէ սեփականատիրոջ հետ չհամադրված գրավի իրավունքը ցույց է տրվում հենց այդպես և ոչ ավելին՝ առանց անվան։

Ինչպես է այն ավարտվում.

Դադարեցում։ IRS-ը պետք է դադարեցնի գրավի իրավունքը 30 օրվա ընթացքում այն բանից հետո, երբ հարկը վճարվել է, իրավականորեն այլևս չի կարող գանձվել, կամ ընդունվել է երաշխավորություն (bond), և դադարեցման վկայականը ներկայացնում է այնտեղ, որտեղ ներկայացված էր ծանուցումը։ Դադարեցումը վերջ է տալիս գրավի իրավունքին, ոչ թե պարտքին։
Ինքնաբերաբար դադարեցում։ IRS-ը հարկը գանձելու համար սովորաբար ունի տասը տարի՝ հարկի հաշվարկման օրվանից։ Ծանուցման մեջ նշված է վերագրանցման վերջին օրը՝ հաշվարկից տասը տարի և երեսուն օր անց. եթե IRS-ը մինչ այդ չի վերագրանցում այն, գրավի իրավունքն ինքնաբերաբար դադարում է, և գրառումներում որևէ նոր փաստաթուղթ չի հայտնվում։
Գույքի ազատում, ծանուցման հետկանչ, չտարածում։ Գույքն ազատելու վկայականը (certificate of discharge) մեկ գույքն ազատում է գրավի իրավունքից, որպեսզի այն հնարավոր լինի վաճառել. ծանուցման հետկանչը (withdrawal) հանում է հրապարակային ծանուցումը, բայց ոչ գրավի իրավունքը. չտարածման վկայականը (certificate of non-attachment) բոլորին հայտնում է, որ նման անուն կրող անձի դեմ գրավի իրավունքը չի տարածվում ուրիշի վրա։

Որքան ժամանակ է դա տևում՝ ըստ ACRIS-ի գրառումների BlockLot Intelligence-ի հաշվարկի.

Ինչպես է ընթանում դաշնային հարկային գրավի իրավունքը

Top: liens filed in the last twelve months, from the IRS's assessment date written on the lien to its filing. Bottom: liens filed in 2015–2019, for those with a recorded release, from filing to release. The bar ends at the median; the pale band covers the middle half. BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ.։

Մինչև 25 սեպտեմբերի, 2026 թ. ընկած տասներկու ամսում ներկայացված 3 364 դաշնային հարկային գրավի իրավունքի գումարի մեդիանը $68 549 էր, իսկ IRS-ը հարկը հաշվարկել էր ներկայացումից մեդիանով 9 ամիս առաջ։ 2015–2019 թվականներին ներկայացված գրավի իրավունքների 43,0%-ի համար գրառումներում կա դադարեցում, ընդ որում 32,1%-ի համար՝ հինգ տարվա ընթացքում։ Մնացածի համար գրառումներում դադարեցում չկա. որոշները դեռ գանձվում են, իսկ գրավի իրավունքը, որը IRS-ը չի վերագրանցում, ուժը կորցնում է ինքնաբերաբար՝ առանց որևէ փաստաթղթի։

Կապալառուների գրավի իրավունքներ

Կապալառուի գրավի իրավունքը (mechanic's lien) այն անձի պահանջն է, ով բարելավել է գույքը և վճարում չի ստացել. կապալառու, ենթակապալառու, բանվոր, շինանյութերի մատակարար։ Աշխատանքը պետք է կատարված լինի սեփականատիրոջ համաձայնությամբ կամ նրա պահանջով՝ ուղղակիորեն կամ կապալառուի միջոցով։

