Նյու Յորքի անշարժ գույքի ուղեցույց · Տեղական օրենքներ
Խանութների գրանցում և թափուրություն. Տեղական օրենք թիվ 157
Նյու Յորքի խանութների ռեեստրը (2019 թ. Տեղական օրենք թիվ 157). որ սեփականատերերն են ամեն տարի Ֆինանսների վարչությունում գրանցում իրենց առաջին և երկրորդ հարկերի խանութները, թափուր խանութների մասին հաշվետվությունները, ինչ է հրապարակում DOF-ը, և քանի խանութ է դատարկ։
2019 թ. Տեղական օրենք թիվ 157-ը (Local Law 157 of 2019, LL157) ստեղծեց Նյու Յորքի խանութների ռեեստրը (storefront registry) և խանութների տարեկան գրանցումը. ամեն տարի այն շենքերի սեփականատերերը, որոնք ունեն փողոցի մակարդակում խանութներ, Ֆինանսների վարչությունում (Department of Finance, DOF) գրանցում են առաջին և երկրորդ հարկի յուրաքանչյուր խանութ՝ որտեղ է այն գտնվում, զբաղված էր, թե թափուր, և երբ է ավարտվում դրա վերջին վարձակալության պայմանագիրը։ DOF-ը հրապարակում է արդյունքները, ուստի յուրաքանչյուր ոք կարող է տեսնել, թե շենքում, թաղամասում կամ հարևանությունում քանի խանութ է դատարկ։
Խանութը (storefront) օրենքի իմաստով առաջին կամ երկրորդ հարկի տարածք է, որն օգտագործվում է կամ կարող է օգտագործվել մանրածախ առևտրի համար՝ առևտրի կետ, ռեստորան, բանկ, գեղեցկության սրահ, այլ ոչ թե գրասենյակ, որի միակ ներկայությունը փողոցում անվանատախտակն է. ռեեստրը հաշվում է հենց խանութները։ Տանտիրոջ համար ռեեստրը ևս մեկ տարեկան հաշվետվություն է, իսկ վարձակալի, գնորդի կամ վարկատուի համար՝ դատարկ խանութների քաղաքի միակ հաշվարկը՝ փողոց առ փողոց, որը ներկայացնում են հենց դրանց սեփականատերերը։
Օրենքները
Քաղաքային խորհուրդը Տեղական օրենք թիվ 157-ն ընդունեց 2019 թ. հուլիսին, և այն օրենք դարձավ առանց քաղաքապետի ստորագրության 2019 թ. օգոստոսին։ Այն խանութների գրանցումը դարձրեց սեփականատիրոջ եկամուտների և ծախսերի տարեկան հաշվետվության՝ RPIE-ի մաս։ 2022 թ. Տեղական օրենք թիվ 95-ը (Local Law 95 of 2022) ավելացրեց տարին երկու անգամ ներկայացվող թափուր խանութների մասին հաշվետվությունները և վերջին վարձակալության ավարտի ամսաթիվը ներառեց հրապարակային տվյալների մեջ։ 2019 թ. մի ուղեկցող օրենք՝ Տեղական օրենք թիվ 152-ը, Փոքր բիզնեսի ծառայությունների վարչությանը (Department of Small Business Services) հանձնարարում է քաղաքի որոշ հատվածներում զննել խանութները փողոցում։ Ըստ խորհրդի գրառումների՝ 2022 թվականից ի վեր թափուր խանութների մասին նոր օրենք չի ընդունվել. թափուր առևտրային տարածքների ռեեստրի առաջարկը դեռ հանձնաժողովում է։
Ով է գրանցում
- 2-րդ և 4-րդ հարկային դասերի գույքի սեփականատերերը՝ բազմաբնակարան և առևտրային շենքերի, եթե ունեն առաջին կամ երկրորդ հարկում խանութ, նույնիսկ եթե այլապես ազատված են RPIE-ից։
- 1-ին դասի սեփականատերերը՝ միայն եթե գույքը գտնվում է առևտրային գոտում, և խանութը տարվա ընթացքում թափուր է եղել կամ օգտագործվել է սեփականատիրոջ կողմից։
Չկառուցապատված հողամասերը, շահագործման համար ոչ պիտանի շենքերը և դրսում միայն անվանատախտակ ունեցող գրասենյակները չեն ընդգրկվում։
Հաշվետվությունները
- Տարեկան գրանցումը, որը ներկայացվում է RPIE-ի հետ ամեն հունիսին. յուրաքանչյուր խանութ և արդյոք այն թափուր էր նախորդ տարվա դեկտեմբերի 31-ին։
- Թափուր խանութների մասին հաշվետվությունները, որոնք 2022 թ. Տեղական օրենք թիվ 95-ով ավելացվել են 2-րդ և 4-րդ դասերի համար. մինչև օգոստոսի 15-ը՝ հունիսի 30-ին թափուր յուրաքանչյուր խանութ, և մինչև փետրվարի 15-ը՝ դեկտեմբերի 31-ին թափուր յուրաքանչյուր խանութ։
Հաշվետվությունները ներկայացվում են առցանց՝ DOF-ի պորտալի միջոցով։ Չներկայացնելը դիտվում է որպես RPIE չներկայացնել, որի տույժերն աճում են գույքի գնահատված արժեքի հետ՝ ամենափոքր գույքերի համար $300-ից մինչև ամենամեծերի համար $100 000, իսկ անընդմեջ երեք տարուց հետո՝ մինչև գնահատված արժեքի 5%-ը։
Խանութների թափուրությունը (storefront vacancy) ռեեստրում այն է, ինչ հայտնում է սեփականատերը. խանութը թափուր է, եթե հաշվետվության մեջ նշված ամսաթվին այն չի զբաղեցնում որևէ բիզնես, իսկ թափուր խանութների թիվը սեփականատերերի սեփական հաշվարկն է։ Կառուցման կամ վերանորոգման փուլում գտնվող տարածքը թափուր չի համարվում։
Ինչ է հրապարակում DOF-ը
Յուրաքանչյուր խանութի համար DOF-ը հրապարակում է հասցեն և հողամասը, արդյոք այն թափուր էր դեկտեմբերի 31-ին և հունիսի 30-ին, արդյոք կառուցման փուլում էր, հայտնված գործունեության տեսակը և վերջին վարձակալության ավարտի ամսաթիվը։ Վարձավճարներն ու մակերեսները հրապարակվում են միայն որպես միջին ցուցանիշներ ամբողջ տարածքի համար, իսկ սեփականատիրոջ կոնտակտային տվյալները՝ երբեք։
BlockLot Intelligence-ի հաշվարկով՝ ըստ DOF-ի հրապարակած հաշվետվությունների, սեփականատերերը 2024 թ. համար գրանցել են 62 128 խանութ՝ 29 171 հարկային հողամասում, և դրանցից 5 388 խանութ՝ 8,7%, դեկտեմբերի 31-ի դրությամբ հայտարարել են թափուր։ Ամենաբարձր մասնաբաժինը՝ 11,3%, գրանցվել է 2020 թ. համար։
Յուրաքանչյուր հաշվետու տարվա գրանցումները Տեղական օրենք թիվ 157-ի համաձայն. գրանցված խանութների այն մասնաբաժինը, որոնք սեփականատերերը դեկտեմբերի 31-ի դրությամբ հաղորդել են որպես դատարկ։ Տարվա սկզբի և կեսի դատարկության հայտերը չեն ավելացված։ BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 13 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
Այս ցուցանիշները հաշվում են բոլոր հաշվետվությունները, այդ թվում՝ 1-ին դասի, և համընկնում են այն ցուցանիշներին, որոնք խորհրդի աշխատակազմը մեջբերել է նույն տվյալներից՝ 2022 թ. համար 9,6%։ DOF-ի սեփական թվերը հաշվում են միայն 2-րդ և 4-րդ դասերը և տոկոսային կետի մի քանի տասնորդականով ավելի ցածր են՝ 2024 թ. համար 8,4%։ Թափուր խանութների մասին հաշվետվություններում նշվում են միայն դատարկ խանութները, ուստի դրանք չունեն ընդհանուր թիվ, որի վրա կարելի է բաժանել, և հաշվվում են առանձին. 2024 թ. համար փետրվարյան հաշվետվությունում թափուր է հայտարարվել 2 320 խանութ, ավելի քիչ, քան տարեկան գրանցման թիվը. խորհրդի աշխատակազմն այդ տարբերությունը մեկնաբանել է որպես թերի հաշվետվություն։