Այն ներկայացվում է այն կոմսության կոմսության գործավարին (County Clerk), որտեղ գտնվում է գույքը, ոչ թե Քաղաքային ռեեստրին, ուստի այն ACRIS-ում չկա։ Քաղաքի Ֆինանսների վարչությունը (Department of Finance) զբաղվում է միայն քաղաքային հանրային աշխատանքների նախագծերի գրավի իրավունքներով։
Այն պետք է ներկայացվի աշխատանքների ընթացքում կամ վերջին աշխատանքից կամ նյութերի վերջին մատակարարումից հետո ութ ամսվա ընթացքում (մեկ ընտանիքի համար նախատեսված տան դեպքում՝ չորս ամսվա) և հանձնվի սեփականատիրոջը։
Այն գործում է մեկ տարի, եթե կապալառուն դատարան չի դիմում՝ դրա հիման վրա բռնագանձում պահանջելով, կամ երկարաձգում չի ներկայացնում (մեկ ընտանիքի տան դեպքում երկարաձգումը պետք է կարգադրի դատարանը)։
Այն կարող է դադարեցվել հրաժարմամբ, պահանջի 110%-ի չափով երաշխավորությամբ (bond), դատարանի որոշմամբ կամ ժամկետի լրանալով։

Կոնդոմինիումի ընդհանուր ծախսերի գրավի իրավունքներ

Կոնդոմինիումի ընդհանուր ծախսերի գրավի իրավունքը (Condo common-charge lien) խորհրդի պահանջն է միավորի նկատմամբ՝ չվճարված ընդհանուր ծախսերի (common charges), այսինքն՝ շենքի ծախսերում միավորի բաժնի, և դրանց տոկոսների համար։ Կոնդոմինիումի խորհուրդն այս գրավի իրավունքն ունի օրենքի ուժով, և ընդհանուր ծախսերի գրավի իրավունքը (common-charge lien) առաջնահերթությամբ գերազանցում է միավորի նկատմամբ մնացած բոլոր պահանջներին, բացի հարկային գրավի իրավունքներից և գրանցված առաջին հիփոթեքից։ Այն ուժի մեջ է մտնում, երբ խորհուրդը երդմամբ հաստատված ծանուցում է ներկայացնում այնտեղ, որտեղ գրանցված է կոնդոմինիումի հռչակագիրը, ուստի ACRIS-ի չորս շրջաններում այն երևում է ACRIS-ում։ Այն գործում է վեց տարի, և խորհուրդը կարող է դրա հիման վրա բռնագանձում իրականացնել այնպես, ինչպես վարկատուն է բռնագանձում հիփոթեքով գրավադրված գույքը՝ 90 օր առաջ ծանուցելով։

BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով՝ մինչև 25 սեպտեմբերի, 2026 թ. ընկած տասներկու ամսում Քաղաքային ռեեստրը գրանցել է այդպիսի 1 498 գրավի իրավունք։

Դատական վճիռներ

Գումար վճարելու մասին դատարանի վճիռը դառնում է պարտապանի՝ տվյալ կոմսությունում գտնվող անշարժ գույքի նկատմամբ վճռի հիման վրա գրավի իրավունք (judgment lien), երբ այն գրանցվում է այդ կոմսության գործավարի մատյանում, և գործում է տասը տարի։ Կապալառուների գրավի իրավունքների պես՝ վճիռները պահվում են կոմսության գործավարի մոտ, ոչ թե ACRIS-ում։ Քաղաքային հարկային և ջրի պարտքերն ինքնին գրավի իրավունքներ են, որոնք վաճառվում են հարկային գրավի իրավունքների վաճառքում։

Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում

Շենքի էջում կա «UCC financing statements» բաժին («UCC ֆինանսավորման հայտարարություններ»), որտեղ թվարկված են շենքի հողամասի վրա գրանցված կոոպերատիվ բնակարանների վարկերն ու ամրակցված սարքավորումների գրանցումները, և «Federal tax liens» բաժին («Դաշնային հարկային գրավի իրավունքներ»), որը գրավի իրավունքները կապում է գույքին միայն այն դեպքում, երբ հարկ վճարողը դրա սեփականատերերից մեկն է, կամ՝ փոքր շենքի դեպքում, երբ գրավի իրավունքում նշված է շենքի հասցեն։ Եթե տվյալների աղբյուրը չի ընդգրկում Սթեյթեն Այլենդը, յուրաքանչյուր բաժին նշում է, որ չի կարող այն ցույց տալ։ Տարածքի էջում «Liens, distress and legal» աղյուսակում («Գրավի իրավունքներ, անբարենպաստ վիճակ և իրավական հարցեր») հաշվված են դաշնային հարկային գրավի իրավունք ունեցող հողամասերը։