Սեփականատերերը նշում են նաև, թե ինչի համար է օգտագործվում յուրաքանչյուր խանութ։ DOF-ի ֆայլը այդ պատասխանը տպում է այնպես, ինչպես ներկայացվել է, մինչև 2022 թ. ներառյալ, իսկ դրանից հետո՝ ոչ օգտագործելի տեսքով, ուստի ստորև բերված բաշխվածությունը 2022 թ. է։
The primary business activity owners gave for each storefront in the 2022 registrations, as a share of all of them. BlockLot Intelligence, հաշվարկը՝ 13 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
Օրինակ
Ափեր Իսթ Սայդում՝ Լեքսինգթոն ավենյուում գտնվող առևտրային շենքը, որը պատկանում է ընկերության, 2019-ից մինչև 2024 թ. ամեն տարի գրանցել է նույն ութ խանութը։ Սեփականատերը հայտնել է մեկ թափուր խանութ 2019 թ. վերջին, երեքը՝ 2020 և 2021 թթ. վերջին, երկուսը՝ 2022 թ. վերջին, և ոչ մեկը՝ 2023 և 2024 թթ. վերջին։ Տարի առ տարի կարդալիս ռեեստրը ցույց է տալիս, թե ինչպես է շենքի առաջին հարկը դատարկվել համավարակի ժամանակ և նորից լցվել։
Որտեղ է սա երևում BlockLot-ում
Շենքի էջում «Storefront history» քարտը («Խանութների պատմություն») ցույց է տալիս յուրաքանչյուր տարվա գրանցված խանութները, թե դրանցից քանիսն է սեփականատերը հայտարարել թափուր, և թափուրության ցուցանիշը՝ փոքր միտումի գծով. «Businesses on record» քարտը («Գրանցված բիզնեսներ») վերջին տարին դնում է այն բիզնեսների կողքին, որոնք BlockLot-ը գտնում է այդ հասցեում։ Տարածքների էջերը հաշվում են խանութներն ու թափուրությունը յուրաքանչյուր թաղամասի, փոստային ինդեքսի (ZIP) և հարևանության համար։
- Թափուր հայտարարված խանութների մասնաբաժինը
Հաճախ տրվող հարցեր
Ո՞վ պետք է գրանցի խանութները։ 2-րդ և 4-րդ դասերի գույքի սեփականատերերը, որոնք ունեն առաջին կամ երկրորդ հարկում խանութ, ամեն տարի՝ RPIE-ի հետ. 1-ին դասի սեփականատերերը՝ միայն առևտրային գոտում գտնվող այն խանութի համար, որը թափուր է եղել կամ օգտագործվել է սեփականատիրոջ կողմից։
Ե՞րբ են հաշվետվությունների ժամկետները։ Տարեկան գրանցումը՝ RPIE-ի հետ ամեն հունիսին. թափուր խանութների մասին հաշվետվությունները՝ մինչև օգոստոսի 15-ը (թափուր հունիսի 30-ին) և փետրվարի 15-ը (թափուր դեկտեմբերի 31-ին)։
Ի՞նչ տույժ կա չգրանցելու համար։ Նույնը, ինչ RPIE չներկայացնելու համար. ամենափոքր գույքերի համար $300-ից մինչև ամենամեծերի համար $100 000, որն աճում է երեք տարուց հետո։
Քանի՞ խանութ է թափուր Նյու Յորքում։ Ըստ սեփականատերերի սեփական հաշվետվությունների՝ 2024 թ. վերջին գրանցված խանութների մոտավորապես տասնմեկից կամ տասներկուսից մեկը թափուր էր. մասնաբաժինն ամենաբարձրն էր 2020 թ. վերջին։
Արդյո՞ք վերանորոգվող խանութը համարվում է թափուր։ Ոչ։ Օրենքը կառուցման կամ վերանորոգման փուլում գտնվող տարածքը թափուր չի համարում։