Տարածքի գրավի իրավունքների և անբարենպաստ վիճակի գրառումները՝ հաշվված ըստ հողամասերի։ Այս էկրանն անգլերեն է։
Հողամասեր
Գրավի իրավունքներ

Հաճախ տրվող հարցեր

Կարո՞ղ եմ որոնել Նյու Յորք քաղաքի գույքի գրավի իրավունքները։ Հիփոթեքները, կոոպերատիվ բնակարանների վարկերը, ամրակցված սարքավորումների գրանցումները, դաշնային հարկային գրավի իրավունքները և կոնդոմինիումի գրավի իրավունքները կան ACRIS-ում, և դրանք կարելի է որոնել ըստ թաղամասի և հողամասի։ Կապալառուների գրավի իրավունքները և դատական վճիռները յուրաքանչյուր շրջանի կոմսության գործավարի մոտ են, իսկ UCC գրանցումների մեծ մասը՝ նահանգի պետքարտուղարությունում։ Սեփականության իրավունքի ստուգումն ընդգրկում է դրանք բոլորը։

Դաշնային հարկային գրավի իրավունքը վերանո՞ւմ է։ Այո։ Երբ հարկը վճարվում է, IRS-ը պետք է այն դադարեցնի 30 օրվա ընթացքում. իսկ եթե IRS-ը այն չի վերագրանցում, գրավի իրավունքն ինքնաբերաբար դադարում է հարկի հաշվարկից տասը տարի և երեսուն օր անց։

Ինչո՞ւ կա UCC գրանցում իմ կոոպերատիվ շենքի վրա։ Կոոպերատիվ բնակարանի յուրաքանչյուր վարկ գրանցվում է որպես UCC ֆինանսավորման հայտարարություն շենքի հողամասի վրա, քանի որ կոոպերատիվ բնակարանի սեփականատերը տիրապետում է բաժնետոմսերի, այլ ոչ թե անշարժ գույքի։ Մեծ կոոպերատիվը կարող է ունենալ հազարավոր այդպիսի գրանցումներ՝ յուրաքանչյուր վարկի համար մեկը։

Որքա՞ն է գործում կապալառուի գրավի իրավունքը Նյու Յորքում։ Ներկայացումից մեկ տարի, եթե կապալառուն դատական գործ չի սկսում՝ դրա հիման վրա բռնագանձում պահանջելով, կամ չի երկարաձգում այն։ Այն պետք է ներկայացվի վերջին աշխատանքից հետո ութ ամսվա ընթացքում, իսկ մեկ ընտանիքի տան դեպքում՝ չորս ամսվա։

Ի՞նչ է լինում, եթե կոնդոմինիումի միավորի սեփականատերը դադարում է վճարել ընդհանուր ծախսերը։ Խորհուրդը կարող է միավորի վրա գրավի իրավունք գրանցել, որն առաջնահերթությամբ գերազանցում է գրեթե ամեն ինչ, բացի հարկերից և առաջին հիփոթեքից, և կարող է դրա հիման վրա բռնագանձում իրականացնել հիփոթեքի պես։

Գրավի իրավունքը նո՞ւյնն է, ինչ դատական վճիռը։ Ոչ։ Վճիռը դատարանի որոշումն է այն մասին, որ գումարը պարտք է. երբ այն գրանցվում է կոմսության գործավարի մատյանում, դառնում է գրավի իրավունք պարտապանի՝ այդ կոմսությունում գտնվող անշարժ գույքի նկատմամբ։

Հիփոթեքներ, մարման փաստաթղթեր, զիջումներ և CEMA-ներ — Ինչ է հիփոթեքը, ովքեր են գրավատուն և գրավառուն, ինչ է հիփոթեքի գրանցման հարկը, և որ փաստաթղթերն են ACRIS-ում հաջորդում վարկին՝ զիջումներ, երբ այն վաճառվում է, CEMA-ներ, երբ այն վերաֆինանսավորվում է, մարման փաստաթղթեր, երբ այն մարվում է, ինչպես նաև հակադարձ հիփոթեքները, HMDA-ն և վարկ/արժեք հարաբերակցությունը։
Գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում. 90-օրյա ծանուցումից և դատական վեճի մասին ծանուցումից մինչև դատական լիազորի ակտը — Ինչպես է ընթանում գրավի բռնագանձումը Նյու Յորքում՝ դատական բռնագանձման նահանգում. 90-օրյա նախաբռնագանձման ծանուցումը, հայցը և դատական վեճի մասին ծանուցումը, հաշտեցման խորհրդակցությունը, վճիռը և դատական լիազորի անցկացրած աճուրդը, դատական լիազորի ակտը, ինչպես նաև գույքի փոխանցումը բռնագանձման փոխարեն, պարտքից ցածր գնով վաճառքը, վարձակալների իրավունքները և թե որքան հաճախ են Նյու Յորք քաղաքում լինում բռնագանձման վաճառքներ։
Ժամկետանց գույքային վճարներ, տոկոսներ և հարկային գրավի իրավունքների վաճառք — Նյու Յորքի ժամկետանց գույքային վճարները. ուշացման տոկոսները 2026/27 ֆինանսական տարում, վճարման ժամանակացույցերը, ինչպես է անցկացվում հարկային գրավի իրավունքների վաճառքը և ինչու 2026 թվականին վաճառք չեղավ։
Սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտերը Նյու Յորքում. ակտերի տեսակները, օտարողը և ձեռքբերողը — Ինչ է ակտը, ինչ տեսակներ է նկարագրում Նյու Յորքի օրենքը՝ առուվաճառքի ակտ, իրավունքից հրաժարման ակտ, կտակակատարի ակտ, դատական լիազորի ակտ, ինչ են մահվան դեպքում փոխանցման և ցմահ օգտագործման իրավունքով ակտերը, ովքեր են օտարողը և ձեռքբերողը, և ինչ են նշանակում 1-ին և 2-րդ կողմերը ACRIS-ի ցանկացած փաստաթղթում։
ACRIS և Քաղաքային ռեեստր. որտեղ են գրանցվում ակտերն ու հիփոթեքները — Ինչ է գրանցում Քաղաքային ռեեստրի գրասենյակը, ինչ է ACRIS-ը և ինչպես որոնել դրանում, որքան ժամանակում է ակտը կամ հիփոթեքը հայտնվում գրառումներում, ինչ չկա ACRIS-ում՝ Սթեյթեն Այլենդը, վեճի առկայության մասին ծանուցումները, 1966 թ.-ից առաջվա գրառումները, և ինչպես կարող են սեփականատերերը ծանուցում ստանալ, երբ իրենց գույքի վերաբերյալ ինչ-որ բան է գրանցվում։

Աղբյուրներ

Հեղինակ՝ BlockLot։ Ստուգված է՝ 09 հոկտեմբերի, 2026 թ.։ Թվերը հաշվարկել է BlockLot Intelligence-ը հրապարակային տվյալներից՝ 10 հոկտեմբերի, 2026 թ. դրությամբ։ Այս էջը բացատրում է կանոնները ընդհանուր գծերով. դա իրավաբանական կամ հարկային խորհրդատվություն չէ։ Կոնկրետ գույքի վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար ստուգեք պաշտոնական աղբյուրը կամ դիմեք մասնագետի։ Սխա՞լ եք նկատել։ Տեղեկացրեք մեզ։