Կարո՞ղ եմ տեսնել շենքի խանութների հաշվետվությունները։ Այո։ DOF-ը յուրաքանչյուր հաշվետվություն հրապարակում է որպես բաց տվյալներ (Open Data), իսկ BlockLot-ը յուրաքանչյուր շենքի էջում ցույց է տալիս դրա խանութների պատմությունը։
Առնչվող թեմաներ
- Նյու Յորքի Տեղական օրենքները շենքերի սեփականատերերի համար — Ինչ է Նյու Յորքի Տեղական օրենքը, ինչպես է այն ընդունվում և համարակալվում, և որ Տեղական օրենքներն են պարտականություններ դնում շենքերի սեփականատերերի վրա՝ էներգիա և արտանետումներ, ֆասադներ և գազատար խողովակներ, կապարային ներկ, բորբոս և վնասատուներ, խանութներ, կարճաժամկետ վարձակալություն և միջնորդի վճարներ։
- Գնահատման բողոքարկում. RPIE, Հարկային հանձնաժողով և SCAR — Ինչպես բողոքարկել Նյու Յորքում գույքի գնահատումը. DOF-ի Վերանայման հայտը, Հարկային հանձնաժողովը, RPIE հաշվետվությունը, SCAR-ը և Հոդված 7-ը՝ հաջողության ցուցանիշներով։
- Ֆինանսների վարչություն (DOF) — Ինչ է անում Նյու Յորքի Ֆինանսների վարչությունը գույքի համար. տարեկան հարկային ցուցակը, գույքահարկի հաշիվը և դրա օրացույցը, Քաղաքային ռեեստրը, որը գրանցում է ակտերն ու հիփոթեքները, փոխանցման հարկերը, արտոնությունները և այն վճարները, որոնք այլ գերատեսչություններն ավելացնում են գույքի հաշվին։
- Շենքերի դասերի ծածկագրեր և հողօգտագործում. ինչ են նշանակում A1, C6, D4, O4 և R4 — Ինչպես է Ֆինանսների վարչության երկնիշ շենքի դասը նկարագրում Նյու Յորքի յուրաքանչյուր գույք, A-ից Z 25 տառային խմբերը, սկսնակներին ամենից հաճախ հանդիպող ծածկագրերը, ինչպես է շենքի դասը կապված հարկային դասի հետ, և դրա հիման վրա կազմված Քաղաքաշինության վարչության հողօգտագործման տասնմեկ կատեգորիաները։
Աղբյուրներ
- BlockLot Intelligence — ստորև նշված հրապարակային գրառումների BlockLot-ի սեփական վերլուծությունը, հաշվարկված՝ 13 հոկտեմբերի, 2026 թ.։
- Քաղաքային խորհուրդ — 2019 թ. Տեղական օրենք թիվ 157 («Int 1472-2019»)
- Քաղաքային խորհուրդ — 2019 թ. Տեղական օրենք թիվ 157, ընդունված տեքստը
- Քաղաքային խորհուրդ — 2022 թ. Տեղական օրենք թիվ 95 («Int 383-2022», թափուր խանութների մասին հաշվետվությունները)
- Քաղաքային խորհուրդ — 2019 թ. Տեղական օրենք թիվ 152 (SBS-ի կողմից խանութների զննումը)
- DOF — Խանութների ռեեստր
- DOF — Նյու Յորքում խանութները գրանցելու պահանջը
- DOF — Խանութների ռեեստր. հաճախ տրվող հարցեր
- DOF — Խանութների լրացուցիչ գրանցման ուղեցույց (2025)
- DOF — Անշարժ գույքի եկամուտներ և ծախսեր (RPIE) և դրա տույժերը
- DOF — Խանութների ամփոփ հաշվետվություն (2023)
- Քաղաքային խորհուրդ — Փոքր բիզնեսի հարցերով հանձնաժողովի տեղեկանք. խանութների թափուրության ցուցանիշներն ու միտումները (2024 թ. ապրիլ)
- NYC Open Data — Խանութներ՝ հայտարարված թափուր, թե ոչ (Storefronts Reported Vacant or Not)
- NYC Open Data — Խանութների գրանցում. 2-րդ և 4-րդ դասերի վիճակագրություն